Consejero delegado de Proel Consultores
El sector está sufriendo un severisimo correctivo en el que se mezclan muchas cosas, que han generado las condiciones necesarias para que se cree una “tormenta perfecta”. En una linea, lo que ha pasado desde el 98, es lo siguiente:
- Explosión de la demanda.
- Todo ello en un contexto donde hay seguridad en rentas futuras y facilidades de acceso al crédito.
- Esto se traduce en un apetito voraz de la demanda que aniquila los “stocks” de producto terminado y las reservas de suelo, y en este punto comienzan los desmanes. El suelo pasa a ser un bien escaso e intervenido y además una fuente de financiación extra-presupestaria de Ayuntamientos, Ministerios y todo tipo de entidades públicas desinversoras, que aprovechan la tónicidad del mercado para colocar sus suelos via subasta pública. Actuando como un indice fijador de precios del suelo en cada una de las zonas, y de ahí arrancan las subidas en los precios de un bien de primera necesidad como es la vivienda, beneficiando a los propietarios de materia prima tanto de titularidad pública como privada.
El usuario final asume las subidas, que en tiempos fueron del 20% interanual y el promotor ve que de en obra en obra los precios del suelo se le van disparando, tal es asi que al terminar un proyecto, en la compra del suelo ha de invertir los beneficios de la obra terminada más el correspondiente credito bancario.
Las cosas, viciadas de inicio, funcionan, somos neto aportador del PIB, creamos empleo, recaudamos impuestos,… Pero ya en el 2006, empieza a haber desajustes por hartazgo de la demanda, esta no es infinita. Además empieza a notarse en esta el influjo de la caida de la natalidad en España treinta años antes. El motor del sector empezaba a dar problemas. En estas estabamos cuando llega la crisis financiera de Agosto del 2007, los acontecimientos posteriores están muy frescos en la memoria de todos y no hace falta repetirlos.
La demanda, aterrorizada por el fantasma del desempleo, se congela. El dinero deja de fluir y las fuentes de financiación se secan para todos y es ahí donde nos encontramos ahora. Aunque todos veiamos que navegabamos hacia zona de temporal nadie, ni en la más horrenda de las pesadillas, esperaba este “tsunami”. Su rapidez e intensidad ha pillado a todos desprevenidos y casi sin capacidad de reacción.
En muy poco tiempo la demanda inmobiliaria de bienes y servicios ha desaparecido, con un sector endeudado y sin ingresos, las cosas se han puesto muy delicadas.
¿Tiene esta situación solución en el corto plazo? En el corto plazo, desde luego no. Pero para que las cosas cambien a mejor hacen falta una serie de cosas que no dependen del sector:
- Eue acabe la sequia de dinero, hoy por hoy los bancos solo prestan a sus clientes más fidelizados y a los compradores de sus “activos no deseados”, que hoy alcanzan una cifra que supera los 20.000 millones de euros y con tendencia al alza, en un proceso que se puede prolongar a lo largo de semestres.
- La crisis sistemica y de alcance mundial, está llevando a cabo en nuestro pais una severa “poda” en todos nuestros sectores productivos que se traduce en cifras milonarias de paro y en un terror en el resto de la población, que considera una realidad cierta el que pueda quedarse sin trabajo, nadie es capaz de decir cuando y como será la salida de esta situación y yo no veo “brotes verdes” por parte alguna.
- La bajada de los precios tiene limites, en el caso de los promotores esta está en la hipoteca del bien. Para un promotor vender por debajo de la hipoteca es aportar tesoreria, que no tiene, para quitarse un poco de deuda. Si bajando el precio un 20/30% no vende, con gran probabilidad, será el banco el que se quede con el activo.
- La entidad financiera tambien está limitada por el valor contable del activo, vender por debajo, le implica destrozar su activo y eso no se puede hacer indefinidamente. Si las cosas se pusiesen muy, muy mal, hay fondos especializados que compran esxos activos en lote a perdidas para la entidad. Lo que hace el banco es financiar 100% y prolongar erl plazo de la hipoteca en el tiempo para que por el precio de un alquiler alguien pueda ser propietario.
Los datos conocidos apuntan a que cuando se cursa una buena oferta y bien financiada la demanda acude rápida, como muestra vale un botón. Hace unas semanas Roan organiza un evento que en cuatro dias se traduce en doscientas ventas de productos con un descuento medio del 40% sobre el valor de tasación. Esto viene a demostrar que demanda, aunque acongojada, hay. Al ser activos bancarios, la financiación, previa aprobación del departamento de riesgos, está asegurada y los productos inmobiliarios se venden.
Hay que liquidar el “stock” como primera medida, por cierto, buena cosa seria el saber cuantas viviendas quedan pendientes de venta. Creo que se habla excesivamente de “oido” y que la cifra que se maneja de un millón de viviendas “sin novio” es excesiva. Probablemente su número este más cerca de las 350/400.000 que de otra cosa. Una de las cosas que ha dficho que haria la vice-presidentra Salgado es un mapa “sic” de la vivienda sin vender en España, ciertamente sería buena cosa, porque la falta de tolerancia de los datos es brutal.
El suelo hoy es absolutamente iliquido, es imposible cruzar una operación porque no hay demanda ni financiación. Muy pocos promotores se lanzan a la aventura de poner una obra en marcha. El volumen de viviendas sin vender se va a reducir en los próximos meses y medidas como la de rducir la deducción por vivienda en el IRPF para determinadas rentas, van a ayudar en el medio plazo a dar una cierta tónicidad al mercado, que se encuentra hoy en encefalograma casi plano.
Pero el sector no es solo el mundo residencial, si bien es verdad que el resto de subsectores adolecen de la misma atonía y por las mismas razones. Ahora toca sufrir y hacer un ímprobo esfuerzo por sobrevivir y hacer toda suerte de sortilegios y rogatorias para que la situación no dure mucho, porque sino la desaparición de empresas promotoras se incrementará dejando un agujero en entidades financieras que no seria bueno para nadie.
El sector se va a dimensionar a la demanda futura que estará en el entorno de las 300.000 viviendas / añio, con una demanda envejecida inferior ea la mitad que hubo en la última decada.
Hoy la prioridad es drenar el exceso de producción invencido y eso se hace creando una demanda que no existe en función de una oferta ecónomica y de financiación muy atractiva.
Hasta que el crédito no fluya, se purguen excesos pasados, el paro deje de ser una realidad cotidiana y la economia mundial retome la senda del crecimiento, lo vamos a pasar mal los inmobiliarios. Recordemos que es algo reconocido el que para que se cree empleo, el PIB debe de crecer por encima del 2% y ahora estamos en las antípodas de esas cifras.
Son tiempo duros en los que todavía no se ve la luz al final del túnel y tal y como están las cosas, tampoco estamos seguros de que la luz que se ve no sean los faros del camión que viene de frente. El sector está siendo aniqiuilado, ahora la consigna es sobrevivir y enlazar con el siguiente ciclo, que vendrá, siempre que ha llovido ha escampado.
Es el momento de la imaginación, de las soluciones proactivas y sin costo, de manejar colectivos y la escasa demanda que existe. Nos toca sacar agua de las piedras y tener una fé ciega de que podemos salir adelante.
Otra cosa no hay, confianza en el futuro y ganas de trabajar. Hoy llueve para todos, para mí también , el tiro no me lo voy a pegar yo, si me lo dan, que sea de frente y la negra parca me pille con una sonrisa en los labios.