DAVID NEGUERUELA

05/01/2009.- La juventud y la especialización en la promoción de suelo permiten respirar a Promotesa. En 2006 la compañía española comenzaba a operar en territorio nacional y en Latinoamérica, y desde entonces sus objetivos no han parado de crecer pese a la situación que vive el mercado inmobiliario. La crisis de liquidez, que pasa factura a todas las empresas del sector, impacta menos en la actividad de Promotesa, que gracias a su juventud no soporta sobre sus espaldas el endeudamiento que está dejando sin aliento a la mayoría de las empresas de su sector.

Promotesa se dedica a la promoción de suelo. ¿Cómo veis vuestro negocio en la actual coyuntura?

El suelo está actualmente muy discriminado. A este mercado le han hecho mucho daño porque todo aquel que tenía dinero compraba suelo para beneficiarse de importantes revalorizaciones. Ahora, el suelo se está racionalizando, y todavía le queda bastante ajuste. El sector está mal, aunque dentro del residencial el suelo no está tan afectado. Por ello, a las empresas que nos dedicamos exclusivamente al suelo, la actual coyuntura no nos afecta tanto. El proceso de transformación de un terreno dura entre cinco y siete años, por lo que el suelo que estamos comprando ahora estará listo para salir al mercado al menos dentro de cinco años. En cambio, si nos dedicásemos a la promoción y tuviésemos viviendas en curso con el consiguiente apalancamiento financiero, ahí sí existiría un problema.

¿Cuál es la opinión de Promotesa sobre la Ley del Suelo? ¿Es necesario realizar modificaciones?

La Ley del Suelo tiene que modificarse. Es imprescindible introducir cambios respecto a la valoración de los suelos. Tal y como está planteada en la actualidad, el suelo vale el precio por el que se ha adquirido hasta después de ser urbanizado. A partir de ese momento ya vale lo que valga en el mercado. Nosotros consideramos que tiene que haber un hito anterior y que el momento en que las parcelas resultantes se inscriben en el registro debe considerarse como un hito para poder financiarnos y pedir créditos para urbanizar.

¿En qué medida está afectando a una compañía joven, como Promotesa, la sequía financiera?

En todo. La financiación es importantísima, y ahora mismo la escasez crediticia nos afecta a todos. Nuestra empresa ha aumentado la actividad normal. Puesto que no hay dinero para comprar suelo, ahora los vendedores se plantean negociar y disminuye mucho el valor del terreno.

No obstante, Promotesa es una sociedad muy joven, que lleva operando desde el año 2006. Esta juventud nos permite no tener endeudamiento y afrontar el futuro con un optimismo tremendo distinto a cualquier empresa del sector. El momento en el que entramos en el sector es cuando se iniciaba la crisis, con lo cual nosotros anticipamos lo que se avecinaba. Además, nuestra filosofía de trabajo era distinta y sabíamos a qué sector íbamos a ir.

¿Había en los últimos años una sobrevaloración del precio del suelo? ¿Hay margen para que siga bajando?

Existía una sobrevaloración muy importante. Ya ha habido un ajuste muy importante en el precio del suelo porque no existen compradores de suelo. Ahora mismo somos muy pocas las empresas en España que estamos adquiriendo terrenos. Aunque ya se ha producido una racionalización en los precios, aún hay margen para un descenso de entre el 25 y el 30%.

¿Para cuándo consideráis que el precio del suelo estará racionalizado?

Para finales de 2009 el suelo debería estar en su nivel.

Y las viviendas, ¿tienen margen para ajustarse?

Claro. Si yo saco suelo barato, el promotor va a tener margen para hacer un piso barato. Construir un piso cuesta aproximadamente 60.000 euros, y el precio del suelo es el factor que más inflación causa sobre el precio final de una vivienda. La idea de Promotesa es que las viviendas que se construyan sobre nuestros terrenos cuesten entre 120.000 y 150.000 euros, para lo que la repercusión de nuestros suelos sobre los pisos será de entre 18.000 y 24.000 euros.

¿Cuándo el ajuste del suelo se reflejará en las viviendas en España?

En España, a partir de 2011 o 2012 se podrá empezar a construir en los suelos que actualmente estamos transformando. Ahora mismo tenemos terrenos en Ciudad Real, Guadalajara y Valladolid. En Madrid por ahora es imposible hacer viviendas de estos precios. No obstante, estamos estudiando un proyecto en la región, a largo plazo.

Actualmente Promotesa está desarrollando ocho millones de metros cuadrados en España y once millones en el extranjero, aproximadamente. ¿cuáles son los objetivos a corto y medio plazo?

