El precio del suelo se ha duplicado en los últimos siete años y ya supone el 60% de los gastos de una casa
Redaccion | Lunes 20 de octubre de 2014
El suelo se ha convertido en un preciado tesoro, actualmente supone el 60% de los gastos de repercusión de una vivienda y durante los últimos siete años su precio se ha duplicado. Muchos afirman que por su escasez, sin embargo, hay que tener en cuenta que, concretamente en la Comunidad de Madrid, las mayores subidas de precios se han producido, precisamente, después de la aparición de la gigantesca bolsa de suelo que ha dejado tras de sí el Plan General. En el centro de la capital el suelo está prácticamente agotado y ya sólo queda crear nuevas zonas urbanizables, solución que no gusta a todos.
Ni la aparición de enormes cantidades de terreno urbanizable a través de los proyectos de actuación urbanística (PAUs), o de la Operación Chamartín han conseguido paliar la escalada alcista del precio del suelo en el municipio de Madrid. Lo mismo ha ocurrido en el resto de municipios de la Comunidad, muchos de ellos con planes urbanísticos recién estrenados o a punto de ponerse en marcha.
El proceso urbanistico.- En el mejor de los casos, el proceso de transformación de suelo urbanizable en urbano, que es la forma de proveer al mercado de la materia prima necesaria para su funcionamiento, tarda en realizarse, desde que se inicia hasta que se dispone de solares para solicitar licencia de obras, entre cuatro y ocho años. "Es efectivamente un plazo largo que puede prolongarse si los equipos de gestión de la Administración están casi colapsados, o si el calendario previsto en el Plan General se cumple", explican desde Aguirre Newman.
Por todo ello, el departamento de Investigación de esta consultora inmobiliaria opina que la clave de futuro en el mercado de suelo madrileño "es la agilización y acortamiento de los plazos administrativos necesarios para la transformación del denominado suelo urbanizable en suelo urbano finalista".
Actualmente, el suelo supone casi el 50% de los gastos de repercusión de una vivienda, e incluso en algunos casos llega alcanzar el 60%. "El funcionamiento del mercado de suelo hace que cuando sus propietarios constatan que los productos inmobiliarios finales incrementan su precio, retienen sus terrenos pidiendo precios abusivos para adelantarse a recoger las plusvalías, lo que genera una escasez artificial de suelo -explica Ignacio Pindado, director general de Grupo i-. Sobre todo teniendo en cuenta que retener los suelos no genera costes significativos a sus propietarios y sí altos incrementos de beneficios con el paso del tiempo".
En el centro de la capital el suelo está prácticamente agotado y la solución de crear nuevas zonas urbanizables ya no es posible, según afirma el jefe del departamento Técnico de esta consultora, Juan Rafael de la Cuadra. La única salida para la almendra central pasa ahora por la rehabilitación de edificios. "El próximo Plan General de Ordenación Urbana de Madrid deberá centrarse en la rehabilitación y en las posibles operaciones de sutura urbana", explica De la Cuadra.
El futuro.- "Cuando en el plazo de varios años se culmine la ampliación urbanística de los nuevos PAUs, la Operación Chamartín-Ciudad Deportiva del Real Madrid y los desarrollos en municipios del norte de la Comunidad, el negocio estará en localidades como San Martín de la Vega, Valdemoro o Aranjuez, e incluso en las provincias limítrofes, como Toledo, Segovia, Avila o Guadalajara", explica el jefe del departamento técnico de la consultora.
"La mejora de las carreteras que unen Madrid con las capitales castellanas y la construcción del tren de alta velocidad, permitirían evitar el principal problema al que se enfrentará la capital en los próximos años: el colapso de la zona norte y del entorno de la carretera de Extremadura, que provocarán los crecimientos urbanísticos de municipios como Alcobendas y Alcorcón", denuncia De la Cuadra.
Y es que el precio del suelo en el término municipal de Madrid se ha duplicado en los últimos siete años, mientras que el de la vivienda lo ha hecho en un 76%, según los datos de Grupo i.
