Las ventas se moderan en la Costa del Sol a la espera de los inversores europeos

14/06/2006.- El mercado de la vivienda turística en la costa malagueña ha experimentado, igual que todo el sector residencial, un descenso en los ritmos de ventas, acompañado de un considerable aumento de los precios, especialmente en algunas localidades. Los profesionales que trabajan allí, consideran esto una "normalización del mercado", tras unos años de auge en la demanda, y esperan la recuperación de las economías europeas para reactivar las ventas.

El mercado inmobiliario en Málaga ha experimentado una ligera ralentización en su crecimiento durante 2005. Según los datos de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, durante el pasado ejercicio la oferta de nuevas viviendas en la zona de la Costa del Sol ha generado el menor aumento de los últimos cinco años. En 2004 la oferta inicial registró un aumento del 14,8%, frente al 7,7% de 2005. Esta reducción se explica, según la consultora, por el alto nivel de demanda satisfecha, el aumento de los precios, la incertidumbre política y judicial en ciertas zonas y la competencia de otros mercados más económicos, tanto en España (Murcia y Almería, por ejemplo) como en países de Europa del Este (principalmente Bulgaria y Croacia).
Además, los ritmos de comercialización se han ralentizado. Según Antonio Moreno, consejero delegado de la consultora inmobiliaria andaluza Salvago, este descenso no puede achacarse exclusivamente al aumento de precios: "está claro que tiene su impacto sobre los ritmos de venta, pero hay que considerar otros factores, como los tipos de interés y nuevos destinos en Andalucía que también influyen en los precios, al haber más competencia".
Marbella dispara los precios.- El aumento de los precios ha afectado principalmente a la zona de Marbella. Así se recoge en el estudio trimestral publicado por Salvago. Según estos datos, la falta de oferta ha hecho que el municipio registre un aumento interanual superior al 26% en vivienda habitual y al 37% en segunda vivienda. El coste medio de este tipo de vivienda por metro cuadrado en la ciudad ha alcanzado los 7.200 euros. Evidentemente, los procesos judiciales que se han iniciado en el municipio han afectado directamente al mercado inmobiliario. Moreno afirma que "la situación en Marbella ha tenido una repercusión en los medios innecesaria, pues se podría haber realizado sin tanta publicidad".
Esto, afectará en un futuro al mercado residencial en la zona. Para el consejero delegado de Salvago, "los promotores han suspendido sus inversiones hasta que todo se clarifique y, como consecuencia de ello, en los próximos años la producción de viviendas en Marbella se verá disminuida". Los precios, por tanto, seguirán subiendo. "Los turistas siguen demandando viviendas en la ciudad, lo que originará unos incrementos de precios por encima de la media", afirma el empresario andaluz.
Inversión extranjera.- Según datos del Banco de España, el volumen de inversión de ciudadanos extranjeros en inmuebles españoles, alcanzó los 5.500 millones de euros en 2005, lo que supone un descenso de un 17% respecto al año anterior. Esta circunstancia afecta a todo el sector de la segunda vivienda en España. Sin embargo, según el criterio de Foro Consultores, la Costa del Sol es un caso especial. Allí, el mercado presenta unos precios elevados y gran cantidad de oferta (un total de 27.396 unidades de vivienda en altura en 2005, según los datos de Aguirre Newman). Los análisis de Foro, apuntan a un mantenimiento de los precios y a un aumento de las calidades. Para los expertos de la consultora, el repunte de economías europeas, especialmente la alemana, será fundamental en la revitalización de la zona. Según el consejero delegado de Salvago, la inversión extranjera tiene un peso muy importante, que sigue manteniéndose intacto. "La venta a extranjeros supone un 50% del total; la reducción de la inversión es consecuencia de la normalización del sector, en el que no se venden tantas viviendas como en años anteriores, pero el porcentaje entre extranjeros y españoles sigue intacto", recalca Moreno. Para la consultora Aguirre Newman, el peso de la inversión extranjera en la Costa del Sol es todavía más elevado y supone el 70% de la demanda de vivienda turística en la zona. Por su parte, el 30% de la demanda, la conformada por compradores nacionales, se concentra, fundamentalmente, en los municipios de Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola. La demanda extranjera provendría principalmente, según los datos de la consultora, de holandeses, y nórdicos, a los que se empiezan a sumar irlandeses y británicos, estos últimos con más lentitud.
Previsiones.- Para Antonio Moreno, resulta difícil hacer una previsión de la evolución del sector en un futuro próximo, a causa de cierta incertidumbre en el plano político. "Al estar la mayoría de los planes generales de los municipios de costa en revisión o pendientes de aprobación por la Junta de Andalucía, atravesamos una situación de espera que produce escasez de suelo para construir", asegura el consejero delegado de Salvago. Esta situación "limitará la producción de viviendas en los próximos tres años y, consecuentemente, los precios continuarán subiendo, aunque de manera moderada", según el punto de vista de Moreno.
Parecidas son las conclusiones que presenta Aguirre Newman en su informe, en el que prevé una tendencia al menor crecimiento de la oferta, así como un mantenimiento de los ritmos de comercialización, junto con un aumento de los precios de venta ligeramente superiores al del IPC.
A pesar de los aumentos de precios y de que la oferta parece tener que adaptarse a los nuevos tipos de demanda, la Costa del Sol es una zona en la que el sector de la segunda residencia sigue confiando. Para Moreno, las razones están claras: "la costa andaluza continúa gozando de una gran demanda; estamos a dos horas en avión de cualquier ciudad europea y tenemos un clima y oferta turística únicos en Europa. Si nos concentramos en cuidar el sector turístico, evitar la mala prensa y mejorar las infraestructuras, no habrá competencia que pueda dar una oferta tan completa como la Costa del Sol".