Los expertos calculan su rentabilidad entre el 7,5% y el 10%
Redaccion | Lunes 20 de octubre de 2014
Las naves de pequeño tamaño son el producto industrial ‘estrella’ para usuarios y promotores. Su carácter versátil y su rentabilidad son algunas de las ventajas de una fórmula que, según los expertos, puede ser interesante si se frenan las subidas en los precios de la vivienda. Sin embargo, la saturación de algunas zonas y la falta de suelo obliga a elegir con lupa su ubicación y a conocer las nuevas tendencias del sector. La logística sigue avanzando con paso firme.
El fenómeno “mininave” sigue despertando el interés de los promotores. La demanda industrial se concentra actualmente en las naves pequeñas y medianas, con superficies de entre 300 y 1.500 metros cuadrados. Y también la oferta, ya que el 75% del parque industrial madrileño está formado por este tipo de naves, según el último informe de Aguirre Newman.
Las que tienen una mayor acogida entre los promotores son las llamadas “mininaves” (en torno a los 300 metros cuadrados) destinadas, sobre todo, al almacenaje de productos de consumo, talleres, o incluso a la puesta en marcha de superficies con vocación comercial destinadas al consumidor final. No en vano los expertos destacan como una de sus principales ventajas su versatilidad, tanto en el contenido como en las características del continente. En este sentido, Miguel Monreal, director comercial de Europea de Naves, destaca que el hecho de que permitan la modulación hace posible acceder a los clientes que compran naves pequeñas, pero también a los que demandan tamaños medios, “con lo que el riesgo del promotor se reduce”, destaca.
Otra ventaja es su rentabilidad, que los expertos sitúan entre el 7,5% y el 10%, dependiendo de su ubicación y del precio del suelo. Estas posibilidades de revalorización, unidas a los bajos tipos de interés y los reducidos costes de financiación, han dado lugar a que pequeños inversores y empresarios locales se hayan animado a comprar naves en lugar de alquilarlas. Muchos de ellos ya las ven como una alternativa al mercado residencial a medio plazo.
Según Angel Moreno, presidente de Napisa, el interés por las mininaves como una buena alternativa se ha despertado porque otros productos inmobiliarios han empezado a dar signos de agotamiento. A esto hay que añadir que el sector es hoy más maduro y profesional que hace varios años, “lo que hace que desaparezca el miedo del inversor a entrar en un mercado que antes le resultaba desconocido”, matiza Basilio González, director del área industrial de CB Richard Ellis.
No es oro todo lo que reluce
La mayoría de los expertos coinciden en asegurar que las mininaves son productos fáciles de vender y que traen consigo menos complicaciones para el promotor que, por ejemplo, un edificio de viviendas. Sin embargo, algunos analistas alertan de que el interés por esta fórmula ha hecho que muchas zonas ya estén saturadas, como es el caso de Alcalá de Henares, en Madrid, donde, según Miguel Zornoza, director del área industrial de King Sturge, existe un exceso de oferta de naves en alquiler de este tipo. Una afirmación que comparte Gonzalo Saúco, director de industrial de Aguirre Newman, que afirma que la entrada de un número elevado de inversores con mininaves en un mismo polígono ha provocado una corrección a la baja en las rentas.
En algunas áreas del sur de Madrid, sin embargo, las promociones de este tipo se están vendiendo incluso sobre plano, según afirma Jorge Pérez, director de industrial y logística de DTZ.
En cuanto a Cataluña, en Aguirre Newman destacan la práctica inexistencia de promociones con una superficie inferior a 500 metros cuadrados, que son precisamente los productos más demandados. Esto ha hecho que Valencia y Zaragoza figuren como nuevas zonas industriales de interés, con precios, en ocasiones, mucho más competitivos.
La logística, en auge
Siete de cada diez peticiones de espacio industrial que se han llevado a cabo en 2004 en Madrid corresponden a actividades de distribución y almacenaje, según Aguirre Newman. En Cataluña, el 54% de la demanda industrial está relacionada con estas actividades, y es que, en ambas comunidades autónomas, la logística ha ganado peso en el último año.
Los expertos de CB Richard Ellis destacan que el negocio logístico representa ya el 10% del PIB nacional y que la tendencia a medio plazo sigue siendo alcista. En este sentido, creen que este impulso facilitará a medio plazo su cualificación, vinculada al desarrollo de plataformas logísticas. A su juicio, el siguiente paso será aportar valor añadido incorporando la automatización de la gestión logística, de modo que el operador no sólo haga almacenaje y distribución, sino que, además, pueda ensamblar, empaquetar, rotular y gestionar inventarios y pedidos.
