La demanda de alquiler de oficinas en Madrid sigue siendo escasa en todas las zonas

13/07/2011.- Las rentas Prime siguen disminuyendo ligeramente contenidas por los altos precios alcanzados en las Torres (CTBA) y el volumen de contratación en la zona CBD (Distrito Central de Negocios), que si bien escaso, acumula más del 50% del total de operaciones de oficinas en este trimestre, según datos extraídos del informe sobre el mercado de alquiler de oficinas en Madrid durante el segundo trimestre del año de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle.

Así, en la Zona Prime las rentas se situaron en 26,5 euros por metro cuadrado al mes mientras que la media en CBD fue de 20,75 euros por metro cuadrado al mes. En la zona Satélite las rentas se mantienen estables –debido principalmente a que algunas de las operaciones más destacadas del trimestre se firmaron a precios máximos– cerrando el trimestre a 12 euros por metro cuadrado al mes.

La demanda de alquiler de oficinas en la capital sigue siendo escasa para todas las zonas, y se ha caracterizado entre abril y junio de este año por operaciones firmadas de un tamaño medio de 874 m².

Este promedio disminuye considerablemente hasta 661 m² si no se contabilizan las grandes operaciones que representan en metros el 26% de la contratación del trimestre, y en número el 2%.

La contratación ha alcanzado entre abril y junio un total de 87.500 m² en Madrid, lo que añadido a la registrada durante el primer trimestre arroja una contratación total para el primer semestre de 2011 de 163.000 m².

Una de las grandes operaciones destacadas del trimestre (más de 10.000 m² alquilados) han sido los 11.500 m² de la CNMV en la calle Edison. El resto de las operaciones firmadas durante el período se mantienen en superficies por debajo de los 4.000 m².

La disponibilidad en oficinas exclusivas aumenta ligeramente en su conjunto. Debido a la escasez de generalizado de alquileres y a las grandes operaciones firmadas en las zonas CBD y Satélite (Geoban alquila en Tripark un total de 12.348 m² por ejemplo), se ha mantenido o incluso disminuido ligeramente la tasa de disponibilidad que se sitúa en el 8% para la zona centro.

La disponibilidad de oficinas y edificios high-tech ha disminuido ligeramente de manera coyuntural a causa de la retirada del mercado de productos secundarios necesitados de rehabilitaciones íntegras.

En cuanto a la oferta, el volumen de superficie que saldrá al mercado entre el 2011 y el 2012 como consecuencia de la finalización de edificios oferta futura en CBD (unos 80.000 m²) junto a la disponibilidad de producto a causa de las mudanzas que se realizarán este año, mantendrán la tendencia existente en precios Prime y contribuirá al aumento de la oferta disponible en el centro de la ciudad.

Durante el los últimos tres meses del semestre la demanda de edificios de oficinas para inversión en Madrid ha seguido centrándose en edificios en ubicaciones Prime y CBD o zonas Periféricas y Satélite muy consolidadas, estas últimas si cuentan con contratos a largo plazo y arrendatarios solventes. También se siguen demandando operaciones de sale & leaseback si el activo es de cierta calidad y el contrato a muy largo plazo.

La oferta de edificios de oficinas en inversión se vio caracterizada por el aumento considerable del número de oportunidades. Las zonas CBD y Prime han sido especialmente protagonistas en el período. La puesta en venta de la sede de Caja Madrid en el Paseo de la Castellana ha generado mucho interés en el mercado, y adicionalmente se ha especulado con la posible venta de otros edificios, entre los que destacan la Torre Picasso y la Torre Titania, por los que los inversores internacionales han mostrado su interés.

En otras zonas, como Arroyo de la Vega y el Parque Empresarial Las Rozas, han surgido varias oportunidades de inversión y han despertado el interés de los inversores por tratarse de zonas muy consolidadas y que presentan tasas de disponibilidad bajas y con poca oferta futura.

Jones Lang LaSalle estima que las rentabilidades Prime permanecen estables en el 5,5% por tercer trimestre consecutivo, y se estima que la falta de operaciones registradas en CBD y Prime en lo que va de año no será un inconveniente para que ciertos inversores aceptaran dicha tasa de rentabilidad.

Para el resto de zonas de Madrid, las rentabilidades se mantienen más o menos estables una vez que la sensibilidad de los inversores se focaliza más en la calidad de los edificios y sus condiciones arrendaticias.

El número de oportunidades de inversión en edificios de oficinas ha aumentado considerablemente en los últimos meses, esto no se ha visto reflejado en un aumento proporcional de las transacciones cerradas que ha alcanzado un volumen total de 46 millones de euros. Una de las operaciones más significativas fue la adquisición a Aliseda, por parte de Cerquia, del inmueble situado en la Avenida de Burgos 18, ocupado actualmente por Repsol.

Jones Lang LaSalle estima que el número de transacciones debería aumentar en la segunda mitad del año, impulsado por el previsible aumento, especialmente en zonas secundarias y periféricas, de la oferta.