Ralentización del descenso de la contratación en el mercado de oficinas de Málaga durante 2009

23/02/2010.- La contratación bruta en el mercado de oficinas de Málaga en 2009 ha disminuido un 47,7% con respecto a los niveles alcanzados el año anterior. En 2008, ya se produjo una caída del 57% en la superficie demandada con respecto a 2007. La caída de contratación ha sido una tendencia observada que ha continuado a lo largo de 2009, pero con menor fuerza, y se sitúa casi diez puntos porcentuales menos que en 2008. Para el año 2010, se espera que la demanda de espacios de oficinas se recupere hasta alcanzar niveles similares a los que se registraron a lo largo de 2008.

En la actualidad, según la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, el stock de oficinas de Málaga está compuesto por 511.996 m2, lo que supone un crecimiento de tan solo el 0,27%. La crisis económica y la paralización o retraso de nuevos proyectos, hacen que se ralentice el crecimiento del stock de la ciudad y se mantenga en niveles similares a los de 2008. Los edificios mixtos en Málaga representan un peso relativo muy importante del stock total, en torno a un 36%, diferente de Madrid y Barcelona, dónde este tipo de edificios tiene importancia ‘residual’.

Para 2010, se prevé que entren en el mercado 12.706 m² de nuevos proyectos, como consecuencia del retraso en las fechas de entrega de los proyectos previstos inicialmente para 2009.

El plan PEPRI (Plan Especial de Protección y Reforma Interior) lanzado por el Ayuntamiento de Málaga y por medio del cual se pretende desocupar en gran medida edificios de oficinas situados en el centro de la ciudad (CDN) para reconvertirlos a uso residencial, está provocando que muchos inquilinos de oficinas en el centro se estén moviendo a zonas más periféricas, hecho que está impulsando el crecimiento de la zona A1. De hecho, esta zona ha tenido un aumento de absorción 258, 52% mientras que la zona CDN ha sufrido una caída de 48,41%.

El informe de Aguirre Newman destaca el protagonismo del sector ‘Banca y Finanzas’ como demandante de espacio, al que ha correspondido el 78,1% de la superficie contratada, superando el protagonismo de la Administración Pública del año anterior.

Al igual que en 2008, en 2009 se ha producido un descenso generalizado de los precios de alquiler en la capital malagueña. Los precios de la renta máxima han descendido un 6% de media, situándose en los 15 euros por metro cuadrado al mes. Las zonas descentralizadas han registrado las mayores bajadas en la renta máxima. En cuanto a las rentas medias, las más elevadas se siguen situando en el Centro del Distrito de Negocio, 12,70 euros por metro cuadrado al mes, un 9% menos que el año anterior.

Se espera que en 2010 los precios se mantengan en niveles similares a los de 2009, exceptuando la zona OUT, donde puede ser que se produzcan bajadas en los precios de alquiler para favorecer la contratación en dicha zona.

En el mercado de inversión en 2009, al igual que lo ocurrido durante el año 2008, la actividad ha sido nula debido a que las rentabilidades exigidas por los inversores en el actual contexto del mercado no están alineadas con las exigencias de los vendedores. Para el 2010, se prevé una posibilidad de oportunidades de inversión ante la necesidad de liquidez de algunos propietarios a corto-medio plazo.

La rentabilidad media exigida en la principal zona de oficinas de la ciudad, la del Centro del Distrito de Negocios, sigue igual que en 2008, alcanzando los 7,5%, casi 1,9 puntos porcentuales por encima de las rentabilidades media exigidas en Madrid y Barcelona. Para 2010, se prevé poca actividad en el mercado de inversión en rentabilidad a no ser que existan oportunidades para inversores principalmente de carácter oportunista.