También opinan sobre el futuro los analistas de DTZ, quienes aseguran que el sector logístico tiene todavía mucho recorrido. “Para poder cumplir con las exigencias en materia medioambiental, las empresas españolas tendrán que dedicar más recursos a la llamada logística inversa, o logística del reciclaje, que supondrá, a su vez, más oportunidades de negocio para los operadores especializados”, destacan en su informe.
Por detrás del sector logístico se sitúa el de automoción. Talleres y concesionarios se ubican en polígonos industriales y comerciales alrededor de las grandes ciudades. “Tienen más facilidades de acceso y mejores precios que en el centro”, explica Jorge Pérez.
Falta suelo finalista
Durante los últimos meses, el mercado ha seguido sufriendo la escasez de suelo adecuado para usos industriales. Desde hace años, el sector se mantiene a la espera de que salgan a la luz los numerosos proyectos que siguen en fase de planeamiento; al mismo tiempo que se ha incrementado la demanda de suelo por parte de promotores y usuarios.
Esta situación ha hecho que se hayan disparado los precios del suelo industrial, según explican los analistas de Jones Lang LaSalle. De hecho, en algunas zonas, como Coslada, Vicálvaro, Getafe o Leganés, han crecido entre un 30% y un 40% en el plazo de un año. A su vez, el retraso en el planeamiento ha dado lugar a sucesivas compras y recompras de terrenos antes de su salida efectiva al mercado, de modo que se han llegado a alcanzar precios impensables para terrenos de uso industrial.
En Jones Lang LaSalle están convencidos de que sólo mediante la aparición de nuevos desarrollos se podrán contener los precios, que en algunas zonas están alcanzando máximos históricos. Una opinión que comparte Miguel Zornoza, de King Sturge, quien afirma que si las administraciones fueran más ágiles a la hora de sacar nuevas bolsas de suelo industrial, se contribuiría a reducir el precio del suelo.
Por su parte, Basilio González, de CB Richard Ellis, destaca que la proliferación de proyectos ‘llave en mano’ es precisamente una de las consecuencias de la falta de suelo finalista. A su juicio, los promotores apuestan cada vez más por los proyectos “a medida del cliente” porque saben que no implican riesgo.
Nuevas tendencias
Los expertos creen que la demanda industrial seguirá fuerte, aunque afirman que los elevados precios en algunas zonas harán que se produzca un desplazamiento hacia áreas alejadas de las capitales. En Cataluña, la falta de suelo urbanizado en Barcelona provocará una creciente expansión hacia Tarragona, Girona y Lleida. En los alrededores de Madrid, las empresas nacionales de distribución y fabricación atenderán a las ventajas económicas que ofrecen algunos ayuntamientos de Castilla-La Mancha.
En cuanto a la tipología de las naves, los expertos afirman que se promoverán proyectos más modernos, con una estructura del espacio más racional y acorde a las necesidades de la demanda, así como espacios mejor comunicados, con más servicios y mejores accesos.
El impulso inversor estabiliza el precio de los alquileres industriales en Europa
El sector industrial europeo tiende a recuperarse del parón que sufrió en 2001. El último informe de CB Richard Ellis explica que esta mejoría se debe, por un lado, al auge de las inversiones nacionales e internacionales y, por el otro, al desarrollo de nuevos nudos de comunicación en el transporte logístico, gracias a la reciente ampliación europea. Según el estudio, una consecuencia de esta recuperación es que el índice de precios máximos de alquiler en inmuebles industriales en Europa haya crecido un 0,7% interanual en el primer trimestre de 2005, frente al 0,1% interanual de los tres primeros meses del año pasado.
El buen tono continuará.- En 2004, las inversiones industriales alcanzaron los 10.300 millones de euros en los quince primeros socios de la UE, lo que representa el 10% de la inversión inmobiliaria total en Europa.
En CB Richard Ellis sostienen que la cifra de inversiones se mantendrá en el actual ejercicio, “sobre todo en el Reino Unido, donde el sector representa desde 2000 un promedio del 16,1% del total anual de la inversión inmobiliaria en las islas”.
Por segmentos, las compañías inmobiliarias, los fondos institucionales y los inversores privados se muestran muy activos, mientras que los fondos alemanes han reducido la cuota industrial en sus carteras, que ahora representa un 4,1% de media.
Los analistas de Jones Lang LaSalle, por su parte, destacan que la inversión industrial en Europa ha sido estimulada por los altos rendimientos nominales que presenta la actividad de almacenaje y también por la rápida maduración del mercado, limitada únicamente por la escasez del producto idóneo. A su juicio, parte del aumento de la inversión durante 2004 se ha producido gracias a la creciente disponibilidad de producto internacional de calidad. Los analistas de la consultora prevén que el mercado industrial europeo siga atrayendo a los inversores con la perspectiva de un aumento de la rentabilidad y la transparencia.