El volumen de superficie comercial nueva para 2009 se ha reducido en más de un 45%

02/06/2009.- El descenso en el consumo de los españoles debido a la coyuntura económica sumado a la paralización o retraso de nuevas aperturas han sido clave en el cambio de previsiones de superficie nueva para 2009. El volumen previsto de nuevos espacios se ha reducido en más de un 45% hasta aproximadamente 605.000 metros cuadrados, respecto a los datos que se manejaban el pasado año.

El año 2008 marcó un récord histórico de superficie comercial nueva, según el último informe de mercado de retail de la consultora inmobiliaria Savills, con más de un millón de metros cuadrados incorporados. Actualmente, muchos operadores han paralizado o retrasado los planes de aperturas de nuevos locales hasta 2010, cuando se espera que el mercado comience a dar síntomas de recuperación.

Se prevé un aumento para el próximo año de la superficie en 1,3 millones de metros cuadrados, aunque esta cifra estará sujeta a la evolución del mercado. Por volumen, destacarán dos macro proyectos –Marineda Plaza en A Coruña y Galería Comercial de Puerto Venecia en Zaragoza- que sumarán cerca de 300.000 metros cuadrados. El 25% de los desarrollos de 2010 se enmarcarán dentro de la categoría de parques comerciales.

En lo que respecta a la superficie nueva por comunidades autónomas, Madrid y Canarias serán en 2009 las dos que acogerán mayor volumen de locales comerciales nuevos concentrando un 23%, mientras que en 2010 serán Andalucía, Madrid y Galicia las que sumen el 85% del total.

El número de visitas de los consumidores a los centros comerciales se mantiene estable, lo que demuestra la consolidación de éstos como destino comercial y de ocio. Sin embargo, en una situación económica como la actual, prima el ahorro, por lo que no se consume con la misma intensidad que en años anteriores. Además, frente a aspectos como la calidad o el diseño, actualmente el motor que impulsa la compra es el precio final. Por ello, algunos grupos están aprovechando la situación actual para crecer. Es el caso de supermercados ‘low-cost’ como Lidl, Día o Mercadona, o, en el sector textil, el lanzamiento de nuevas líneas “cheap and chic”. Las firmas esperaban que el periodo de rebajas salvara la campaña de invierno, pero los descuentos agresivos, que alcanzaron en algunos casos el 80%, terminaron pasando factura.

Debido al descenso en el consumo, los operadores están incrementando la tasa de esfuerzo, lo que ha provocado que las rentas se estén renegociando a la baja. En algunos casos, incluso los propietarios ayudan económicamente en obras de acondicionamiento para impulsar la entrada de nuevos inquilinos. Así, en centros prime, la renta ha descendido aproximadamente un 10% con respecto al pasado año, y se sitúa en 90 euros el metro cuadrado al mes.

La ocupación alcanza el 90-95%, cuando con anterioridad se situaba en torno al cien por cien. En cuanto a los centros secundarios, la desocupación alcanza hasta 20-25%.

El año 2008 se cerró con 1.645 millones de euros de inversión, un nivel muy similar al alcanzado en 2007. La razón principal es el arrastre de operaciones de 2007 a 2008. Además, es cierto que se firmaron un menor número de operaciones, pero éstas fueron más voluminosas, por lo que el volumen medio de las transacciones duplicó el nivel de 2007.

En cuanto a los compradores, predominan los fondos extranjeros. Los vendedores, por su parte, fueron compañías nacionales (64%), desde fondos de inversión hasta promotoras o empresas inmobiliarias.

Las rentabilidades se sitúan en un 7% en centros comerciales prime y en torno al 8% en centros secundarios, según estimaciones del mercado, con 200 y 175 puntos básicos respectivamente sobre el nivel alcanzado a principios de 2008.

A pesar de los bajos intereses, el mercado no termina de animarse, ya que los bancos siguen restringiendo el acceso al crédito. Sin embargo, hay producto en el mercado y hay inversores que buscan buenas oportunidades. Sólo cabe esperar que el ajuste en los niveles de rentas favorezca una progresión más pausada de las rentabilidades, y que los compradores y los vendedores acerquen posturas en cuanto a sus expectativas de valor.