El futuro del mercado inmobiliario

El Estudio sobre el Mercado de Vivienda Vacacional en España realizado por Grupo I, la demanda en este sector crecerá hasta las 150.000 viviendas anuales en 2010, partiendo de las 117.000 que se demandarán en este ejercicio.

Mientras se mantengan los ritmos de venta actuales el precio de la vivienda seguirá incrementándose, aunque con menor contundencia, ya que los plazos se alargan. Los datos en el mercado madrileño así lo corroboran. El precio de la vivienda nueva en la capital se ha ralentizado. El último estudio de Foro Consultores registra una subida del 9% durante el último año, lejos del 30% registrado hace poco tiempo. Respecto a los ritmos de venta, aumenta el producto sin vender ya terminado, aunque a la vez existe un buen número de personas que no pueden comprar un piso. Esto no implica una caída del mercado, sino un suave aterrizaje, que por otra parte resulta necesario. No es fácil mantener subidas continuadas tan fuertes durante mucho tiempo.

Podemos afirmar que vamos pisando el freno, en términos generales. La demanda de primera vivienda ya no es tan abundante y el número de inmigrantes se empieza a estabilizar, aunque las viviendas de segunda mano en venta aumentan. A muchos compradores les entregan su vivienda este año o el que viene, y tendrán que “deshacerse” de la actual para pagar la nueva. Los inmigrantes, la composición de los nuevos hogares y la demanda turística son las claves del futuro.

Los inmigrantes se presentan como los grandes compradores de primera residencia de los próximos años. Distintos estudios aseguran que el 75% de los inmigrantes en Madrid viven de alquiler, pero la regularización los ha convertido en potenciales compradores. El estudio de la APCE apunta que un 8% del medio millón de pisos nuevos que se construirán en España en los próximos años tendrá como usuaria a la población inmigrante, que compensará la reducción de la demanda nacional, aunque en su escalón más bajo.

Los nuevos hogares están compuestos en la actualidad por una media de 2,8 miembros, que bajará a 2,6 en los próximos cinco años. Por tanto, serán necesarias más viviendas, pero cada vez más pequeñas. En Madrid las de dos dormitorios son mayoría, representan un 40% sobre el total de casas en construcción. Les siguen las de un dormitorio y los estudios con un 29% de la producción. Mientras, la construcción de casas de tres dormitorios ha caído un 40% en tres años.

Los expertos sitúan la demanda turística futura en unas 145.000 casas al año, repartidas entre españoles y extranjeros. Incluso, análisis más optimistas, cifran en un millón de viviendas las que se venderán en los próximos cinco años, un porcentaje importante de ellas como primera residencia de extranjeros.

Estos indicadores no hacen que sea previsible un bajón de la demanda, aunque la realidad nos dice que las 700.000 viviendas que se construyen al año en España representa casi un tercio de las que se producen en toda la UE, y que este ritmo es insostenible.

Siempre que los tipos de interés sigan bajos y que el empleo no flaquee, el único peligro es el riesgo de exclusión de un porcentaje importante de la demanda debido a los elevados precios. Si la lógica se impone debe producirse una ralentización en la construcción de viviendas y en los precios. Lo cual no indica una crisis, sino que nos acercaremos a una situación más lógica con incrementos de precios cercanos al IPC y lejos de dígitos superiores al 10%.

La vivienda usada podría verse más afectada. Los que quieran vender rápido tendrán que rebajar precios. Muchos de ellos dependen de esa venta para financiar la compra de su nueva casa. El mejor termómetro es el plazo de venta y en segunda mano es cada vez más largo.