El alquiler de vivienda en España gana terreno

01-08-2009.- La falta de financiación y las previsiones de mayores descensos en el precio de la vivienda ha motivado que el alquiler viva un repunte en España, aunque todavía se mantiene en un nivel bastante inferior a la propiedad. También ha ayudado al aumento del alquiler un descenso considerable de los precios.

El precio de la vivienda en alquiler en España ha sufrido bajadas generalizadas durante el primer semestre del año. Sólo 3 de las 34 capitales de provincia analizadas por idealista han logrado mantener la renta mensual de sus viviendas de alquiler en positivo. Salamanca (1,4%), León (1,0%) y Las Palmas de Gran Canaria (1,0%) constituyen la excepción en un semestre marcado por significativos descensos en algunos municipios estudiados, la variación anual registra decrementos de dos dígitos entre los que destaca la caída del 29,9% en Zaragoza. Con un descenso también superior al veinte por ciento está la ciudad de Castellón de La Plana (-21,3%).

El precio de la vivienda en alquiler cayó en Barcelona capital un 8% durante el primer semestre del año 2009 y se sitúa en 12,6 euros mensuales por metro cuadrado. Todos los distritos de la ciudad han visto caer sus rentas mensuales durante la primera parte del año. Los decrementos más importantes se producen en Nou Barris, con una bajada semestral del 9,9%, lo que deja el precio en 10,5 euros por metro cuadrado, el más barato de toda la capital. También con caídas superiores al nueve por ciento se sitúan los distritos de Sant Martí (-9,7%; 12,7 euros/m2) y Eixample (-9,3%; 12,9 euros/m2).

En la parte contraria de la lista está Les Corts, el distrito que menos ha bajado de precio durante el primer semestre (-1,4%) y el único cuya bajada ha sido inferior al cinco por ciento.

Si se tienen en cuenta las variaciones interanuales, los distritos más afectados por las rentas mensuales de sus viviendas son los de Sants Monjuïc (-13,4%) que baja de los 13,4 euros/m2 que se pedían hace un año a los actuales 11,6 euros/m2; Sant Andreu, que baja un 13,3% desde los 12,2 euros/m2 a los 10,6 euros/m2 y Eixample (-13,1%) que se sitúa en 12,9 euros/m2 desde los 14,8 euros/m2 del año anterior.

La zona más exclusiva de la ciudad la sigue representando el distrito de Ciutat Vella. A pesar de la caída del 7,7% experimentada durante el primer semestre del año, sus 13,8 euros/
m2 marcan el techo de la capital. También por encima de trece euros mensuales por cada metro cuadrado están los distritos de Les Corts (13,2 euros/m2) y Sarrià-Sant Gervasi (13,1 euros/m2).

Tres distritos barceloneses mantienen rentas mensuales por debajo de los once euros por cada metro cuadrado: Nou Barris (10,5 euros/m2), Horta Guinardó (10,6 euros/m2) y Sant Andreu (10,6 euros/m2).

En la provincia de Barcelona, el precio de la renta mensual ha caído en todos los municipios. Manresa registra caídas bidigitales en el precio de sus alquileres: la renta ha caído un 10,7% en los primeros seis meses del año y se sitúa en 6,7 euros/m2, el municipio más económico de todos los analizados. En el lado opuesto se sitúa Sant Cugat del Vallès, que experimenta la caída más baja (-1,9%) y se sitúa como el municipio más exclusivo: 11,4 euros/m2.

La ciudad de Girona cae un 7,2% durante el primer semestre del año, acumulando un decremento del 12,7% anual, que deja el precio de la vivienda en alquiler en 7,5 euros/m2.

La caída en la ciudad de Lleida es del 2,4% semestral y su precio se sitúa en 6,3 euros/m2.

En la Comunidad de Madrid, la capital vuelve a bajar un 4,2% el precio de sus viviendas en alquiler y fija el precio mensual de su metro cuadrado en 12,3 euros. La capital ha comenzado el año registrando decrementos en todos sus distritos. Donde más se ha notado la rebaja de los precios ha sido en Usera, que ha experimentado una caída del 7,4% durante el primer semestre del año que ha establecido sus precios en 9,5 euros/m2. Le siguen los distritos de San Blas (-6,9%) y Retiro (-6,8%). En el extremo opuesto se sitúa Chamberí, que con una bajada del 1,8% marca la bajada más moderada de la capital. Con caídas inferiores al cuatro por ciento también se sitúan H o r t a l e z a ( -3,5 % ), Arganzuela (-3,7%) y Fuencarral (-3,9%).

