Redaccion | Lunes 20 de octubre de 2014
Los promotores, constructores y gestores de cooperativas están decididos a impulsar la vivienda protegida, tal y como prevé el Gobierno, pero no a cualquier precio ni en las condiciones que existen hoy en España. La falta de suelo, la diferencia entre el precio máximo de venta y el coste real y la necesidad de adaptar las tipologías de la vivienda a las nuevas necesidades de la sociedad, convierten la construcción de pisos protegidos en una tarea complicada para los promotores y constructores. Los profesionales del sector están dispuestos a sumar esfuerzos.
El actual modelo de vivienda protegida está obsoleto, según los promotores, los constructores y los gestores de cooperativas. Y también en opinión del Ministerio de Vivienda, que prevé acometer una reforma radical de los pisos de promoción pública en el borrador del plan que está dando a conocer a las distintas comunidades autónomas y a los agentes sociales; y que presentará en el consejo de ministros cuando concluya la “ronda” y revise las propuestas.
El equipo de Trujillo ha convertido la vivienda protegida en uno de sus caballos de batalla, junto a la promoción del alquiler. Sin embargo, son muchos los frentes abiertos. La falta de suelo y la necesidad de una adecuación del precio máximo de venta a la realidad de los costos de producción son, según los profesionales del sector, las cuestiones más urgentes que debe solucionar si desea incentivar la construcción de este tipo de viviendas, pero no las únicas.
Suelo y precios, prioritarios.- Según el presidente de la la Asociación de Promotores y Constructores (APCE), Guillermo Chicote, la solución pasa por la liberalización del mercado del suelo y la flexibilización del urbanismo a través de un pacto de Estado con el consenso de las tres administraciones. Una opinión que no comparte Gaspar Mayor, presidente de la Asociación Española de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS), que afirma que el incremento de la oferta no implica una desaceleración de los precios porque “el coste del suelo viene marcado por las expectativas con respecto al precio de venta de la vivienda”. A su juicio, resultaría más útil la reserva obligatoria de terreno para vivienda protegida y las ayudas para la adquisición y urbanización de suelo destinadas a este tipo de inmuebles. En este sentido, destaca: “Cada municipio debe ser soberano para determinar el porcentaje de suelo que quiere destinar a vivienda protegida, en función de sus necesidades”. Sin embargo, el experto se muestra partidario de que éste no supere el 50%, para evitar la creación de guetos y favorecer la integración social.
Las gestoras de cooperativas también apuestan por la reserva de suelo, aunque con matices. Roberto Jiménez, presidente de Gecopi, cree que debe limitarse el precio del suelo para vivienda protegida y erradicar las fórmulas de enajenación que lo alteren, como las subastas; mientras que en Concovi, además de esta última medida, piensan que la producción de suelo podría agilizarse si se establece la obligación de urbanizar en un plazo concreto, y si el patrimonio público se destina a la construcción de casas protegidas.
En cuanto al precio máximo de venta que marcan las comunidades autónomas, la opinión es unánime en el sector: es necesario una actualización para adaptarlo a los costes reales de producción de vivienda protegida. Así, la mayoría propone una fórmula de revisión anual automática, que considere el índice de precios de la construcción y sus variaciones, así como otro tipo de costes conocidos. La APCE cree que el Ejecutivo debe corregir el desequilibrio entre los encarecimientos de la vivienda libre y la protegida.
VPO para rentas medias.- Muchos españoles tienen hoy dificultades no sólo para acceder al mercado de vivienda libre, sino también para optar a una casa protegida. Por eso, los gestores de cooperativas y también algunos promotores creen que se debería crear una tipología de VPO para las rentas medias, es decir, para aquellas que superan el baremo básico de 5,5 veces el IPREM (Indice Público de Renta). En este sentido, Gecopi y Concovi consideran que el hecho de que el Ministerio de Vivienda atienda a esta demanda fijando un criterio de ingresos de 7,5 veces el IPREM para acceder a los pisos protegidos puede incentivar la promoción de pisos protegidos. Esto es algo que ya se aplica en Barcelona y Madrid. Precisamente en esta última, se acaba de aprobar la orden por la que se lanza al mercado un nuevo modelo que responde a esta característica, la vivienda protegida de precio limitado (VPPL). Según los cálculos del consejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, Mariano Zabía, su precio se situaría, en el caso de Madrid capital, un 44% por debajo de su valor en el mercado libre.
Descalificación y medidas antifraude.-
Los profesionales del sector consideran necesaria la descalificación de la vivienda protegida, una vez que ha pasado un “plazo razonable”, que algunos se atreven a situar entre los 10 y los 15 años. En este sentido, el presidente de Reyal, Rafael Santamaría, cree que la descalificación puede evitar el fraude en la vivienda protegida: “Las medidas legislativas que contribuyan a que un vendedor obtenga, dentro de la legalidad, el precio real de su vivienda a través de la desclasificación es la mejor medida preventiva para que no intente hacerlo por otros medios”. Y del mismo modo opina Guillermo Chicote, de APCE. Sin embargo, el programa 2005-2008 de Trujillo se encamina en la dirección contraria, ya que prevé decretar por ley que la calificación de protegida permanezca durante toda la vida del inmueble, para evitar de ese modo que se revenda en el mercado libre. Según algunos profesionales, una solución intermedia sería el desarrollo de sistemas de derecho de tanteo y retracto por parte de la administración.
Por otra parte, los gestores de cooperativas insisten en la importancia de buscar fórmulas que permitan la promoción de vivienda de protección pública en régimen especial. Entre ellas, destacan la constitución de derechos de superficie sobre las parcelas destinadas a este fin por un periodo temporal limitado, lo que permitiría su enajenación a título gratuito o por un precio inferior.
