ANTONIO GUTIERREZ

En los últimos años las aseguradoras han intensificado sus inversiones en el negocio inmobiliario para aprovechar el buen momento del sector. Con unos activos superiores a los 180 millones de euros, Pelayo decidió a finales de 2004 que había alcanzado la masa crítica necesaria para segregar el negocio inmobiliario en una empresa independiente, Gestión de Patrimonios e Inversiones (GPISA). En año y medio de existencia, la firma que dirige Antonio Gutiérrez ha dedicado 25 millones de euros a proyectos en gestión y patrimonialización y prevé invertir otros 40 millones más hasta el año 2008.

¿Cuáles son las principales líneas de negocios de GPISA?
GPISA da servicio a la red aseguradora de Pelayo, compañía bajo cuyo paraguas vive. En la actualidad, Pelayo dispone de una red de 210 puntos de atención al cliente. La mayoría de ellos son propiedad del grupo. La función principal de GPISA es gestionar estos espacios: buscar locales según las necesidades de Pelayo, comprarlos, rehabilitarlos y hacer el mantenimiento.

La segunda línea de acción de GPISA consiste en la gestión de inversiones inmobiliarias, ya sean en rentabilidad o en patrimonialización.

Por último, también gestionamos los proyectos inmobiliarios no patrimoniales, aunque el desarrollo corre a cargo de nuestra matriz, en colaboración con las filiales.

¿En qué se diferencia el negocio que desarrollan las promotoras e inmobiliarias puras del que llevan a cabo las aseguradoras?
Los parámetros que guían las acciones de GPISA son muy diferentes en función de a qué vayan destinadas. Cuando se trata de dar servicio a la red de oficinas de Pelayo valoramos los locales con parámetros de servicio, tales como proximidad o necesidad de distribución. En cambio, el criterio que nos guía a la hora de efectuar inversiones inmobiliarias es conseguir rentabilidades lógicas con unas garantías de renta que no te dejen es situación de pérdidas si finalmente no generan la rentabilidad prevista.

Entonces, ¿las estrategias que mueven a GPISA y a una inmobiliaria son las mismas?
Los principales criterios en la gestión de inversiones inmobiliarias en GPISA están muy claros: prudencia y prudencia. Pelayo, como mutualidad de seguros, da primacía al control. Tenemos un código de conducta que intenta controlar el riesgo, exigiendo que las decisiones y los proyectos manejen de antemano información sobre los posibles peligros a asumir.

¿Ve a GPISA como un actor de primera línea en el sector inmobiliario a corto plazo?
En el mercado de seguros y su variante inmobiliaria cada uno tiene su estrategia. Partiendo todos de un punto inicial en el que sólo se invertía en locales propios para oficinas, unas aseguradoras han incrementado de forma acelerada sus inversiones en gestión, mientras que otras han decidido evolucionar de forma diferente. Nosostros estamos posicionados para encontrar rentabilidades adicionales con riesgo controlado. No somos del tipo de empresas que dan la campanada con operaciones sorpresa.

¿Hacia dónde se dirige entonces la sociedad que dirige?
Partiendo de una gran concentración del negocio en locales comerciales y oficinas, GPISA quiere llegar a cierto equilibrio con el resto de líneas de negocio. En la actualidad, el 40% de los activos corresponde a locales comerciales, seguidos de un 30% de edificios de oficinas. El resto corresponde a viviendas y proyectos en otros campos.

En los próximos meses incrementaremos el esfuerzo en este último apartado. Además de proyectos como el de viviendas de segunda mano que estamos desarrollando con Fincas Corral desde hace tres años, queremos impulsar nuestra presencia en actividades de gestión y desarrollo de suelo, así como los proyectos industrial y hotelero. En este sentido hay que mencionar la construcción en Madrid de dos hoteles, que serán gestionados por Accor. También estamos barajando la entrada en el mercado de viviendas en alquiler. Confío en que este año podamos terminar el ejercicio duplicando nuestra cartera de suelo, desde los 250.000 metros cuadrados de proyectos consolidados hasta incluso los 600.000 metros cuadrados.

¿No le asusta apostar por el sector industrial cuando las rentabilidades han bajado tanto?
El industrial fue el sector más rentable durante 2005 y aún hay recorrido para que mejore, a pesar de la intensa promoción de los últimos años. Hay que tener en cuenta que la situación de partida en España era muy mala, con polígonos obsoletos, lo que da margen para el crecimiento.

¿Cómo se ha planteado su crecimiento GPISA?
Existe un plan de negocio hasta el año 2008, que contempla el desarrollo de proyectos inmobiliarios por valor de 65 millones de euros, de los que 25 millones ya se han ejecutado en el último año. El plan estratégico consagra la política de riesgo conocido y controlado a través de iniciativas como la asociación con empresas del sector inmobiliario, entidades financieras u otras firmas de carácter mixto. Asimismo, está previsto acudir a segmentos con riesgos menores y poco volumen de inversión.

Respecto a los plazos para el desarrollo de proyectos, no descartamos ninguno. Sin embargo, no hacemos del corto plazo una prioridad sino que preferimos contemplar el negocio a tres o cuatro años.

En los últimos años parece que la piedra de toque de las inmobiliarias es salir a mercados internacionales. ¿GPISA también va a iniciar este camino?
El mercado inmobiliario español está agotado tras un sprint demasiado rápido. Hoy en día, las mayores oportunidades están en otros países. Las exigencias de Pelayo en cuanto a control de riesgos hacen más complicado internarse en mercados extranjeros, pero estamos trabajando en la búsqueda de colaboradores locales que aporten sus conocimientos y experiencia en varios mercados.

¿Cuáles son los países que más interesan a GPISA?
De momento estamos estudiando las oportunidades que ofrecen diversos países. A pesar de que sobre el papel muchos países del Este de Europa presenten muchos paralelismos con la situación de España hace unos años, la apuesta de compañías españolas por esta zona ha hecho subir mucho los precios. Además, habrá que ver si se cumplen sus previsiones de crecimiento. Por ahora, GPISA está homogeneizando los planteamientos de entrada en varios países, frente a diversas posibilidades como la rehabilitación, la construcción o la apuesta por la vivienda de segunda mano para reventa. Antes del verano ya tendremos claro nuestro plan de internacionalización.