El sector afronta su año más duro

12/01/2009.- La dramática caída de la actividad inmobiliaria en 2008 sirvió de preludio para un año que los expertos coinciden en calificar de complicado. Las promotoras presagian nuevas dificultades en el corto y medio plazo, que podrían suavizarse si la banca diese más liquidez al sector. Además, existen circunstancias positivas que podrían servir de trampolín si la economía se reactivase. El control de la inflación y la rebaja de los tipos de interés están rebajando la presión sobre las familias y favorecen el consumo.

En medio de la travesía por el desierto y con la vista puesta en los bancos. El sector inmobiliario afronta el año con pocas novedades respecto a la salida de su delicada situación. Las posibles soluciones convergen en un mayor apoyo de las entidades financieras a los interesados en comprar casa, ahora que las políticas macroeconómicas están creando una coyuntura más adecuada para el consumo. Con todo, las empresas aún tendrán que someter sus márgenes a un mayor ajuste.

El último estudio de la Sociedad de Tasación revela que el precio medio de la vivienda nueva cayó el 6,6% en 2008, hasta 2.712 euros por metro cuadrado, presionado a la baja por el desplome de las ventas. El presidente de esta entidad, José Luis Estevas-Guilmain, aseguró que la tendencia se mantendrá durante 2009 y se prolongará hasta que se recupere la confianza de los consumidores y se reactive la economía.

El precio medio de las viviendas en España ha subido un 9,6% anual acumulativo desde diciembre de 1985, con lo que el índice inmobiliario de ST se ha situado en 831,9 al 31 de diciembre de 2008. El precio medio de la vivienda nueva en el resto de ciudades estudiadas que no son capitales de provincia se ha situado en 2.069 euros por metro cuadrado, lo que representa una disminución del 5,3%.

El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con más de 100.000 habitantes que no son capitales de provincia se ha situado en 2.287 euros por metro cuadrado, que representa una disminución anual del 6,2%. El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con población superior a 50.000 habitantes se ha situado en 2.096 euros por metro cuadrado, que representa una disminución anual del 5,1%.

El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con población superior a 25.000 habitantes se ha situado en 1.934 euros por metro cuadrado, que representa una disminución anual del 4,7%.

A pesar de la cantidad de magnitudes que apuntan a un futuro sombrío, el mercado no ha dado la espalda al producto residencial. El citado estudio de Sociedad de Tasación afirma que la demanda se mantendrá "interesada pero expectante" en 2009. Los compradores siguen al acecho de las oportunidades que brinda el descenso de precios. Al mismo tiempo, las sucesivas rebajas de los tipos de interés que el Banco Europeo ha realizado en los últimos meses están teniendo un impacto retardado pero constante en la renta neta disponible de las familias.

Los beneficios de la coyuntura macroeconómica tardan en llegar a España debido a la imposibilidad de acordar contractual y libremente la aplicación mensual de los índices de referencia. Aun así, la Asociación Hipotecaria calcula que a lo largo de enero un 6,2% de los préstamos vivos comenzarán a experimentar descensos proporcionales a las políticas financieras comunitarias. Mes a mes, la reducción de la carga financiera de la masa viva de préstamos hipotecarios podría situarse en 2009 en torno a los 20.000 millones de euros, lo que no sólo contribuirá a una mejora del ahorro, sino que además aportará liquidez y una mayor renta disponible a todos los titulares de préstamos hipotecarios.

Otra de las variables que pueden inducir a cierto optimismo en un año duro será la inflación. El control de los precios puede tener un efecto positivo en las economías familiares, aunque cualquier avance en este sentido se neutraliza si la situación económica sigue sin dar síntomas de reactivación.

A falta de conocer la evolución de la economía, Eurostat informa de que la inflación española se situó en diciembre una décima por debajo de la media comunitaria, lo que no deja de ser una buena señal.

Con todo, la incertidumbre económica y los malos datos de empleo han llevado a muchos potenciales clientes a posponer su decisión de compra, en un círculo vicioso que se mantendrá en los próximos meses. Es probable que “las ventas sigan ralentizándose y que los precios mantengan la tendencia decreciente”, afirman desde la Sociedad de Tasación.

Pese a que muchas empresas promotoras afirman haber realizado el ajuste de los precios en la medida de sus posibilidades, muchas voces siguen reclamando mayores rebajas. Así, el Instituto Juan de Mariana sostiene que el mercado inmobiliario aún experimenta una sobrevaloración del 32,5% sobre sus fundamentales. El organismo neoliberal que preside Gabriel Calzada instó al Gobierno a detener cualquier medida de apoyo al sector, con el objetivo de acelerar un ajuste severo. Dejando de lado la cuestión de los precios, el descenso de la actividad comercial es un hecho patente.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) informa de que las ventas registraron una caída interanual del 27,7% en octubre y el número de viviendas que se hipotecaron descendió el 33,9%. La tendencia a la baja viene marcada por la vivienda de segunda mano, cuya compraventa se suele formalizar en un plazo máximo de dos meses, mientras que en el caso de la nueva ese periodo fácilmente supera el año. Esto explica que las ventas de obra nueva sólo hayan caído el 8,7%, acumulando el mayor número de operaciones (56,2% del total), en tanto que las transacciones de vivienda usada descendieron el 43%.

En un entorno de crisis, la demanda se mantiene muy prudente, en parte por propia iniciativa y en parte por una mayor cautela en los bancos que conceden crédito. Sin embargo, aún existen bolsas de compradores con liquidez que mantienen ciertos mercados en una situación relativamente mejor. Así, motivos demográficos, de riqueza y del propio sector perfilan un mayor dinamismo para provincias como Guadalajara y Toledo, gracias a la población expulsada de Madrid por los altos precios.

Lo que parece claro es que la recuperación del sector inmobiliario está en manos de la banca, presente en el accionariado de grandes promotoras, acreedora de miles de pequeñas compañías, poseedora de una cartera inmobiliaria en aumento y pieza central en la compraventa de vivienda y otros activos. Los agentes sociales redoblan su petición de liquidez para las personas que quieren embarcarse en la compra de una vivienda. Estas peticiones denotan la ralentización de la actividad crediticia hipotecaria cuyo ritmo de crecimiento se moderó de forma sostenida y mucho más intensa que la de 2007.

A pesar de esta evolución, los bancos y cajas de ahorro han rechazado como inexacta la opinión general de que el mercado crediticio está parado. De hecho, fuentes del sector afirman que “salvo el caso excepcional del mes de agosto, durante 2008 el crédito hipotecario ha seguido creciendo moderadamente mes a mes, a pesar del descenso generalizado tanto en los volúmenes como en el número de los nuevos préstamos hipotecarios contratados”. Pese a esta afirmación, es necesario poner de manifiesto que el todavía importante volumen de crédito nuevo concedido ha amortiguado, hasta la fecha, el fuerte impacto negativo de las amortizaciones que se han producido en las carteras hipotecarias españolas.