Las promotoras españolas, a la caza de los mercados de la Europa del Este

06/07/2006.- El número de empresas nacionales del sector inmobiliario que han entrado en el mercado del Este de Europa durante los últimos dos años o que piensan hacerlo a lo largo del próximo, no deja de crecer. Lo que encuentran en los "países emergentes" es un mercado con gran demanda de vivienda e importantes recorridos al alza en los precios. La mayor parte de las empresas trabajan en el sector residencial de medio-alto y alto standing, hasta hace no mucho ausente en la zona.

El sector inmobiliario y de la construcción ha crecido más que cualquier otro en España durante los últimos años. Más allá de la conveniencia o no de este factor para una economía nacional, lo que sí parece cierto es que las empresas españolas del sector han aprovechado el potencial adquirido para salir de nuestras fronteras, cosa que no ha ocurrido en muchos otros campos de la economía. Y dentro de los mercados a los que intentan acceder, uno de los que está empezando a tomar mayor importancia es el de la Europa del Este, o los países de la "Europa Emergente", tal y como suelen referirse a ellos en círculos económicos.
Entre las empresas que han entrado a estos mercados, están las principales promotoras y constructoras: Fadesa, Acciona, Grupo Lar, Metrovacesa, Agofer o Gestesa, por poner algunos ejemplos, tienen proyectos en la zona. Las razones para la entrada en estos países son diversas. Fadesa está presente en Polonia y Hungría desde hace un año y medio y es de las promotoras más activas allí. Para uno de los representantes de esta empresa, las razones son claras: "estos mercados recuerdan a España hace treinta o cuarenta años: tienen una clase media emergente, la entrada en la Unión Europea generará un enorme crecimiento gracias a las ayudas y cuentan con una gran demanda de vivienda".
En general los empresarios prefieren los países que ya han entrado en la UE, por contar con mayor seguridad jurídica y económica. Según fuentes de Acciona, que cuenta con varias promociones y 322.500 metros cuadrados de superficie en Polonia, "en estos países todavía es posible encontrar suelos con potencial de recorrido y garantías jurídicas". Este es un aspecto que también destaca Rafael Seco, director Internacional de Agofer, presente en Polonia: "es un mercado al alza con previsible recorrido, como demuestra el incremento en un 40% del suelo desde que abrimos allí nuestra delegación", hace poco más de un año.
Las oportunidades de negocio parecen claras. Jorge Pérez de Leza, Managing director de Europa Central y del Este para Grupo Lar, aclara lo que su empresa ha visto allí: "potencial de crecimiento, oportunidades en varios segmentos, como industrial, comercial y asset management, y proximidad a España". Desde el punto de vista de los consultores, existen ventajas, pero no todos los mercados son iguales. Para Mikolaj Martynuska, director de Residencial y Desarrollo de CB Richard Elllis Polonia, "hay que distinguir entre dos tipos de países: los que son seguros jurídica y económicamente y los que tienen cierto riesgo en este aspecto". Entre los seguros estarían todos los miembros de la UE, aunque Martynuska deja claro que "el ciclo económico puede variar entre ellos; por ejemplo, Hungría está experimentando problemas en cuanto a la estabilidad del sistema financiero". En este sentido, los países más atractivos para la inversión, según el consultor, serían "Polonia, por una economía fuerte y con grandes posibilidades, así como Ucrania y Rusia, por su enorme potencial, dentro de un nivel de desarrollo bajo o muy bajo".

Solos o en compañía. A la hora de afrontar la entrada en estos mercados, las empresas españolas han tenido que decidirse entre crear sus propias delegaciones, aliarse con empresas locales o adquirirlas, en su totalidad o en parte. "Estudiamos distintas posibilidades, como alianzas con socios locales, pero, por la complejidad de estas relaciones y por nuestra experiencia en promoción, decidimos contratar a profesionales polacos y formarlos allí", afirma Rafael Seco de Agofer. Acciona abrió una delegación en Varsovia en diciembre de 2004 y en 2005 compró Mostostal Invest, promotora local. Allí opera como Acciona Nieruchomosci y recientemente ha presentado una Opa sobre la constructora Mostosval Warszawa. Fadesa entra sola en Hungría y en sociedad con Prokom en Polonia. Se trata de una empresa local de software que cuenta con división inmobiliaria. "Ellos aportan su conocimiento del mercado nacional y Fadesa su experiencia en el sector de la construcción", afirman desde la empresa. Por su parte, Pérez de Leza, de Grupo Lar, piensa que "no hay una fórmula fija" para acceder a estos mercados: "en Rumanía y Hungría tenemos acuerdos con promotores locales, pero no así en Polonia; nuestro objetivo siempre conlleva crear un equipo local".
Uno de las mayores preocupaciones de las empresas españolas que entran en estos mercados es la seguridad jurídica y económica. "La seguridad jurídica es suficiente, aunque debemos estar preparados para asumir situaciones diferentes a España", dice Pérez de Leza. Para Rafael Seco, se han encontrado con "un sector muy permeable, que nos ha abierto las puertas de sus canales de búsqueda de suelo; y la localización de terrenos es, precisamente, lo más difícil de conseguir".
Todos los responsables de las empresas coinciden en su confianza en el sistema jurídico de estos países y reconocen que la mayor dificultad no es ésta sino, como en todos los mercados, la localización de suelos de calidad. El director para Europa Central de Lar resume la impresión general: "las dificultades mayores son la búsqueda de suelo y crear el mejor equipo del mercado; todos competimos por lo mismo". La confianza en la continuidad del crecimiento de estos países se ve reflejada en los planes de expansión que, la práctica totalidad de las empresas presentes en la zona, tienen preparados para los próximos años.