El precio de la vivienda crecerá con el IPC en un plazo de cuatro años

La tercera edición del estudio Planner-Asprima, realizado en colaboración con Analistas Financieros Internacionales (AFI) con motivo del Salón Inmobiliario de Madrid, augura un crecimiento de precios del 12,2% para el presente ejercicio. El mercado residencial mostrará su lado más maduro en los próximos años, con una desaceleración suave pero constante de los precios, que en los próximos cuatro años alcanzarán niveles cercanos a la inflación. El previsible endurecimiento de las condiciones financieras hace que las empresas se interesen por productos no residenciales.

El pasado ejercicio ha sido el último de incrementos superiores al 15% en lo que al encarecimiento de la vivienda se refiere. Así lo pone de manifiesto la última edición del estudio Planner-Asprima sobre el mercado inmobiliario. Este informe refleja la existencia de síntomas claros que llevan a pensar en una próxima desaceleración. El ligero retroceso del crecimiento medio de los precios en 2004, por primera vez desde 1996, la recuperación de los mercados financieros –el IBEX-35 se revalorizó un 28% en 2003 y un 17% en 2004, después de las caídas del periodo 2000-2002-, y el descenso en la inversión extranjera directa en inmuebles en el último trimestre del año son indicios suficientes. Los expertos pronostican tasas de crecimiento del 12% para 2005 y del 9,3% para el ejercicio siguiente.

Mientras tanto, los últimos datos oficiales muestran un crecimiento del 15,5% en los precios entre abril de 2004 y marzo de 2005. En el caso de los pisos de segunda mano el aumento ha sido del 15,9%, mientras que las VPO se han revalorizado un 7,2%. El Ministerio de Vivienda señala también que durante los tres primeros meses del año las tasaciones se han incrementado un 0,7% respecto al trimestre anterior, si bien han descendido un 5,4% en tasa interanual.

Llamadas a la prudencia.- Ante esta situación no dejan de producirse llamadas a la prudencia, entre las que destacan las de organismos internacionales, como la OCDE, el FMI o el Banco de España. El director del servicio de estudios de esta entidad, José Luis Malo de Molina, afirma que la vivienda en España cuenta con un grado “significativo” de sobrevaloración que cifra en el 20%. Su gobernador, Jaime Caruana, comparte esta opinión, aunque se ha mostrado convencido en varias ocasiones de que el ajuste no será desordenado. Es más bien partidario de una corrección paulatina del desequilibrio existente. En cualquier caso, ha hecho distintas advertencias a las entidades bancarias para que sean prudentes a la hora de conceder créditos, debido al endeudamiento de las familias, que considera excesivo.

La Fundación BBVA también confirma estas preocupaciones en su último estudio sobre productividad, que toma como objeto de análisis un periodo que se remonta a 1964. En él concluye que el 69% del aumento del valor de la vivienda entre 1995 y 2002 se debe al incremento de los precios. La inversión de capital en construcción representa, en términos nominales, más de dos terceras partes de la inversión total agregada. Tan sólo Irlanda y Portugal superaron a España en los niveles de capital destinado a este fin durante esos siete años.

Bruselas entra en juego.- Es por todo esto que el temor a una política intervencionista en materia de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) está muy presente. Sobre todo si tenemos en cuenta que podría seguir la estela marcada por la Reserva Federal estadounidense, que ya lleva ocho subidas consecutivas de un cuarto de punto desde junio de 2004. El servicio de estudios del BBVA también se ha pronunciado sobre la posibilidad de que el BCE suba los tipos. La entidad vasca opina que, desde principios del año próximo, se producirá un movimiento alcista que situará el precio del dinero en la eurozona en el 3,25%, desde el 2% actual. En su último informe de coyuntura económica, el banco advierte de que esta evolución alcista podría complicar la situación financiera de muchas familias, especialmente la de aquellas que tienen las rentas más bajas, así como un alto endeudamiento, derivado de la compra de la vivienda habitual.

Los promotores aseguran que cualquier intervención por parte de la Administración sería arriesgada, ya que la construcción supone cerca del 20% del PIB de la economía nacional. Manejan una previsión de crecimiento paulatino de los tipos hasta alcanzar el 4,6% en 2006, y señalan que no estamos solos en Europa. Los precios de la vivienda en Francia e Italia también han experimentado repuntes importantes en 2004. José Manuel Galindo, secretario general de Asprima, asegura que “Alemania será la llave del aumento de tipos por parte del BCE. Mientras su economía no se recupere, no habrá motivos para la preocupación, si bien conviene extremar la prudencia, porque no es conveniente depender demasiado del comportamiento de las economías extranjeras”.

