El mercado de oficinas en Madrid y Barcelona se mantiene estable durante el primer trimestre del año

05/04/2011.- Continúa la calma en el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona. Esta afirmación no implica que la actividad se haya estancado, si no que mantiene el ritmo lento con el que despedimos el año 2010.

Durante los tres primeros meses del año el mercado de inversión en la capital madrileña superó ligeramente los 100 millones de euros. Si bien el volumen dobla la cifra alcanzada en el primer trimestre del año anterior el dato resulta poco alentador si tenemos en cuenta que supuso el mínimo de la última década.

Para Savills es estimulante que poco a poco los fondos internacionales retoman la actividad inversora en el sector. RREEF y CPI, que ya protagonizaron operaciones a lo largo de 2010, aparecieron nuevamente en el terreno de juego como compradores. En el bando vendedor el dominio de los nacionales es indiscutible, si bien Hines ha estado presente por la venta de uno de los edificios de Tripark, en el Parque Empresarial de Las Rozas, adquirido por el fondo alemán mencionado anteriormente (RREEF). No fue la única operación registrada en el entorno de la A-6. ONO vendió su sede de Pozuelo bajo el formato sale&leaseback.

En la Ciudad Condal, los inversores internacionales también han sido protagonistas de la única operación de inversión de oficinas, la compra de un solar en el 22@ donde se promoverá un complejo de 19.600 m² de oficinas. El mercado de inversión catalán continúa siendo monitorizado por la mayoría de grupos a la espera de oportunidades que ofrezcan más seguridad. La falta de actividad, sobre todo en el eje prime, ha mantenido los niveles teóricos de rentabilidad en 5,75%.

En Madrid, el CBD continúa despertando el interés de los inversores, tanto nacionales como internacionales, pero debido a la escasez de producto, la agresividad de los nacionales hace que, en la mayoría de las ocasiones, los internacionales queden fuera de juego. En este sentido, se ha firmado una operación por debajo del nivel teórico de yield, que durante el primer trimestre quedaría en torno al 5%, pero refuerza el sentimiento de tendencia de ajuste de las rentabilidades.

El área secundaria dentro de la M-30 vive la situación contraria, existe oferta en inversión pero no todos los activos se adaptan a los fundamentos de la demanda, lo que estaría empujando ligeramente al alza las yields.

En cuanto al mercado de usuario, en Madrid los valores de renta en el CBD se han mostrado estables, pero todo apunta a un descenso debido principalmente a la superficie nueva o renovada que entrará en el eje Castellana en los próximos meses. Además, algunas áreas prime fuera de la M-30 verá considrablemente incrementado el volumen de disponibilidad, lo que también ejercerá presión en los valores de renta.

Pero hasta que llegue ese momento, la tasa de disponibilidad ha frenado su crecimiento tras trece trimestres consecutivos de incrementos. La diferencia respecto al cierre del año 2010 ha sido de apenas tres décimas, pero el goteo en la entrega de los proyectos está empezando a dar sus frutos.

Respecto al mercado de Barcelona, la situación es bastante parecida a la de la capital madrileña. La tasa de disponibilidad continúa desacelerando su crecimiento, y la previsión de entrega de nuevos proyectos disponibles hasta finales de 2011 es prácticamente inexistente, con tan solo un proyecto de 28.000 m² en Sant Cugat del Vallès. La progresiva estabilidad de la tasa de disponibilidad está ayudando a sostener los precios de alquiler en los mismos niveles registrados en el trimestre anterior.