Los márgenes de negociación varían entre el 5% y el 20%
Redaccion | Lunes 20 de octubre de 2014
29/06/2009.- En los últimos 12 meses, el precio medio del m2 en el municipio de Madrid ha disminuido en un 7,9%, pasando de 4.389 euros a 4.042 euros, mientras que en la Corona Metropolitana se ha observado un incremento de un 2,4% por m2, pasando de 3.289 euros a 3.367euros.
El descenso acumulado del precio del m2 en los últimos dos años ha sido del 13,7% en la capital, haciendo que el precio medio de la vivienda en la capital se sitúe en los 331.206 euros.
Esta es una de las principales conclusiones del Informe del Mercado Residencial Madrid y Corona Metropolitana presentado hoy por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.
Para el comprador, a este descenso se le suma el menor coste que supone el pago de la hipoteca. La bajada de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, hasta situarlo en el 1% en mayo de 2009, conduciendo al euribor a niveles mínimos, representa una clara mejora en los tipos que se aplican a las hipotecas. Si se toma el precio de la vivienda media en 2008 y en 2009, y las condiciones hipotecarias medias en cada uno de los años se observa como la cuota hipotecaria se reduce en un 35% en una hipoteca contratada a 30 años.
En lo que se refiere a los márgenes de negociación, se observa una flexibilidad creciente, frente a su nula utilización en periodos anteriores. En estos momentos los promotores están aceptando márgenes que varían entre el 5% y el 20% sobre el precio oficial de salida.
El informe también destaca que, en el periodo, se ha notado un incremento generalizado de los plazos de comercialización en todos los distritos de la capital, alcanzando una media de 43,6 meses para la comercialización de una promoción en Madrid Capital, frente a los 31,8 meses del año anterior. En el año 2008, solamente en un distrito se superaba los 50 meses de plazo de comercialización. En el año 2009, son nueve distritos los que superan dicho plazo.
Además del aumento del plazo de comercialización, el estudio destaca la importancia creciente de la comercialización de promociones de obra nueva bajo la formula de alquiler con opción de compra. El 16,3% de las 332 promociones que se encuentran en venta en Madrid capital están siendo ofrecidas a la vez en alquiler con opción de compra. No obstante, el marco legal del arrendamiento urbano sigue sin ser competitivo como para que se pueda estimar una consolidación del mercado de alquiler en el corto plazo.
El precio medio de alquiler para Madrid capital de las promociones que se encuentran conjuntamente en venta y alquiler es de 14,66 euros por metro cuadrado. En el distrito de Vallecas se encuentra la promoción que presenta el precio de alquiler mínimo, 7,39 euros por metro cuadrado, mientras que en el distrito de Chamberí encontramos la promoción con el precio de alquiler máximo, 29,60 euros por metro cuadrado.
La rentabilidad media que ofrece el mercado alquiler de viviendas en Madrid Capital se sitúa de media en 3,71%, una cifra poco atractiva para el inversor al poder encontrar mayores rentabilidades en inversiones inmobiliarias alternativas con menor nivel de riesgo, como los locales comerciales de sucursales bancarias en buenas ubicaciones y contratos de obligado cumplimiento a largo plazo.
El informe de Aguirre Newman destaca que hubo un descenso del 16,6% en la oferta inicial de viviendas en Madrid Capital, lo que sitúa la oferta inicial en su menor cifra en los últimos cinco años (17.266 en 2009 frente a 20.710 en 2008). Por su parte, las nuevas viviendas existentes en los municipios de la Corona Metropolitana, suponen un descenso de oferta, pasando de las 19.660 en 2008, a las siguientes cifras en 2009: 14.300 viviendas plurifamiliares y 2.771 viviendas unifamiliares.
Si se comparan los visados para construir viviendas de obra nueva a nivel nacional entre los últimos tres años y en el periodo enero-febrero, se observa una caída de los mismos del 66,3% entre los años 2008-2009, superando la misma el 83% si se compara el periodo 2007-2009.
Las perspectivas de cara al próximo ejercicio son la disminución de la oferta de nuevas viviendas en comercialización en Madrid Capital y su Corona Metropolitana, como solución a la sobreoferta del mercado. Los reducidos ritmos de venta invitan a pensar que aún serán necesarias mayores bajadas de precios para reactivar la demanda. En aquellas zonas en las que el stock de producto disponible sea mayor, los precios serán más sensibles; es decir, sufrirán mayores descensos o los márgenes de negociación serán mayores.
La superficie media de las viviendas analizadas en el presente estudio se sitúa en 82 m2 en Madrid capital. Mientras que en Madrid Corona, la superficie media de la vivienda plurifamiliar ha alcanzando los 105 m2. Por su parte, en vivienda unifamiliar, la superficie media se sitúa en los 299 m2 para una vivienda media.
El distrito más exclusivo en la capital vuelve a ser un año más Salamanca a pesar de sufrir un descenso interanual del 15,1% en el precio medio del m2. Usera, por el contrario, sustituye a Villaverde como el distrito más barato en términos medios de la capital. Los dos municipios de la Corona Metropolitana más exclusivos son un año más Alcobendas y Pozuelo de Alarcón con un precio medio del m2 ligeramente superior en ambos casos a los 5.300 euros.
Noticias relacionadas