Por el momento, la entidad dejó inalterados los tipos en el mínimo histórico del 2% en su última reunión del 4 de mayo. El consejo de técnicos reunidos en Bruselas consideró entonces que no existen signos evidentes que hagan pensar en posibles riesgos inflacionistas a corto plazo.

Demanda heterogénea.- El crecimiento sostenido del mercado residencial en nuestro país desde 1998 está respaldado por la fuerza de la demanda procedente del baby boom de finales de los setenta. Ahora, con la mayoría de esa población ya como propietaria, son el colectivo de inmigrantes y los compradores de vivienda en costa los que mantienen el tirón.

Las previsiones de los promotores señalan que, durante los próximos cinco años, el nivel de la demanda alcanzará las 484.000 unidades anuales, de las que casi 82.000, más del 27%, serán ocupadas por inmigrantes.

En la actualidad, y tan sólo en la Comunidad de Madrid, el 75% de los hogares formados por extranjeros vive en régimen de alquiler, pero el proceso de regularización recientemente finalizado contribuirá a modificar el comportamiento de este colectivo, facilitándole el acceso a la compra. Los expertos de AFI señalan, además, que distintos informes sostienen que los inmigrantes comienzan a plantearse la adquisición de una casa a partir del sexto año de permanencia en el país de destino.

La demanda seguirá siendo fuerte también en lo que a segunda residencia se refiere, tanto por parte de los compradores nacionales como extranjeros. Ambos se reparten, al 50%, las 177.000 viviendas secundarias que se prevé serán demandadas cada año de aquí a 2010. Sin embargo, las previsiones de inversión extranjera directa en inmuebles de nuestra costa no son demasiado alentadoras al compararlas con las de ejercicios anteriores. Asprima apunta en su informe que caerá un 11% en 2005, para recuperar un 2% al año siguiente, pero sus técnicos creen que esos descensos se verán compensados por el mayor protagonismo que está tomando la demanda nacional de este tipo de casas.

Con estas perspectivas, la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) ha puesto en marcha la Agencia Española de Vivienda Turística. Una iniciativa que tiene por objeto mejorar la internacionalización de la oferta inmobiliaria residencial, y reforzar la confianza del comprador extranjero. Se trata de una entidad sin ánimo de lucro que otorga un sello de confianza a las promociones de costa que cumplan determinados criterios de calidad, para dar garantías a los potenciales compradores. Además, realizará una función de promoción y difusión de la oferta de vivienda turística española en los principales países de origen de la demanda extranjera.

Por lo que respecta a los índices de construcción, en 2004, el número de visados se incrementó hasta alcanzar un nuevo máximo de 740.000 unidades, aunque en los primeros meses del presente ejercicio ha registrado un descenso que posiblemente se intensifique a lo largo de 2005. Galindo argumenta que “este dato refleja la escasa elasticidad de la oferta ante las peticiones de la demanda en el sector inmobiliario. No podemos evitar pensar que los precios habrían subido más si se hubiesen construido menos casas”, afirma.

El incremento del número de hogares en 2004 se situó en máximos, superando el registro de 2002, aunque su tamaño siguió reduciéndose. Esta tendencia se mantendrá en el futuro, por lo que ya se piensa en la posibilidad de disminuir la superficie de las viviendas destinadas a esos futuros hogares. Los expertos estiman que la familia española de 2010 tendrá 2,63 miembros, frente a las 2,86 personas por hogar registradas en el Censo de Población y Vivienda de 2001.

Aumenta el esfuerzo.- Respecto al esfuerzo financiero realizado por las familias españolas para comprar una vivienda, éste se está endureciendo. Los datos de 2004 señalan que el 25% de la renta de los españoles se destinó a la compra del piso, mientras que en 1999 ese porcentaje fue del 19%. Sin embargo, las condiciones de los créditos concedidos por los bancos de nuestro país, sometidos a una fuerte competencia, hacen que los niveles de esfuerzo sean “significativamente” menores a los de otros países europeos con viviendas relativamente más baratas, como Francia o Italia.

En España, la evolución del préstamo hipotecario en la última década aparece como uno de los factores determinantes en la expansión del mercado residencial. La mejora de los tipos de referencia y el alargamiento de los plazos de amortización han contenido los incrementos de las cuotas, cuya cuantía resulta determinante para el comprador español a la hora de adoptar una decisión definitiva. Desde Asprima se señala que “las condiciones de financiación actuales son difícilmente mejorables, por lo que su efecto amortiguador podría haber llegado a su fin”.