El objetivo para 2009-2010 es sumar unos 35 millones de metros en total, tanto en territorio nacional como en el extranjero. Los objetivos se modifican al alza continuamente, porque creemos que ahora es un muy buen momento para comprar suelo, a pesar de que todavía quede un pequeño ajuste. Aproximadamente, queremos desarrollar para esa fecha unos 20-25 millones en España y otros quince en el extranjero.

La compañía se está expandiendo por Latinoamérica. Hay proyectos en marcha en Honduras, Uruguay y República Dominicana. ¿Por qué Latinoamérica?

En Honduras tenemos un suelo, en Uruguay otro y en República Dominicana tenemos cuatro suelos y estamos sopesando la adquisición de alguno más. Además, tenemos otro objetivo en mente: Brasil. Estos lugares tienen dos cosas fundamentalmente. La primera de ellas es que nosotros los consideramos refugios. La segunda es que allí todavía es posible comprar suelo barato para generar viviendas baratas. La clave del futuro es la vivienda económica.

En República Dominicana tenemos un proyecto en Bocachica donde vamos a sacar viviendas de 80.000 dólares (60.000 euros). Consideramos que ese mercado es muy asequible, principalmente para los dominicanos que ahora viven en España pero quieren comprar una vivienda de calidad en su país.

¿Se han enfrentado a algún problema de inseguridad o legal en los países latinoamericanos?

Hay problemas de inseguridad, pero son nimios y prácticamente están superados por empresas que crean seguridad jurídica a los suelos. Se producen muchas dobles y triples transmisiones. Ese asunto no nos preocupa.

El próximo objetivo es Brasil, pero también hay interés en otros países de la zona, como México.

Tenemos mucho interés en México. El problema es que es un mercado que está ya muy consolidado, y nosotros somos un poco más aventureros. El margen de recorrido para nuestro planteamiento está más agotado. Pero Brasil es un país que nos interesa mucho. También Guatemala. Estamos estudiando muchos países. A corto plazo la entrada en Brasil la puedes dar por segura, y se producirá en seis meses aproximadamente.

¿Y Europa del Este?

Un destino que nos interesa es Albania, pero a largo plazo, dentro de cinco años. Nosotros no creemos en los mercados de Bulgaria, Hungría… Estos mercados se han sobrevalorado debido a la especulación. El nivel de vida real en esos países es bajo y los precios se empiezan a equiparar a otros países de la Unión Europea mucho más desarrollados. Para nosotros, el turismo es una parte importante en nuestros proyectos. En todos los resorts, desarrollos que hacemos en el extranjero, una parte va destinada al turismo y otra parte a vivienda residencial. Así conseguimos que la conjugación de esos dos sectores pueda dar una movilidad importante al sector residencial.

¿Considera que la expansión internacional es una salida a la crisis?

Promotesa nace ya con una impronta de internacionalización importante. Evidentemente, la diversificación y la globalización nos da una tranquilidad, pero no sólo a nosotros, a cualquier empresa. Cuando en un país la crisis está más agudizada, en otro lo puede estar menos y eso te permite jugar con los resultados.

¿Habéis pensado introduciros en otros segmentos del sector?

No. Como mucho en el tema patrimonialista con rentabilidad. Nosotros hacemos un complejo turístico donde una parte es primera residencia, otra segunda residencia, hoteles y condominios, a parte de multitud de servicios. Nosotros estamos con la cabeza y la ilusión puestas en patrimonializar esos hoteles. Es decir, que sean nuestros y los alquilemos a cadenas hoteleras.

Volviendo a España, ¿cuáles son los mejores lugares para comprar suelo? ¿Tenéis nuevos proyectos en mente en territorio nacional?

Ahora mismo en nuestro país está todo complicadísimo. En cualquier caso pensamos que es un buen momento para adquirir suelo en el mercado nacional. Todo lo que esté en torno de las grandes ciudades, a nosotros nos puede interesar. Ciudades a partir de 600.000 habitantes. En España lo que intentamos hacer son tres cosas: viviendas muy baratas con muchos servicios y con respeto al medio ambiente. Es decir, primera residencia con servicios de segunda residencia.

¿Tenéis proyectos en el litoral español?

Nos gustaría, pero de momento no nos planteamos nada en la costa española porque ahora nuestro proyecto va enfocado fundamentalmente a primera residencia. En el litoral es difícil plantearse proyectos del tipo de los que nosotros realizamos, principalmente por la carestía de suelo y por los altos precios del mismo.