Si se observan las variables interanuales, San Blas (-14,4%) es el distrito con peor trayectoria, seguido de Moratalaz (-14,2%) y Usera (-13,1%). El balance interanual más positivo es el de Moncloa (-3,8%), seguido de Chamartín (-5,4%) y Vicálvaro (-5,6%).

Seis distritos ofrecen el metro cuadrado por debajo de los diez euros, todos ellos ubicados en el sur de Madrid: Villaverde (9,2 euros/m2), Usera (9,5 euros/m2), Villa de Vallecas (9,5 euros/m2), Moratalaz (9,6 euros/m2), Vicálvaro (9,7 euros/m2) y Carabanchel (9,9 euros/
m2).

Los metros cuadrados más exclusivos de la capital los encontramos en el céntrico distrito de Salamanca (14,8 euros/m2). Tambien por encima de los catorce euros por metro cuadrado están las rentas en el distrito Centro (14,7 euros/m2) y en Chamberí (14,3 euros/m2).

En el resto de municipios de la Comunidad de Madrid, Tres Cantos es el único que ha conseguido experimentar un crecimiento positivo durante el primer semestre del año. Concretamente, los precios crecieron en este municipio del norte de Madrid un 0,5%, estableciéndose en 9,3 euros/m2. El resto de los municipios ven caer sus rentas mensuales desde el -9,3% que experimenta Getafe al -1,2% que bajan los precios en Boadilla del Monte.

Pozuelo de Alarcón (9,9euros/m2), Majadahonda (9,8 euros/m2) y San Sebastián de los Reyes (9,8%) son los municipios más caros de los analizados en la Comunidad. Los metros cuadrados más económicos los encontramos en Aranjuez (6,9 euros/m2).

El coste de la vivienda en alquiler en España descendió un 1,08% durante el mes de junio de 2009 respecto a mayo, acumulando así una caída del 9,8% en el último año, según los datos ofrecidos por el portal inmobiliario facilisimo.com. Esta caída deja el metro cuadrado del alquiler en 7,51 euros al mes, lo que se traduce en una renta de 525 euros mensuales para un piso medio de 70 m2 cuadrados. Teniendo en cuenta que el metro cuadrado en el mercado de compraventa se sitúa en 2.182 euros (según El Preciómetro Julio 09), y que el Euribor de junio fue del 1,61%, hipotecar esa vivienda a 25 años con un diferencial del 0,75% supone un pago mensual de 674 euros, es decir, 149 euros más cada mes frente al alquiler.

A lo largo de este primer semestre de 2009 se ha observado cómo la diferencia entre alquilar y comprar un mismo inmueble se iba reduciendo mes a mes, una situación motivada especialmente por el descenso que ha experimentado el Euribor en estos últimos meses. Si en marzo de 2009 el margen entre comprar y alquilar se situaba en 177 euros, en abril esta cifra se reducía hasta los 159 euros. Un mes más tarde, en mayo, la diferencia bajaba hasta los 148 euros. Ahora que el Euribor ha moderado significativamente su caída, el margen entre comprar y arrendar no ha variado en el último mes de junio, quedando la diferencia en 149 euros.

Con el descenso del 1,08% del mes de junio, el primer semestre del año 2009 cierra con una bajada en el precio de los alquileres del 3,9%, una caída marcadamente inferior a la registrada en el semestre anterior (Julio 08 – Diciembre 08), cuando el descenso alcanzó el -6,07%. Sin embargo, comparando el primer semestre de 2009 con el de 2008, la variación ha sido totalmente opuesta, ya que durante los primeros seis meses del año pasado los alquileres se encarecieron un 2,54%.

Durante el primer semestre de 2009, seis de las diecisiete comunidades autónomas registraron un incremento en el coste de sus alquileres. Asturias (+9,2%) y Extremadura (+8,01%) sufrieron las subidas de precio más importantes, seguidas de La Rioja (+5,42%), Islas Baleares (+1,9%), Islas Canarias (+1,47%) y Castilla-La Mancha (+0,03%). Por su parte, País Vasco (-15,94%), Navarra (-14,79%) y Aragón (-10,73%) encabezan la lista de las comunidades donde más se han abaratado los alquileres durante el primer semestre del año. A continuación se sitúan Murcia (-10,71%), Comunidad Valenciana (-5,37%), Cataluña (-4,71%), Madrid (-4,57%), Castilla y León (-2,66%), Galicia (-1,97%), Andalucía (-1,52%) y Cantabria (-0,5%).

En lo que se refiere al mes de junio, los alquileres se abarataron en España un 1,08% de media, siendo Navarra (-11,01%), Murcia (-6,77%) y País Vasco (-6,21%) las comunidades que terminaron el mes con las mayores caídas de precio. También registraron descensos Aragón (-3,82%), Cataluña (-1,35%), Madrid (-1,16%), Andalucía (-1,06%), Comunidad Valenciana (-0,78%), Castilla y León (-0,56%) y Extremadura (-0,32%).

