Los propietarios de oficinas posponen el ajuste del sector hasta el año próximo

23/07/2008.- Estamos en la cresta de la ola. Las oficinas sortearon casi indemnes la caída de ventas del residencial, pero la crisis económica está endureciendo el mercado. La demanda está descendiendo y las operaciones que se realizan ahora son más laboriosas, pero los precios siguen creciendo suavemente. La situación se mantendrá hasta 2009, momento en el que se espera un ajuste paulatino. Con todo, en algunas zonas, los alquileres han empezado a bajar.

Las oficinas eran un valor estable frente a la caída del mercado de la vivienda, pero la crisis económica está empezando a afectarles. La situación no es exclusiva de España, sino que en toda Europa las empresas están ralentizando las decisiones relativas a la mudanza a nuevas sedes adaptadas a sus dimensiones. La demanda se ha vuelto tímida ante las incertidumbres financieras, pero los propietarios de oficinas se resisten bajar precios para crecer en atractivo. Este comportamiento no es nuevo. Ángel Estebaranz, de Aguirre Newman, recuerda que este segmento es de reacciones lentas, como ya demostró en ocasiones anteriores.

Las palabras de Estebaranz se ajustan a lo que está pasando porque, a pesar de que las empresas han comenzado a ajustarse los cinturones, los alquileres de oficinas siguen subiendo. Se trata de un alza moderada, producto de la inercia de meses anteriores. Todas las previsiones apuntan a que esta línea se mantendrá hasta final de año, aunque la situación económica parezca ir por otros derroteros.

La contradicción entre el pulso de los demandantes y las decisiones de los propietarios de oficinas se explica porque el mercado mantiene su equilibrio. No parece importar que una parte de la demanda se haya retirado y esté a la expectativa, ya que todavía hay operadores que animan el mercado. A esto hay que unir que la demanda está dosificando la aparición de nueva superficie que debilite la posición de los oferentes.

Negociaciones arduas. El hecho de que se sigan cerrando operaciones no esconde que éstas sean cada vez más laboriosas. Los profesionales constatan que, frente a la resistencia a rebajar el alquiler solicitado en un principio, los arrendadores tienen que hacer esfuerzos extra para llevar adelante las operaciones. En algunas ocasiones vale establecer periodos de carencia más amplios. Sin embargo este esfuerzo no es suficiente en ciertas zonas.

En Knight Frank confirman que "empezamos a observar algo más de flexibilidad en el proceso negociador, en forma de disminución de rentas". Las palabras de la consultora encuentran respaldo en otras firmas del sector, que confirman que en zonas más alejadas de los centros tradicionales de negocios se están empezando a ver rebajas.

Sin embargo, la mayoría de las consultoras coincide en señalar que no se esperan políticas generalizadas de descuentos para animar el mercado, al menos en los próximos meses. "Las rentas no caerán a corto plazo", afirma rotundo Pedro de Churruca, director general de Jones Lang Lasalle.

La situación parece que cambiará en 2009. Para entonces, los expertos opinan que la escasez de operaciones llevará a los propietarios a rebajar sus expectativas económicas para evitar que sus oficinas se queden en barbecho. Sin embargo, estos mismos expertos avisan de que no habrá una caída abrupta sino que se tratará de un aterrizaje suave. Knight Frank es muy gráfica al respecto: su estudio sobre la situación en Madrid se titula "¿Crisis? No... sólo el final del ciclo alcista".

La impresión de los analistas es que el sector de las oficinas, igual que la economía en general, está en la cresta de la ola. Se ha producido un gran crecimiento en los últimos años y ahora empieza a vislumbrase un nuevo ciclo, que exigirá un ajuste a los operadores del sector. "Estamos cerca del punto máximo -explica Churruca-. Se puede mantener el crecimiento de las rentas durante dos o tres trimestres más, pero luego se producirá un ajuste suave".

Los extranjeros vuelven. Si en el alquiler la situación está cambiando, lo mismo puede decirse del mercado de inversión. De la misma manera que las negociaciones entre los arrendadores y los potenciales inquilinos se alargan, los interesados en comprar y en vender tienen cada vez posturas de partida más distanciadas. Atisreal resalta que la sequía financiera está fortaleciendo la posición de los demandantes, que son capaces de imponer operaciones con mayores rentabilidades.

El otro lado de esta situación de poder de los compradores está en el aumento de la competencia. Aunque, la mayoría de las operaciones se cierran entre operadores españoles, las rentabilidades en ascenso están empezando a concitar el interés de actores extranjeros, que habían sido expulsados del mercado por los estrechos márgenes que se manejaban en España. Javier García Mateo, de Aguirre Newman, confirma que las rentabilidades superiores al 5,50% han vuelto a colocar a España en el punto de mira de los fondos oportunistas y los fondos alemanes de inversión.

Estos últimos, pese a su tradicional conservadurismo, están cerrando operaciones en las que los vendedores demuestran la calidad de sus inquilinos. En cualquier caso, es previsible que las operaciones aumenten el próximo año, cuando los vendedores acepten rebajar sus perspectivas económicas.