08/09/2010.- El Departamento de Análisis de Bankinter estima que los precios de la vivienda en España podrían sufrir un retroceso adicional modesto, que se situaría en un máximo de un 6% durante los próximos 3 ó 4 trimestres, para estabilizarse a continuación hasta 2013 y probablemente volver a repuntar muy lentamente a partir de finales de dicho año ó 2014. El stock actual y real de vivienda nueva es aproximadamente de 900.000 unidades, la entidad financiera cree improbable que siga su aumento.
Esto es así porque actualmente las ventas de casas nuevas y casas terminadas se encuentran equilibradas (aproximadamente 230.000 unidades por año), situación que según Bankinter perdurará hasta que vuelva a crearse empleo neto, cosa que no sucedará hasta finales de 2012, cuando consideran que el PIB volverá a crecer por encima del 2%. Si los acontecimientos se desarrollan de la manera descrita, a lo largo de 2013 el actual stock podría reducirse a la mitad, situación que permitiría que se reactivara la construcción residencial a lo largo de 2014 y probablemente también los precios.
En opinión de Bankinter, el sector inmobiliario se enfrenta a un período de travesía en el desierto de unos 3 años en términos de demanda y precios. Al final de dicho periodo la demanda final de vivienda nueva será, en términos sostenibles, de aproximadamente 360.000 anuales frente a los 412.000 en el pico del ciclo (2005/06). Los precios probablemente permanecerán estables durante el periodo de transición 2011/13 debido a la singular estructura de propiedad de la vivienda en España (85% propiedad y uso). En consecuencia, la recuperación del mercado de vivienda español podría tener lugar a partir de 2014 o algo antes si el empleo mejorase.
La construcción residencial llegó a duplicar su peso en el PIB, de 7,8% en 2003 a 16,3% en 2008 (14,4% en 2009). Las expectativas de una revalorización sostenida de la vivienda, las facilidades de acceso a la financiación hipotecaria y otros factores relacionados con el ciclo económico provocaron un crecimiento muy rápido del parque de viviendas en España, superior a la demanda final sostenible.
Las dificultades de acceso al crédito como consecuencia de la crisis financiera y el notable deterioro de la situación macroeconómica en España redujeron la demanda final de vivienda nueva prácticamente a la mitad (desde aproximadamente 412.000 en 2007 hasta unas 210.000/230.000 este año, según estimaciones de Bankinter). Conviene no confundir este concepto con el nº total de transacciones (desde 955.000 en 2006 hasta 464.000 en 2009), ya que esta última cifra incluye compraventas de casas usadas, lo que no implica variación del parque de vivienda. Aunque ha tenido lugar un profundo descenso en el número de viviendas iniciadas (desde 665.000 en 2006 hasta 80.000 en 2009), la inercia de las promociones en curso impide que, como sucede en todos los cambios de ciclo, la producción terminada se ajuste inmediatamente a la demanda y se continúa generando stock durante varios trimestres. Así, el stock formal de vivienda ha seguido creciendo en los 2 últimos años hasta alcanzar unas 700.000 viviendas (según el Ministerio de Vivienda).
El Banco de España estima que en diciembre de 2009 los activos adjudicados eran 59.700 millones de euros y los fallidos de 4.000 millones de euros. Teniendo en cuenta que incluye todo tipo de inmuebles, ¿a cuántas viviendas equivale? En una aproximación muy simple, suponiendo que el 80% de dicho importe corresponda a residencial y que el valor medio de una vivienda sea de 250.000 euros, unas 200.000 casas. Eso elevaría el stock real hasta 900.000. Bankinter estima la demanda final para ocupación real hoy en aproximadamente 360.000 casas al año (200.000 matrimonios + 40.000 parejas de hecho + 95.000
divorcios + 25.000 residentes extranjeros), unas 130.000 más de las que se venden ahora. El alto desempleo (aproximadamente el 20%) es responsable de la diferencia.
En un entorno normalizado de crecimiento (PIB > 2%) la demanda final sería superior, al menos de 395.000 viviendas al año, debido a una mayor demanda por parte de extranjeros (la entidad financiera estima que podría ser aproximadamente de 60.000 al año frente a 25.000 al año actuales y frente a 106.000 al año en el anterior pico de ciclo).
La cifra de viviendas iniciadas se ha estabilizado durante los últimos 15 meses en el entorno de las 18.000 al trimestre (70.000 al año equivalente) y no es previsible que haya más descensos, ya que ese nivel debería mantenerse simplemente con la construcción de viviendas ya comprometidas por constructoras y entidades financieras para desarrollar terrenos adquiridos y activos adjudicados respectivamente. Si no se realizaran esos desarrollos su valoración sería aún inferior y representarían un problema aún más grave para ambas partes. Bankinter considera que esta inercia es inevitable, aunque tendente a agotarse a lo largo de los próximos 2 años.
Las ventas de vivienda nueva continúan estancadas y nada cambiará mientras no mejore el empleo, sobre todo si tenemos en cuenta la retirada de facto de las deducciones en IRPF por vivienda habitual y la subida del IVA en julio. El Departamento de Análisis de Bankinter cree que estas medidas deberían haberse adoptado en una fase expansiva del ciclo, no en la contractiva. Si la demanda (ventas efectivas) se encuentra relativamente estabilizada desde principios de 2009 en el rango 55.000/60.000 viviendas nuevas trimestrales ó 220.000/230.000 anuales eso significa que actualmente ventas (de casas nuevas) y nueva producción (240.000 estimadas para 2010) se encuentran casi equilibradas y que, por tanto, no se está consumiendo nada del stock. Este stock se debe poner en relación con las viviendas que la población demanda anualmente en un escenario macroeconómico normalizado para España, considerando como tal un crecimiento del PIB superior al 2%, tasa a partir de la cual es posible la creación neta de empleo.
