El mercado de inversión en locales comerciales fue el más activo del sector inmobiliario en 2009

28/04/2010.- El mercado de inversión en locales comerciales ha sido el más activo de todos los mercados de inversión inmobiliaria en el año 2009. Si por un lado la inversión inmobiliaria en todos los segmentos del mercado ha sufrido un descenso generalizado, por otro, la inversión en locales comerciales ha alcanzado un volumen record de 1.800 millones de euros, frente a etapas anteriores en las que se podía considerar una inversión residual. Esta es una de las principales conclusiones del Informe del Mercado de Locales Comerciales de Madrid y Málaga de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.

En cuanto a la evolución de los precios de alquiler en sus calles más representativas, en los últimos 12 meses España ha presentado un comportamiento similar al de los principales mercados de locales comerciales europeos, donde se ha observado un descenso generalizado en los precios en las principales capitales europeas, como Londres o Paris, que se han situado en el entorno del 10%. Madrid y Barcelona se mantienen entre los 20 primeros puestos del ranking de ciudades con las rentas unitarias en las vías “Prime” más elevadas del mundo, situándose al nivel de ciudades como Milán o Berlín y por encima de ciudades como Viena o Lisboa.

En España, el Informe elaborado por Aguirre Newman observa un aumento en la tasa de disponibilidad en las ciudades de Madrid y de Málaga, de un 4,8% y un 2,6%, respectivamente.

A lo largo de los últimos 12 meses en los tres mercados se ha registrado un ajuste generalizado de los precios de alquiler, como consecuencia del aumento de la disponibilidad y un descenso de la demanda de espacios, que ha presionado los precios a la baja. En Málaga, el precio del alquiler ha registrado un descenso general del 15% respecto a 2008. En Madrid, algunos ejes registraron un descenso de casi un 20%, mientras que la Gran Vía fue la única que presentó una subida de precios de un 2,4%.

En 2010 se espera un incremento en el número de operaciones cerradas en el mercado de locales comerciales. Las mejores perspectivas económicas a partir de 2010, unidas a la disponibilidad de locales en el mercado a precios muy competitivos, están provocando una reactivación de los planes de expansión.

A diferencia de lo que se apuntaba en años anteriores, en los que se llegó a pronosticar incrementos de los precios cercanos al 20%, en el mercado de Madrid a lo largo del año 2009 se registraron descensos generalizados de precios de alquiler en prácticamente todos los ejes analizados, situándose dicho descenso en algunos casos en el entorno del 20%.

Es destacable la situación de la calle Ortega y Gasset, que como resultado del descenso en el consumo en las marcas de lujo consecuencia de la crisis económica y de las obras de rehabilitación de la calle Serrano, ha sufrido un importante ajuste en los precios de alquiler. Asimismo, Serrano ha experimentado la mayor caída de rentas de los ejes “Prime”, de un 15%, como consecuencia de las obras de remodelación iniciadas después de verano de 2008 y cuya finalización está prevista para la segunda mitad del presente año. La consecuencia inmediata ha sido lo nunca visto anteriormente en la calle Serrano; varios carteles comerciales anunciando la disponibilidad de locales. Por otro lado, Gran Vía ha presentado un incremento de un 2% en el precio medio de alquiler.

En cuanto a la disponibilidad de locales en los ejes analizados, cabe destacar que mientras la tasa media de disponibilidad en la capital, a marzo del 2010, se sitúa en un 4,8%, la Calle Preciados experimenta un excelente comportamiento, con una disponibilidad nula, y la calle Jorge Juan, por primera vez desde que se incorporó está vía a los ejes comerciales, también cuenta con una tasa de disponibilidad nula.

Se observa cómo a lo largo del periodo analizado se mantiene la tendencia, ya observada en años anteriores, de concentración de la demanda en locales con superficie inferior a 200 m². En los ejes prime y comerciales, la demanda de este tipo de locales es superior a la oferta existente.

Manteniendo la tendencia de 2008, en el año 2009 los precios de venta (en inversión) han sufrido un ligero descenso, si bien menos marcado que en el caso de los precios de alquiler. La moderación de la caída del precio de venta de los locales comerciales se debe a que la rentabilidad exigida por los inversores en las zonas analizadas ha experimentado un ligero ajuste situándose estas en niveles inferiores a 2008.

Los precios de venta siguen una tendencia semejante a la del alquiler: Gran Vía y Preciados han observado un variación positiva de 6,6% y 4,5%, respectivamente, mientras que Serrano registra una bajada de un 11,5%.

En 2009, las operaciones con traspaso han sido prácticamente nulas en el mercado de Madrid. En este sentido cabe mencionar que a pesar de este hecho, la figura del “Key Money” (se refiere a lo que alguien paga al dueño de un negocio o marca para quedarse con el nombre del negocio o la marca) sigue funcionando en el mercado de locales comerciales de la ciudad.

El mercado de locales comerciales de Málaga destaca por el ajuste generalizado en los precios de alquiler registrado en los últimos 12 meses en la mayoría de ejes analizados, que se traduce en un descenso general del 15% respecto al año precedente.

El mayor descenso en los precios de alquiler lo ha sufrido la calle Explanada de la Estación, con un descenso de las rentas unitarias mínimas de un 49% y de un 43% de las rentas máximas. Mientras que los incrementos más importantes se han registrado en la Plaza de la Constitución, donde las rentas máximas han crecido un 11%.

Respecto al mercado de compra y venta, se observa que en 2009 se han producido descensos interanuales en los precios medios de todas las zonas. En este sentido destaca el descenso del 30% en los precios medios de venta en la zona donde se encuentra situado el Centro Comercial Larios.

