Las medianas superficies impulsarán la recuperación del sector

04/04/2011.- Tras el récord histórico de Superficie Bruta Alquilable (SBA) inaugurada durante 2008, el mercado de medianas superficies ha incrementado su presencia entre los nuevos proyectos entregados. Según el último informe anual sobre el Mercado de Medianas Superficies en España de la consultora inmobiliaria Savills, desde el año 2007, cuando los parques inaugurados representaron el 23% del total, el porcentaje de desarrollos ha crecido progresivamente, llegando a alcanzar el 45% en 2010. Las previsiones a corto y medio plazo son muy optimistas y los proyectos de parques podrían representar entre el 60% y el 67% de las inauguraciones durante los dos próximos años.

Respecto a la SBA, los datos del informe señalan que la evolución ha estado basada en la estabilidad, ya que la incorporación de superficie nueva prevista para los próximos años se cifra en un 40%, frente al 20% registrada en 2007.

Desde Savills señalan que el mercado de inversión retail en España continúa dominado por el producto tradicional. En 2010 los centros comerciales concentraron el 46% del volumen total de inversión, mientras que los casi 83 millones de euros de las compras de parques de medianas y las medianas superficies representaron el 12% del global.

En 2011, parece que el mercado de inversión ofrecerá una imagen muy similar a la del año anterior. Según el informe, podrían registrarse dos o tres operaciones en parques de medianas superficies.

Las yields en el producto prime se mantuvieron estables durante buena parte de 2010 y de momento continúan en el mismo nivel. La rentabilidad bruta para un parque que cumpla todos los fundamentos de inversión (buena ubicación, alta ocupación y contratos de larga duración) se situaría en torno al 7%, 25 puntos básicos por debajo del nivel registrado hace un año. La ausencia de operaciones nos invita a hablar de que las yields se mantendrán estables, pero si existiese oferta prime en el mercado el creciente interés de la demanda ejercería presión en las rentabilidades.

Asimismo, parece que prosigue la estabilidad en el apartado de las rentas. El informe destaca que, por segundo año consecutivo, el nivel de renta en parques considerados prime se mantiene entre los 16-18 euros por metro cuadrado al mes.

Según Luis Espadas, director Capital Markets de Savills, la evolución de este mercado dependerá en gran medida de la situación económica y del acceso a la financiación por parte de los promotores. A su juicio, “la estabilidad en rentas, la solvencia de los inquilinos, los bajos niveles de desocupación, la sencillez de desarrollo y de gestión, así como la escasa densidad comercial, hacen que, a priori, los parques de medianas sean un producto muy atractivo para promotores e inversores, aunque también es cierto que resulta complicado encontrar el producto perfecto desde el punto de vista del comprador”, añade.

Al cierre de 2010, el stock de parques de medianas contaba con 1,48 millones de metros cuadrados, el 10,30% del mercado global retail. Durante este año está prevista la inauguración de casi 170.000 m2 de SBA, casi el 40% del total se superficie retail proyectada.

Según el informe, junto con Bogaris, Inter Ikea Centre Group aparece entre los promotores de proyectos comerciales más destacados. Durante el próximo verano está prevista la inauguración de la primera tienda de la multinacional sueca en Castilla y León. En una primera fase el complejo Rio Shopping contará con 34.500 m2 que se completarán en 2012 con la inauguración de un centro comercial y una zona de medianas superficies.

Para los próximos dos años están planeados más de 240.000 m2, de los cuales Bogaris sería el promotor del 71%. A este respecto, Savills destaca que la evolución del mercado y la situación económica continúan ensombreciendo el mercado, debido a que estos dos aspectos condicionarán en gran medida que los desarrollos proyectados se lleven a cabo.