En 2002, el coste del suelo aumentó un 19% por término medio en toda la Comunidad de Madrid, la subida más importante de los últimos años, lo que ha hecho que disminuyan los márgenes de ganancia de los promotores y ha repercutido en el incremento del valor de la vivienda nueva.
También ha influido en este aumento de precios que la demanda nacional se ha vuelto más solvente, debido a los bajos tipos de interés, el alto nivel de empleo y a la buena marcha de la economía española, y está dispuesta a pagar precios cada vez más altos. Hay que tener en cuenta, además, que los promotores han reducido el número de nuevas promociones que salían al mercado para adaptar la oferta a la demanda real.
Así, el precio del metro cuadrado construido subió en la ciudad de Madrid un 24% en 2002, mientras que en los municipios de la corona metropolitana de la capital la subida fue del 27% el año pasado, según Aguirre Newman.
Para este año, los expertos de Grupo i prevén subidas del precio de la vivienda en torno al 10-15% en Madrid capital, y cerca del 13% de media regional, aunque este incremento no será barrera para que más de 76.000 madrileños busquen un nuevo hogar, ya sea recién construido, de segunda mano o en régimen de alquiler.
La almendra.- La denominada almendra central, comprendida en el interior de la M-30, y el noroeste de la misma, continúa siendo la zona más cara de la ciudad, registrando precios del metro cuadrado de 1.581 euros y 1.384 euros, dependiendo de la zona. En 2003, el coste de estas áreas podría alcanzar los 1.723 y 1.503 euros por metro cuadrado.
Los precios más baratos, alrededor de los 542 euros de media, se encuentran actualmente en el sureste de la carretera de circunvalación M-40, y se prevé que a lo largo de este año suban hasta los 616 euros por metro cuadrado edificable.
Por distritos, Chamartín y Salamanca continuarán siendo los más caros, alcanzando a finales de año, respectivamente, los 2.937 y 2.194 euros por metro cuadrado edificable. En la tercera posición del ranking se situará el distrito de Hortaleza, donde el metro cuadrado se pagará a 1.623 euros, debido al efecto inflacionista del nuevo PAU de Sanchinarro.
Las áreas más baratas de la capital durante este año serán las de Villa de Vallecas y Vicálvaro, que no superarán los 700 euros por metro cuadrado edificable.
La bolsa de suelo prevista para el segundo y tercer cuatrienio en el Plan General de Urbanismo de Madrid de 1997, los desarrollos del Este y el de Valdecarros, son, en la actualidad, los únicos terrenos urbanizables con posibilidad de compra barata, en torno a los 276 y 240 euros por metro cuadrado edificable, respectivamente. Los promotores que no puedan adquirir suelo en estas zonas "tendrán que conformarse con suelo residual en el casco urbano de Madrid para promociones medianas o pequeñas, o con parcelas sobrevaloradas y de venta arriesgada, o bien tendrán que salir de la capital", asegura De la Cuadra.
Los municipios.- El resto de localidades de la región madrileña ha aumentado su protagonismo residencial debido a los altos precios de la capital, al agotamiento del suelo disponible y al importante retraso en la gestión de los nuevos desarrollos residenciales.
Las zonas norte y oeste de la Comunidad de Madrid han sido, y serán de nuevo este año, las más caras, con precios medios por metro cuadrado edificable superiores a los 750 euros. Por contra, los municipios del sur y el este se consolidarán, por este orden, como los más baratos, con precios inferiores a los 500 euros por metro cuadrado edificable.
Aranjuez será el término municipal que registre los precios más bajos, con una media de 192 euros por metro cuadrado edificable, seguido de Ajalvir y Parla, ambos con un coste de 252 euros, para finales de este ejercicio. San Martín de la Vega, Arganda del Rey, Valdemoro, San Agustín de Guadalix, Fuenlabrada y Brunete tampoco llegarán a los 400 euros por metro cuadrado edificable.
Pozuelo, Majadahonda, Alcobendas, Las Rozas, Tres Cantos y Villaviciosa de Odón seguirán mostrando la otra cara de la moneda, precisamente la más cara, con precios de entre 1.352, 1.292, 1.190, 1.022, 932 y 902 euros por metro cuadrado edificable, respectivamente.