El último informe sobre economía familiar de Caixa Catalunya señala que el gasto en vivienda supera ya el destinado a alimentos. El estudio hace referencia a los hábitos de consumo de los españoles entre 1990 y 2000, y refleja cómo en esos diez años el porcentaje de la renta familiar destinada a la financiación del piso se vio incrementado en casi siete puntos porcentuales y medio, hasta alcanzar el 28,6%. Fue la partida que más se encareció, y tuvo un impacto regresivo sobre la estructura de gasto de las familias españolas, puesto que fue aún más intenso en los hogares con menores ingresos.

El Banco de España afirma en su último boletín económico que el crédito a las familias para la compra de vivienda se ha acelerado a comienzos de 2005, registrando un aumento del 24% en los tres primeros meses del ejercicio, respecto al mismo periodo del año anterior.

Vivir de las rentas.- Los representantes de Asprima apuntan en su estudio que la importancia del alquiler sigue siendo relativa. España sigue teniendo el parque de viviendas en alquiler más reducido de Europa, inferior al 11%. Los problemas que acechan su desarrollo son la política fiscal, que premia la compra frente al arrendamiento; la inseguridad jurídica de los propietarios; y los impuestos que han de soportar los promotores dedicados a actividades patrimonialistas.

José Manuel Galindo hace hincapié en la variable del precio. “En la actualidad, el pago mensual de la cuota de alquiler representa el 85% del valor de una hipoteca, lo que justifica la preferencia de los consumidores por la compra”. Los últimos datos publicados al respecto por el Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman este extremo. Señalan que, durante los últimos doce meses, el precio de los alquileres ha crecido una media del 4,3% de media, lo que supone la tasa más alta de crecimiento desde diciembre de 2003 y supera el incremento del 3,5% del IPC registrado en el mes de abril.

En cuanto a la existencia en nuestro país de una cultura de la propiedad, el BBVA aporta un dato. El esfuerzo económico anual para alquilar supera al de la compra. En un estudio sobre el mercado catalán, el principal responsable del servicio de estudios del banco, José Luis Escrivá, afirma que el precio del alquiler de una vivienda, con datos de diciembre de 2004, supone el 30% de los ingresos brutos de las familias de la Ciudad Condal, mientras que la compra de una vivienda media en Cataluña exige el 25% de los ingresos. Incluso cinco puntos menos si tenemos en cuenta las desgravaciones fiscales.

Desde el punto de vista de la oferta, las modestas rentabilidades del alquiler hacen que los promotores sean reacios a invertir en este segmento de actividad. La inseguridad jurídica que padece el propietario sigue siendo uno de los principales caballos de batalla. El actual Plan de Dinamización e Impulso a la Productividad, en el que trabaja el Gobierno, ya recoge varias propuestas para superar estos obstáculos. Entre ellas, destacan la agilización de los desahucios, las ayudas fiscales a inquilinos y propietarios y la reducción de los impuestos sobre los rendimientos de alquiler para las empresas patrimonialistas.

Angel Berges, director de AFI, señala que “el mercado de alquiler no podrá despegar en España hasta que la compra no deje de estar subvencionada fiscalmente”, compartiendo así la opinión del Fondo Monetario Internacional.

El borrador del Plan de Vivienda presentado por la ministra María Antonia Trujillo y su propuesta estrella de crear una nueva categoría de casas concertadas con un precio superior en un 20% al de la VPO ha suscitado ya las primeras reacciones. Sigfrido Herráez, concejal del área delegada de vivienda del Ayuntamiento de Madrid, afirma que “con esta nueva categoría se da respuesta a las demandas de un colectivo de nivel socioeconómico intermedio, como ya lo hace la vivienda de precio tasado del Ayuntamiento de Madrid, desde hace diez años”.

Gustavo Samayoa, director del gabinete jurídico de la Federación de Usuarios y Consumidores Independientes (Fuci), considera positivo este nuevo plan “porque suponen nuevas garantías para los usuarios en un tema que suscita el 30% de las reclamaciones que llegan a nuestras oficinas”. El representante de los consumidores insiste en que “no podemos olvidar que España es un país de clase media, y una vivienda destinada a las rentas medias nos parece muy conveniente”.

El contexto internacional: proclive a futuros recortes
Hasta ahora, los mercados de Irlanda, Reino Unido y Australia mostraban un comportamiento similar al nuestro. La subida de tipos de interés contiene los precios, mientras en España se mantienen al alza.