Analizados todos los ejes como único mercado, se observa que la tasa de disponibilidad ha aumentado en un 2,6%. Entretanto, el informe observa que la disponibilidad ha disminuido en la mayoría de las zonas respecto a 2008. Destaca la zona “prime”, con un descenso del 28% y la zona del Casco Antiguo, que ha pasado de una tasa de disponibilidad del 8,5% a una tasa del 4,5%.

Calle Nueva y Plaza Félix Sáenz se han consolidado como ejes “high street” del mercado de Málaga debido a la escasez de espacio disponible en la C/ Marqués de Larios, la más exclusiva del mercado de locales de la ciudad. No obstante, el único eje con disponibilidad nula situado en la zona “prime” es, la ya mencionada, Plaza de Félix Sáenz.

Respecto a las superficies de los locales, se debe destacar que en la ciudad de Málaga el 79% de la muestra analizada tiene una superficie inferior a 200 m² en línea con lo que ocurre en otras ciudades de España.

La inversión en locales comerciales ha sido el mercado más activo de todos los mercados de inversión inmobiliaria en el año 2009 en España, con un volumen record de 1.800 millones de euros.

La razón de este cambio de comportamiento en el mercado de inversión en locales comerciales ha sido la importante actividad de las entidades financieras en la ventas de sucursales a través de procesos de “sale & lease back” y el éxito que este tipo de operaciones ha tenido entre el pequeño y mediano inversor privado, que ha sido el protagonista de las adquisiciones.

Respecto a las tasas de rentabilidad, las operaciones de “sale & lease back” llevadas a cabo por las entidades financieras han mantenido un comportamiento al margen del mercado ofreciendo rentabilidades incluso inferiores al 5%. Las rentabilidades iniciales en los ejes “Prime” se sitúan entre el 5,25% y el 6%.

Finalmente, según los datos del Informe, para el año 2010 se aprecia una estabilización en el crecimiento de la tasa de rentabilidad exigida en los ejes “high street” al descartarse un mayor ajuste en las rentas y un incremento en la desocupación. En zonas secundarias el mal comportamiento del consumo hace que las tasas de rentabilidad mantengan una tendencia creciente al menos hasta el año 2011, ante el riesgo de “tenant default”existente en dichos mercados.

La calle Gran Vía, una de las arterias principales de la ciudad, ha celebrado recientemente su primer centenario. Sus 1.316 metros de longitud representan una de las principales vías comerciales de la capital. A lo largo de esta avenida se implantan muchos de los principales operadores comerciales con presencia en Madrid pertenecientes a las actividades de moda y complementos, restauración, servicios y ocio. La importancia del eje desde el punto de vista comercial viene determinada por su fuerte atractivo no solo para los residentes en la zona sino también por su poder de atracción para el resto de madrileños y para los turistas que visitan la ciudad. La Gran Vía es paso obligado para cualquier turista que visita Madrid.

La zona más comercial de este eje comprende, desde la confluencia de Gran Vía con los ejes Fuencarral y Montera, hasta la Plaza de Callao. En esta zona se localizan los principales operadores comerciales presentes en el eje. Más allá del cruce con la Plaza de Callao en sentido Plaza de España nos encontramos con una zona destinada principalmente al ocio (cines y teatros) y restauración. Mientras, en la zona de la Gran Vía situada entre la calle Fuencarral y la calle Alcalá encontramos principalmente locales dedicados a servicios diversos (banca, agencias de viajes,..) restauración y lujo (joyería y moda).

Durante 2009, la calle Gran Vía ha sido el único eje “Prime” de Madrid que ha experimentado un incremento en los precios de alquiler de locales comerciales. A la vez, y a pesar de que la demanda de espacios comerciales ha mostrado durante el año 2009 un comportamiento mucho más limitado que en ejercicios anteriores, la Gran Vía ha mantenido un alto nivel de actividad llegando incluso a reducirse la disponibilidad de locales respecto al año anterior. Este hecho resulta inusual, al observarse no solo en los principales ejes comerciales de España sino también de las principales capitales europeas un incremento en la disponibilidad en los últimos 12 meses como consecuencia de cierres por parte de determinadas operadores y de las dificultades para encontrar operadores nuevos con posibilidad de entrar en esas ubicaciones.

La zona de la calle Serrano comprendida entre las calles de Goya y Ortega y Gasset, conforman el eje "Prime" madrileño más asociado con el glamour y la exclusividad. La presencia de operadores como Bulgari, Cartier, Prada, Loewe, Suárez, Salvatore Ferragamo, Chopard, Max Mara, Montblanc hace que tanto los habitantes de la ciudad como los turistas que la visitan tendrán como destino esta vía si buscan las boutiques más exclusivas de Madrid. La gran demanda de la última década ha generado, que la zona más exclusiva de la vía se amplíe hasta la Plaza de la Independencia, especialmente en la acera de los pares, con la implantación de marcas como Tommy Hilfiger, Carolina Herrera, Longchamp, Bimba y Lola o Diesel.

Esta tendencia se debe principalmente a la fuerte demanda existente que está afectando a los precios de alquiler, con rentas que pueden llegar a 215 € m² /mes para locales de 0 – 200 m2. En muchos casos estas marcas de primera línea han recurrido a la figura del traspaso o Key money.

Como en cualquier sector del consumo, las marcas de lujo no se han librado de la crisis económica. Este hecho, sumado a las numerosas obras para remodelar la calle que comenzaron a finales de 2008 y que siguen hasta la fecha, han afectado directamente a las marcas reduciendo sus ventas e incluso obligándoles a cerrar en algunos casos. Esto ha generado que la calle Serrano sea el eje "Prime" que ha sufrido la mayor contracción de precios de la capital, si bien, se espera que con la remodelación de la vía, esta, no solo recupere, si no que mejore el posicionamiento con el que contaba.