Madrid avanza hacia cifras históricas en volumen de comercialización de oficinas

26/07/2006.- Según la mayor parte de las consultoras inmobiliarias, Madrid se aproxima a cifras que, de repetirse el próximo semestre, mejorarían las del año 2000, cuando se dio el volumen más elevado de comercialización en el segmento de oficinas. Por su parte, Barcelona, tras lograr el pasado año su mejor cifra en superficie bruta absorbida, se muestra menos activo. Aunque no se acercará a las cifras del pasado ejercicio, sí que ha registrado buenos resultados en inversión.

El mercado de oficinas de Madrid ha experimentado una gran actividad durante los primeros seis meses del año. Al menos, esa es la tesis que mantienen algunas consultoras, que han presentado cifras récord de contratación en sus informes de mitad de ejercicio. Para Aguirre Newman y Jones Lang LaSalle, se han comercializado 420.000 y 426.000 metros cuadrados de suelo de oficinas, respectivamente. Otros seis meses a este ritmo, supondrían batir el récord de contratación del año 2000, cuando se comercializaron unos 780.000 metros cuadrados.
No obstante, las previsiones de las consultoras son más modestas para el segundo semestre, con lo que 2006 se convertiría, no en el primero, sino en el segundo año con más metros cuadrados brutos de oficinas absorbidos por la demanda. Según los análisis de Cushman & Wakefield, la comercialización ha sido más modesta (tesis también sostenida por el informe de CB Richard Ellis), alcanzando tan sólo los 302.000 metros cuadrados.
Uno de los aspectos destacados por los consultores es la vuelta de los contratos de pre-alquiler. Angel Estebaranz, director de Negocio de Oficinas de Aguirre Newman, afirma que ·"este año ha habido cuatro operaciones de pre-alquiler en los seis primeros meses, cuando lo normal venía siendo una o dos al año". Para Estebaranz, la causa principal es la falta de grandes superficies de oficinas de calidad, lo que lleva a las empresas a "firmar contratos para dentro de un año, con el edificio en solar o al inicio de su construcción".
El descenso de la disponibilidad es una constante en los informes de las consultoras. Desde enero de 2005, ha bajado del 8,9% al 6,2% actual (en enero de 2006 estaba en el 7,6%, lo que supone una caída del 15,4% en los últimos seis meses). La superficie disponible total varía entre los 600.000 y los 900.000 metros cuadrados, en función de la consultora que ofrezca los datos. En cuanto a las superficies medias de las operaciones, han registrado una subida importante, pasando de los 767 metros cuadrados del primer semestre de 2005 a los 954 metros cuadrados del mismo de 2006, en operaciones en edificios exclusivos de oficinas. La cifra ascendería hasta los 1.083 metros cuadrados en caso de incluir las operaciones en edificios semi-industriales (oficinas construidas sobre suelo industrial).
En cuanto a los precios, de forma evidente ante la falta de suelo, han continuado subiendo. Los máximos están en torno a los 30 ó 31 euros por metro cuadrado y mes. Angel Estebaranz afirma que "hay rumores sobre operaciones firmadas a 36 euros, pero todavía no se ha confirmado en el mercado". Para Pedro Churruca, consejero director general de Jones Lang LaSalle, "los precios deben continuar subiendo hasta, por lo menos, finales del año que viene". Este crecimiento no será rápido, "pero sí paulatino y ordenado", según Churruca. Por sectores, el más activo ha sido el de servicios a empresas y el público, seguido de seguros, banca y finanzas (el que más ha subido en los últimos doce meses), telecomunicaciones e informática. El sector público no ha sido tan activo como en otras ocasiones, aunque ha registrado dos grandes operaciones de más de diez mil metros cuadrados.

Nuevos proyectos.- Las previsiones de salida de nuevo suelo de oficinas para el presente año y los dos próximos es un dato en el que las cifras de todas las consultoras difieren mucho, debido a diferentes estimaciones sobre la finalización de los proyectos, aunque la impresión general es que va a tratarse de cantidades importantes.
Cada una de las cuatro nuevas torres de Castellana supondrán la incorporación de unos 55.000 metros cuadrados al stock de oficinas, aunque no necesariamente al mercado, ya que hay grandes cantidades que serán ocupadas directamente por las empresas que han encargado su construcción, como la Torre de Repsol o Torre Espacio, ocupada en un 40% por las empresas de Villar Mir. Aguirre Newman calcula algo más de 261.000 metros cuadrados para 2006, de los que han salido hasta la fecha unos 120.000. En 2007, su estimación es que estarán operativas dos de las cuatro torres (Torre Espacio y Torre Repsol), aunque Mutua Madrileña también espera tener concluida la suya en diciembre de 2007. En total, en 2007 entrarán en stock unos 400.000 metros cuadrados, sin contar los edificios en áreas industriales, ni la Ciudad de Telefónica, que con 191.000 metros cuadrados sobre superficie, "desvirtuaría los datos reales del mercado de incluirse", según Angel Estebaranz. Para Jones Lang LaSalle es posible que entren unos 249.000 metros cuadrados en 2007 y 444.000 en 2008.

Barcelona, más despacio.- Tras su año récord, el mercado de Barcelona ha experimentado mayor tranquilidad este semestre. De los 166.000 metros cuadrados de nueva oferta previstos para 2006, sólo han salido 38.000 hasta la fecha. Se espera que en 2007 y 2008 se incorporen unos 350.000 y 400.000 metros cuadrados, respectivamente. Los precios de rentas han experimentado crecimientos en todas las zonas y la previsión está "muy condicionada a la entrega de nuevos proyectos", opina Javier Sarrado, director de Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman.
La contratación bruta del primer semestre ha ascendido a 178.000 metros cuadrados y se prevé alcanzar los 370.000 al final del ejercicio en un mercado que "tradicionalmente funciona mejor en la segunda parte del año", afirma Sarrado. Los datos de Jones Lang LaSalle contemplan una contratación de 175.600 metros cuadrados, un 10% menos que en 2005. La reducción puede deberse a un sector público menos activo, tras un año en el que protagonizó un gran número de operaciones. La disponibilidad media está en un 5,5%, pero desciende hasta el 2% en zonas céntricas, donde la escasez es enorme y la incorporación de nuevo suelo muy complicada por las limitaciones geográficas del terreno.