Estas circunstancias llevan a estimar una cifra aproximada anual de demanda final de 360.000/395.000, cuando el crecimiento del PIB alcance o supere el 2%, algo que, según Bankinter, sucederá a finales de 2012. A partir de ese momento la economía española tardaría unos 2 años en absorber el stock de vivienda, lo que emplaza la normalización del mercado al año 2014. Sin embargo, la actividad inmobiliaria podría reanimarse algo antes. En macroeconomía, las tendencias y sus cambios son más importantes que las cifras absolutas. En este sentido, creemos que la reducción del stock de vivienda será una tendencia fiable cuando se haya reducido a la mitad (450.000). Este hecho, unido a una recuperación de la economía y el empleo que estimamos podría tener lugar en 2013, nos lleva a situar el reinicio de la construcción "no forzada" de vivienda nueva y el retorno a la actividad de los promotores a finales de ese mismo año.
La fuerte revalorización de la vivienda en España durante la pasada década y parte de la actual se explica no sólo por una prolongada expansión económica, sino también por la coincidencia de 2 factores excepcionales e irrepetibles derivados de la entrada de España en la UEM: la adopción del euro (eliminación del riesgo de tipo de cambio para residentes europeos no nacionales) y la financiación a tipos de interés excepcionalmente bajos. Ese comportamiento respondía, por tanto, a un shock puntual que, aunque justificado, no podía durar eternamente, ni se repetirá.
Desde máximos en el primer trimestre de 2008 hasta hoy la caída acumulada y formal de los precios (media España) ha sido de sólo -12%, según datos del INE, que toma como referencia precios de compraventas registradas en notarías. Esta es una cifra difícil de entender, ya que la realidad de los acontecimientos lleva a pensar que la caída real de precios ha sido superior (al menos -20%). Creemos que esta discrepancia se explica por el bloqueo que sufre el mercado residencial en España debido a su carácter patrimonialista: 85% propiedad y uso, 13% alquiler y 2% desocupación (inversión), frente a 36% para alquiler en la eurozona. Esta estructura centrada en la propiedad hace que la oferta de vivienda usada se retraiga bruscamente durante las crisis (los propietarios no venden por debajo de un precio considerado "aceptable" y el cambio de vivienda se postpone sine die) y que en España los ajustes de precios sean más suaves y su posterior recuperación más lenta.
La evolución de los precios, a pesar de que acumula 6 trimestres consecutivos de caídas interanuales, sugiere que los descensos se están moderando y la peor fase del ajuste en precios podría haber pasado. Sin embargo, la perspectiva de debilidad que ofrece la demanda en un contexto macroeconómico como el actual, junto con el elevado stock de vivienda nueva que seguirá existiendo durante los 2 próximos años son factores que presionan a la baja el precio de la vivienda. Por ello, desde Bankinter estiman que la caída de precios se frene en algún momento a lo largo del segundo semestre de 2011, sufriendo desde hoy hasta entonces retrocesos limitados y que queda una caída de precios inferior a un -6% (media de España, con diferencias según activos y ubicaciones) debido a la rigidez del mercado en cuanto a la estructura de propiedad.
La entidad financiera identifica tres posibles obstáculos a la recuperación de precios que estiman podría tener lugar a partir de 2013/14:
- Las carteras inmobiliarias de bancos y, sobre todo, cajas, producto de daciones en pago y ejecuciones. Estas viviendas están sujetas a rebajas de precios y sometidas a venta activa no sólo ahora, sino que será tanto más así cuando la situación de mercado mejore. Esto puede representar una presión de oferta que limite los futuros repuntes de precios.
- La oferta de vivienda usada. La estructura de propiedad en España hace el mercado tan rígido que los propietarios no venden por debajo de un determinado nivel de precios. Sin embargo, llegado el momento en que éstos se recuperen la oferta de vivienda usada regresará al mercado, frenando esa misma recuperación.
- Esfuerzo familiar excesivo. El esfuerzo familiar para la compra de vivienda se duplicó en el periodo 1997/2007, sin que se haya producido una reducción significativa durante la crisis. Esto es principalmente debido al deterioro de la renta familiar disponible durante la crisis económica (paro > 20%), aunque también a la rigidez de los precios, por las razones anteriormente descritas. Bankinter estima que el ratio de esfuerzo sólo mejorará a partir de ahora en base a un aumento de la renta familiar disponible, ya que las caídas adicionales de precios son limitadas, lo que pone de manifiesto de nuevo que la variable fundamental es la recuperación del empleo.
Las cifras actuales de demanda y viviendas terminadas implican que durante los 2 próximos años no se producirá una reducción significativa del stock de vivienda, que estimamos en aproximadamente 900.000. La mejora económica y la creación de empleo permitirían una normalización progresiva de la demanda en el año 2013 en torno a 360.000 viviendas/año. Ese año el stock podría quedarse reducido prácticamente a la mitad y la actividad promotora se reactivaría. La debilidad de la demanda actual seguirá presionando a la baja los precios hasta la segunda mitad de 2011, pero ya de manera más modesta, estabilizándose a partir de ese momento hasta 2013/14, cuando podrían empezar a recuperarse. Como la clave básica es el empleo, cualquier mejora del mismo sobre las previsiones de la entidad financiera aceleraría el proceso descrito.