El boletín de mayo del Banco Central Europeo (BCE) refleja que el incremento de precios de la vivienda en la eurozona durante 2004 fue del 7,2%. Un porcentaje que acerca el valor de los hogares en Europa a los máximos, alcanzados a comienzos de los años 90. La institución ha advertido ya en varias ocasiones de los riesgos que puede suponer para la inflación una sobrevaloración de precios en el mercado inmobiliario, por lo que vuelve a exigir un estrecho seguimiento por parte de las autoridades de cada país.

La preocupación por lo que pueda ocurrir en el futuro es un hecho, a pesar de que la evolución conjunta de los precios encubre “sustanciales disparidades”, de acuerdo con el dictamen del BCE.

Este es el quinto año consecutivo de subidas superiores al 6% en la región, y se mantiene el intervalo de crecimiento registrado desde 1999, de entre un 3% y un 5% por encima del índice de precios al consumo (IPC).

La entidad asegura que España, Francia, Grecia, Holanda e Irlanda fueron los países con mayores revalorizaciones en 2004, como viene siendo habitual desde 1999. En el otro extremo, los precios evolucionaron a la baja en Austria y Alemania, donde la tendencia se prolonga desde 2002.

Posibles modelos.- Reino Unido y Australia son dos claros ejemplos sobre lo que podría ocurrir en nuestro país, en caso de que el BCE optase por incrementar los tipos de interés. Los bancos centrales de estos países han forzado subidas para controlar el aumento de precios en el mercado de la vivienda y los efectos que han provocado estas medidas no son demasiado alentadores para quienes se atrevan a seguir sus pasos.

El Banco de Inglaterra elevó el tipo de referencia al 4,75% en otoño del pasado año, desde el 3,5% de finales de 2003. Todavía es pronto para cuantificar las consecuencias exactas de estos repuntes, pero la tasa de crecimiento interanual de los precios ha caído desde el 20% hasta el 8%, lo que lleva a pensar que la entidad ha conseguido su objetivo.

Este aterrizaje afecta especialmente a las casas más baratas. Según los datos del Registro de la Propiedad, durante el primer trimestre del año se han vendido un 46% menos de casas de entre 100.000 y 120.000 euros, mientras que el descenso es menos acentuado, tan sólo del 30%, entre las viviendas de hasta 300.000 euros.

El mercado australiano también ha protagonizado un cambio brusco. Su banco central empezó a elevar los tipos de interés en mayo de 2002 y los situó en el 5,25%, desde el 4,25% inicial. El impacto sobre los precios no se hizo evidente hasta 2004, cuando se registró una subida del 2%, exigua respecto al 19% alcanzado en 2003.

Según los datos de Asprima, en España la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos está en línea con la mayoría de los países europeos. El estudio de AFI concluye que el esfuerzo financiero de las familias españolas es inferior al de la mayoría de los países de nuestro entorno, debido a la flexibilidad de los créditos a tipo variable y a la fortaleza de nuestro sistema financiero.

El turismo residencial trata de hacer su mejor hoyo
En 2004 se registraron descensos de la inversión extranjera en la compra de inmuebles en nuestra costa. Ante la llegada de nuevos competidores, los promotores españoles apuestan por la calidad y recurren al golf para aumentar el valor añadido.

El año pasado, España se consolidó como segundo destino turístico mundial, si bien el gasto medio por turista regresó a niveles de 2000. Según datos del Banco de España, 2004 fue el primer año de la última década en el que descendió el volumen de inversión extranjera en inmuebles. Durante los diez primeros meses, recortó un 5,7% respecto al mismo periodo de 2003, hasta alcanzar los 5.566 millones de euros. De poco parece servir el hecho de que nuestro país se mantiene como uno de los más baratos para comprar una segunda residencia, de acuerdo con un estudio de Knight Frank.

La consultora apunta que las últimas subidas de precios están desplazando a los demandantes a países como Croacia, Polonia y Chequia, que se configuran como nuestros competidores más directos.

A pesar de todo, nuestro país sigue siendo uno de los destinos favoritos para comprar casa gracias al clima y, sobre todo, a la relación calidad-precio. En este extremo coinciden con los técnicos de Live In Spain, que designan como ‘zona Vive’ aquella que acoge los porcentajes más importantes de vivienda vacacional en España.

El informe elaborado por AFI y Asprima señala que los ingresos familiares han disminuido en los países de origen de la demanda, y esto contribuye al endurecimiento de los niveles de acceso a una vivienda en la costa española. En 1998, la compra de un piso de superficie media en un municipio pequeño de la costa representaba el equivalente a 2,8 veces el ingreso medio de un hogar alemán. Ese ratio había aumentado en 2003 hasta alcanzar las 5,2 veces el salario anual.

