Julio Rodríguez

El carácter prolongado del actual auge inmobiliario, que ha entrado en el noveno año de existencia, y las dos elevaciones del tipo de interés realizadas por el Banco Central Europeo en diciembre y marzo pasados, pudieron hacer pensar que en 2006 podría cambiar el signo del mercado de la vivienda en España. Sin embargo, dicho cambio de tendencia no ha tenido lugar y en el primer trimestre volvían a crecer con fuerza las iniciaciones de nuevas viviendas, así como los préstamos concedidos para compra de vivienda.

Se considera que el principal motor del auge inmobiliario de España desde finales de 1997 ha sido la acomodaticia política monetaria de la eurozona. Dicha política ha sido visible en los bajos tipos de interés vigentes, los más reducidos en 50 años, y en la total ausencia de restricciones crediticias. Resulta justificado que en 2006 el mercado no presente cambios en España, puesto que el tipo de interés de los préstamos para compra de vivienda, el 3,75% en marzo de este año, continúa siendo inferior a la tasa de inflación, el 3,9% en abril. Asimismo, resultan espectaculares los aumentos de los nuevos préstamos concedidos a los hogares para compra de vivienda, que en el primer trimestre de 2005 crecieron más de un 35%.

Los pasados episodios de auge inmobiliario registrados en España en la segunda mitad del siglo XX terminaron tras la aplicación de políticas monetarias de signo restrictivo, fomentadas en los tiempos de la peseta por la presencia de unos déficit exteriores que arrojaban todo tipo de incertidumbres sobre la estabilidad de la entonces moneda nacional (por ejemplo, en 1974 y en 1991). En ausencia de una política monetaria de freno de la demanda, ante el colchón que ahora supone el tener al euro como divisa, los ajustes llegarán al subsector inmobiliario por las posibles situaciones de exceso de oferta de vivienda o de cambios importantes en el estado de las expectativas del mercado respecto de la evolución futura del precio de la vivienda-activo, situaciones que, hasta el momento, no han tenido lugar.

Entre 2005 y 2006 se apreció en el mercado de la vivienda en España una desaceleración del ritmo de venta de las viviendas usadas, mientras que las ventas de viviendas nuevas crecieron a buen ritmo. Se ha considerado tradicionalmente a las ventas de viviendas de segunda mano como un indicador adelantado de la coyuntura general del mercado de la vivienda. En 2005 se iniciaron casi 730.000 viviendas, mientras que las ventas ascendieron a casi 985.000. Se inició, pues, un equivalente al 74% de las ventas de viviendas registradas. Destacaron los casos de Castilla-La Mancha (152%) y Murcia (117%).

Los datos citados han puesto de manifiesto que están teniendo lugar fuertes aumentos de la oferta en algunas provincias mediterráneas y costeras, así como en la periferia de Madrid. En el primer caso se trata de viviendas destinadas a no residentes, de las que una parte sustancial se adquieren por razones de inversión. En el segundo caso, los precios de Madrid expulsan a los jóvenes, para los que se construyen viviendas más asequibles en las provincias limítrofes.

El que la oferta haya mostrado una potencia tan evidente en el primer trimestre de 2006 no implica que no resulte conveniente prestar la máxima atención a las señales del mercado, a pesar de que, con el euro de divisa, no habrá cambios abruptos de coyuntura como los del pasado.