Por su parte, las únicas comunidades que experimentaron subidas en el coste sus alquileres durante el pasado mes de junio fueron Cantabria (+3,95%), Asturias (+2,5%), Islas Baleares (+2,44%), Castilla-La Mancha (+2,11%), La Rioja (+1,96%), Galicia (+1,09%) e Islas Canarias (+0,42%).

Durante el pasado mes de junio, el precio de los alquileres de la Comunidad de Madrid descendió un 1,16% frente al mes de mayo, un porcentaje ligeramente superior a la media nacional, y acumula ya una caída del 8,34% durante el último año. En lo que respecta al primer semestre de 2009, la variación del coste de los arrendamientos en esta comunidad fue del -4,57%.

Nueva normativa de impulso del alquiler

La Comisión de Justicia del Congreso de los Diputados ha aprobado, con competencia legislativa plena, el dictamen del Proyecto de Ley del Fomento de Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios. La norma, que seguirá su tramitación parlamentaria en el Senado, integra el Proyecto de Ley presentado por el Gobierno y una proposición de Ley Orgánica de CiU.

Este Proyecto de Ley va a suponer la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Propiedad Horizontal y la misma tiene por objeto dar un mayor impulso al mercado del alquiler y favorecer las instalaciones que mejoren la eficiencia energética o hídrica de los edificios.

Por lo que respecta a la Ley de Arrendamientos Urbanos, se amplían los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler. Al supuesto en el que el propietario necesite ocupar la vivienda para uso propio se añade ahora la posibilidad de que la necesite para sus hijos, sus padres y, tras ser aprobada una enmienda en este sentido, su pareja en el caso de sentencia judicial firme de divorcio o nulidad matrimonial. Paralelamente, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé que tal circunstancia deberá constar expresamente en el contrato de arrendamiento.

Los cambios introducidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil están orientados a la agilización de los procesos arrendaticios. En líneas generales, tiene como fin mejorar la seguridad y las garantías del propietario y del inquilino como medida para fomentar el incremento de la oferta del mercado del alquiler.

La reforma permite asegurar la tutela eficaz de la posición legítima de los arrendadores, de manera que ante incumplimientos graves en el pago del alquiler puedan recuperar sus viviendas de modo rápido y sencillo. Por otra parte, beneficia a los inquilinos de buena fe, dado que la supresión de trámites y la reducción de plazos en los procedimientos impiden que se prolongue en el tiempo la incertidumbre sobre la resolución del conflicto, sin que con ello se vean alteradas sus garantías procesales. Adicionalmente, contar con mecanismos más eficaces para la agilización de los procesos, incrementará la confianza de las partes, lo que contribuirá a la reducción de precios y a evitar la exigencia de garantías excesivas (avales y fianzas).

Los hogares en alquiler aumentaron un 18,3% en 2008

El número de hogares que accedieron en 2008 a la vivienda en alquiler se incrementó un 18,3%, de forma que el total de viviendas principales ocupadas en régimen de alquiler se eleva a 2.208.539, es decir el 13,2% del total, dos puntos más que en 2007, según los datos del Ministerio de Vivienda.

A 31 de diciembre de 2008, el parque de viviendas en España era de 25.129.207, un 2,6% más que respecto a 2007. Las viviendas clasificadas como principales, aquellas que constituyen la residencia habitual de un hogar, representan el 66,6%; en España hay 16.747.294 viviendas principales. Las viviendas principales se distribuyen de la siguiente manera: 14.153.496 viviendas están ocupadas por sus propietarios, el 84,5%, 2.208.539 viviendas están ocupadas en régimen de alquiler, 13,2%, y 385.259 viviendas están en cesión, 2,3%.

Del parque total de viviendas en el 2008, el 89,0% son viviendas libres, 22.353.170, y el 11,0% son viviendas protegidas, 2.776.037 viviendas. De las 90.531 viviendas protegidas iniciadas en el 2008, 71.802 se financian a través del Plan Estatal de Vivienda, 79,3% y el 20,7%, 18.729 viviendas, con programas de iniciativa autonómica. En 2007, los porcentajes fueron de 76,1% y 23,9% respectivamente.

Clasificadas según su destino el 78,7% irán a la venta, el 18,0%, al alquiler y el resto, 3,3%, son viviendas en autopromoción. Según el tipo de promotor, el 84,6% corresponde a actuaciones de promotores públicos o privados, el 12,1% a cooperativas y el resto, 3,3%, corresponde a autopromoción.