Cambio estructural.- El año pasado, la distribución por nacionalidad de los demandantes extranjeros experimentó una profunda reestructuración. El mercado alemán ha cedido protagonismo al británico, que ha registrado un crecimiento exponencial. Lo mismo ha ocurrido con el número de turistas procedentes de Irlanda, los países nórdicos y del este de Europa, que han mostrado interés por nuestra costa como destino turístico.

Los expertos coinciden en augurar crecimientos de la demanda que rondarán las 150.000 viviendas al año durante el próximo lustro.

Las previsiones de la Alianza para la Excelencia Turística (Exceltur) para el presente ejercicio reflejan un incremento del 2,6% en el número de visitantes extranjeros a nuestro país.

La estrategia de los promotores para atraer la atención de esos 55 millones de personas es mejorar la calidad del producto. Así, las promociones de costa suelen construirse en primera línea de playa y asociadas a campos de golf. José Manuel Galindo, secretario general de Asprima, asegura que “la vivienda en costa lleva año y medio desacelerándose, y para evitarlo es necesario ofrecer algo más aparte del inmueble en sí”.

Así lo confirma la demanda nacional, especialmente atraída por el golf. La firma Aymerich Golf Management asegura que los 296 campos existentes en la actualidad, se verán duplicados en tan sólo cinco años.

Madrid 2012 impulsa el sector inmobiliario de la capital

La candidatura de Madrid para convertirse en sede de los Juegos Olímpicos de 2012 tiene un evidente efecto en su futura configuración urbana. La nueva centralidad del este y la mejora de las infraestructuras e instalaciones, que ya se está llevando a cabo, aumentan el valor añadido del mercado y la calidad de vida de los ciudadanos.

El director general de Analistas Financieros Internacionales (AFI), Angel Berges, opina que “Madrid 2012 es ya un hito para el mercado inmobiliario y constructor, independientemente de lo que ocurra el próximo 6 de julio”. Los datos del estudio de Planner, Asprima y AFI apuntan que el impacto económico global de la candidatura se traducirá en un aumento del PIB anual del 0,7% en el periodo 2001-2016, es decir, más de 6.000 millones de euros.

Se crearán 174.000 puestos de trabajo, de los que dos tercios corresponderán al sector de la construcción. Este segmento será, junto con el turístico, el que mayores beneficios obtendrá si la decisión del Comité Olímpico Internacional nos resulta favorable. Aportará el 47% del valor añadido bruto (VAB) que se generará en toda la Comunidad de Madrid.

El 98% de los proyectos previstos para acondicionar la ciudad se llevarán a cabo tanto si Madrid acoge finalmente los Juegos como si no es así, por lo que podremos aprovechar las inversiones realizadas en infraestructuras. Los cerca de 6.500 millones de euros aportados supondrán una notable mejora de la productividad en la economía española y serán útiles para el resto de sectores.

Impacto económico.- Los distritos de la zona sur-sureste, como Puente de Vallecas, Carabanchel y Latina, serán los que recibirán una mayor inyección, lo que confirma el reequilibrio urbanístico que supone el proyecto olímpico. La nueva centralidad del este es quizás el máximo ejemplo, ya que albergará la mayoría de las instalaciones deportivas en las que se van a desarrollar las pruebas.

El peso de la actividad inmobiliaria será de tan sólo el 8,6% del VAB generado, y el 0,7% del empleo. Berges asegura que no habrá incrementos de precios significativos como consecuencia de la asignación de la capital española como sede. En su opinión, “las citas olímpicas siempre han tenido un fuerte impacto sobre el mercado inmobiliario de las ciudades candidatas, pero en el caso de Madrid el efecto se verá atenuado por la relativa saturación de precios y oferta derivada del boom precedente”.

La única actuación prevista con uso residencial es la Villa Olímpica, que ocupará una superficie de 85 hectáreas, y que contempla la construcción de 2.346 viviendas, que después de los Juegos serán liberadas, la mitad como protegidas y la otra mitad a precio de mercado.

Carencia hotelera.- Uno de los principales obstáculos pendientes de superar es la falta de plazas hoteleras. El director general de AFI afirma que se están tomando medidas para aumentar la oferta disponible, y da por segura una saturación del mercado después de 2012. Angel Berges pronostica que, durante varios años, habrá escasas tasas de ocupación media, derivadas de la sobreoferta generada. El Ayuntamiento de la capital trabaja ya en medidas que flexibilicen la reconversión a uso residencial, tras la celebración de los Juegos para paliar sus efectos.