Madrid, camino de batir el récord de superficie comercializada en oficinas

19/07/2006.- Madrid se aproxima al año en que alcanzó los 782.860 metros cuadrados comercializados. La poca disponibilidad incentiva los contratos de pre-alquiler, infrecuentes en los últimos años. Barcelona registra cifras considerables, pero inferiores al pasado año, cuando logró su máximo histórico.

Las cifras dadas a conocer hoy por Aguirre Newman, contabilizan, como no se hacía en el año 2000, los edificios de oficinas ubicados en suelo industrial. La cifra comercializada en superficie exclusiva de oficinas sería de unos 340.000 metros cuadrados, a los que se añaden otros 80.000 metros cuadrados de edificios mixtos en zonas industriales. Sin embargo, se trata de un volumen que no se alcanzaba desde el año 2000, a pesar de que, desde 2003, sí que se tienen en cuenta las superficies de oficinas en áreas industriales.
Gonzalo Sauco, director de la División de Agencia de Aguirre Newman, habló de niveles de absorción bruta “históricos”, en la presentación del informe de la consultora. También se refirió a la descentralización del mercado, que cada vez es más evidente, ante la falta de suelo y los precios en la zona “prime”.
De cara al futuro, Ángel Estebaranz, director del Área de Oficinas de la empresa, opina que se trata de un año difícil de igualar, pero cree que 2007 también será un año positivo: “también debería ser un año bueno, pero sin tanta movilidad por parte de las empresas y sin tantas grandes operaciones como este”.
Uno de los puntos destacados por los asesores inmobiliarios, es la vuelta de la fórmula de pre-alquiler: “durante el primer semestre de 2006 ha habido cuatro operaciones de pre-alquiler por encima de los 3.000 metros cuadrados, mientras que en años anteriores no había más de una o dos operaciones de este tipo”, afirma Estebaranz. Este tipo de contratos se hacen con más de un año de antelación, cuando el edificio todavía no está construido. El hecho de que se recurra de nuevo a este método, se debe, principalmente, a la escasez de grandes espacios de oficinas de calidad, circunstancia que lleva a las empresas a querer asegurarse la compra o alquiler de futuros proyectos.
Por otra parte, Madrid registra números de disponibilidad cada vez más bajos: la desocupación actual es del 6,2% y baja progresivamente desde el primer semestre de 2005, periodo en el que se situaba en el 8,9%. En términos totales, la superficie no ocupada es de 599.279, un 15,4% menos que en el segundo semestre de 2005.
Los sectores que más han contribuido a todo este dinamismo del mercado han sido los de servicios a empresas, las administraciones públicas. Tras ellos se sitúan los seguros y la banca y finanzas, sectores cuya contribución a la contratación varía cíclicamente (banca y finanzas hna sido, de hecho, el sector que mayor crecimiento ha registrado en los últimos seis meses en este sentido). Es destacable la aportación de las telecomunicaciones y la informática, que recuperan un papel importante, situándose en quinto y sexto puesto.
Se espera que los nuevos proyectos aporten más de 300.000 metros cuadrados de superficie este año y que estas cifras sigan subiendo en 22007 y 2008.
El mercado barcelonés, por su parte, no llegará al record de superficie alcanzado el año pasado, principalmente logrado gracias a la movilidad de las administraciones públicas. Sin embargo, sí que registra cifras considerables. El primer semestre, la superficie bruta comercializada ha llegado a los 177.747 metros cuadrados. Teniendo en cuenta que se trata de un mercado que, tradicionalmente, registra mejores cifras en el segundo semestre, se espera que alcance los 370.000 metros cuadrados comercializados a final de año, una cantidad importante pero que no sobrepasa, como la del año pasado, los 400.000 metros cuadrados. No obstante, se trataría de la segunda mayor cifra de comercialización en superficie, tras el pasado año, cuando los cambios de las administraciones impulsaron las transacciones a volúmenes históricos. La disponibilidad sigue siendo muy baja: del 5,5% en la zona principal de negocios. Sin embargo, se espera una incorporación de una cantidad considerable de superficie en nuevos proyectos en zonas exteriores o secundarias.
La inversión en el mercado español, ha estado en manos, principalmente, de entidades nacionales. A pesar de bajar las rentabilidades, para Gonzalo Sauco, la inversión inmobiliaria “no pierde fuerza en relación a otras formas de inversión”. Los inversores institucionales han tomado riesgos más altos, adquiriendo edificios vacíos o en construcción para buecar, posteriormente inquilinos (en épocas de menos liquidez, se busca edificios que ya están ocupados). Los cambios de uso de oficinas a residencial, que llegaron a ser frecuentes, especialmente en Barcelona, han sufrido un descenso importante por el momento.