Otras medidas para incentivar la VPO tienen que ver con la introducción de cambios en el sistema fiscal. Por un lado, afirman que es necesario favorecer el mercado de la rehabilitación incorporando deducciones por llevar a cabo obras de este tipo y, por el otro, la aplicación de un IVA mucho más reducido.
El alquiler, una opción de futuro, pero lejano
Los alquileres de las viviendas subieron durante los últimos doce meses una media del 4,3%, el porcentaje más alto desde diciembre de 2003, según el INE. Si a esto añadimos la conclusión de un estudio de Hipotecagratis según el cual sólo el 25% de los jóvenes españoles entre los 18 y los 34 años contempla la posibilidad de vivir en régimen de alquiler, deducimos que las perspectivas para incentivar este mercado, tal y como desea hacerlo el Ministerio de Vivienda, no son halagüeñas.
Para tratar de paliar el retraso que vive España en este sentido con respecto a otros países europeos, el Gobierno aprobó el pasado 8 de abril la creación de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), cuyo objetivo es profesionalizar la actividad e intentar sacar al mercado de alquiler la mayor parte de las casas vacías que existen en España, “dando garantías a los dueños de las viviendas, sin invadir las competencias de otras administraciones”, según afirma el secretario general del Ministerio de Vivienda, Javier Eugenio Ramos.
Incentivos fiscales.- Sin embargo, la SPA no es la única iniciativa con la que el Ejecutivo pretende reactivar un mercado tan estancado como el del alquiler. El denominado proyecto de Ley de Reformas en Materia Tributaria para el Impulso de la Productividad prevé la flexibilización de los requisitos del régimen especial para las empresas que gestionan viviendas en renta, ya que éstas seguirán disfrutando de las mismas bonificaciones de hasta el 85% del Impuesto de Sociedades, pero con unas condiciones algo más ventajosas.
En general, las medidas previstas en el proyecto de ley satisfacen al sector. No obstante, el hecho de que “sólo se puedan acoger a ese régimen las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido” puede ser, según opina Pedro Gamero, presidente de Asipa, una medida que perjudique a las empresas de mediano y pequeño tamaño que no puedan acogerse a la misma.
El presidente de Asipa cree, además, que, para fomentar la construcción de viviendas destinadas al arrendamiento, debería reducirse el plazo de vinculación de las VPO al alquiler, porque, a su juicio, la revalorización del inmueble es consustancial a ese bien, ya que, de otro modo, “se niega la esencia del negocio inmobiliario”
Diversificación.- Aunque los profesionales del sector se muestran interesados por esta actividad para “diversificar el negocio tanto de los promotores como de los constructores”, tal y como explica el presidente de APCE, Guillermo Chicote, los expertos creen que existen todavía muchos flecos por concretar.
Operación Campamento: buque insignia del Gobierno
Los ministerios de Defensa y Vivienda, y la Comunidad de Madrid han dado el espaldarazo definitivo a la operación más importante en materia de vivienda social, cuya primera fase prevé la construcción de 10.500 casas, 7.000 de ellas protegidas, en los antiguos cuarteles de Campamento, en Madrid.
La principal operación de suelo del Estado para vivienda protegida de esta legislatura, según palabras de la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, se ha puesto en marcha con la firma del acuerdo entre José Bono, ministro de Defensa, la titular de Vivienda, y la presidenta de la Comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre.
La primera fase de la llamada Operación Campamento abarca 2,1 millones de metros cuadrados, clasificados como suelo urbano, y la construcción de 10.700 viviendas, de las que cerca del 65% tendrá algún tipo de protección. Habrá un total de 7.000 viviendas protegidas. De ellas, unas 1.100 estarán destinadas al alquiler y a los jóvenes.
El acuerdo recoge el compromiso de Defensa de reservar suelo a la Comunidad de Madrid para que construya 2.000 viviendas protegidas bajo la modalidad de alquiler con opción a compra. Por esto, el Ejecutivo de Esperanza Aguirre pagará a Defensa 33,60 millones de euros (cantidad que es el resultado de multiplicar el 20% del valor del módulo de la vivienda protegida del Plan Joven, por las 2.000 unidades que se van a construir). Además, la Administración regional levantará dos estaciones de metro en la zona y un intercambiador de transportes; mientras que Defensa correrá con los gastos de las demoliciones y urbanizará los terrenos sobre los que se levantarán las futuras viviendas.
José Bono prevé que la demolición de los cuarteles comenzarán en el mes de julio, aproximadamente. Esto significa que es posible que las primeras viviendas se levanten dentro de dos años, es decir, en 2007.
Más suelo público para VPO.- La Operación Campamento es el convenio más reciente. Sin embargo, en los últimos meses se han sellado otros acuerdos en torno a la utilización de suelo público para facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos. En marzo, Defensa firmó en Albacete un convenio de enajenación de 16.124 metros cuadrados con objeto de que el Ayuntamiento construya en esos terrenos 16 viviendas protegidas. Un mes antes se ultimaba en San Sebastián un principio de acuerdo por el cual el Consistorio donostiarra construirá 1.400 viviendas protegidas en terrenos que son propiedad del Ministerio.
El año pasado, Bono alcanzó un acuerdo con la administración autonómica de Castilla-La Mancha y con el Ayuntamiento de Guadalajara para construir 1.400 viviendas públicas en los terrenos del Fuerte de San Francisco. Además, en septiembre de 2004, se cerró otro acuerdo con las administraciones de Aragón y Zaragoza, con objeto de construir 1.404 pisos sociales
También está en marcha actualmente el acuerdo con el Gobierno de Cantabria para la construcción de VPO en La Remonta.