El desajuste de precios y los productos de costa hacen encallar a las subastas

23/09/2008.- El ajuste que vive el sector inmobiliario en España ha conferido protagonismo a la subasta como sistema de venta. Aunque son numerosas las empresas y consultoras que se han introducido en el negocio en los últimos meses, los eventos de este tipo que se han celebrado hasta el momento no han tenido todo el éxito que se esperaba. Los expertos apuntan entre las causas al desajuste de precios y aventuran un despegue para los próximos años.

Los tiempos de crisis agudizan el ingenio y potencian la búsqueda de negocios innovadores que ayuden a superar el bache. Con el recrudecimiento del ajuste inmobiliario, han florecido las empresas y consultoras que prestan sus servicios para celebrar subastas inmobiliarias, en las que hacer converger los intereses de vendedores y compradores. “El hecho de que haya una crisis y falte liquidez apoya la búsqueda de nuevas soluciones. Es un momento muy dulce para las subastas”, afirma tajante Javier Zapatero, secretario de la Asociación Nacional de Expertos en Gestión de Enajenaciones y Subastas (Aneges).

En la misma línea de la oportunidad del momento para el negocio apunta Emilio Miravet, director de nuevos canales de comercialización de la consultora CB Richard Ellis. “El modelo de las subastas tiene mucho encaje en épocas alcistas y cuando se produce un aumento de la morosidad, como es el caso actual”, avanza. Por eso, la consultora ha celebrado antes del verano los primeros eventos de este tipo.

Marisela González, directora del área de subastas de AtisReal, consultora que lleva desde el año 1998 trabajando en el negocio de las subastas inmobiliarias, afirma que “el sistema se revitaliza en periodos de crisis, porque son los propios clientes los que se ponen en contacto con nosotros, a diferencia de en épocas de bonanza, en las que es la consultora la que llama a sus puertas”.

Y es que las cifras hablan por sí solas. El segundo trimestre de 2008 ha cerrado con 152.630 transacciones de vivienda, 50.000 menos que hace un año, y el mes de marzo ha registrado un porcentaje de dudosos en el pago de su hipoteca que roza el 1%, una cifra que se ha duplicado con respecto a 2007. La situación nada halagüeña afecta a promotores, que no consiguen cerrar operaciones por viviendas que hace unos trimestres se vendían solas, y a las entidades bancarias, que indudablemente se van a hacer con un parque de viviendas nada desdeñable. Según apunta Jorge Zanoletty, presidente de Tulipp, por cada 1% de morosidad en el sistema financiero, los bancos pasan a ser propietarios de unos 80.000 inmuebles. “Ahora que el sistema financiero se encamina al 3% de morosidad, las entidades dispondrán de alrededor de 250.000 inmuebles”, puntualiza.

Interés creciente por el sistema.
Aunque los promotores y las entidades financieras son los que más han recurrido a las subastas, los organizadores de estos eventos destacan que cada día más el método cala entre inversores y particulares que no logran dar salida a sus inmuebles. “Entre marzo y mayo hemos tenido un aluvión de llamadas de particulares que querían vender sus pisos y no encuentran la forma”, explica Zanoletty. Aunque también resalta que su interés viene acompañado de un “esfuerzo pedagógico” por parte de la compañía, especializada en subastas a la baja, “porque tienen muchas dudas”.

Desde Aneges, Javier Zapatero se muestra optimista por el rumbo que está tomando este mecanismo de venta en España. “Desde el año 2000 se ha avanzado mucho en pro del sistema de subastas gracias a la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Antes de esa fecha, hablar de subastas llevaba a pensar en mafias. Ahora no, la gente se está acostumbrando a las subastas”. Una opinión que comparte en lo esencial el creador de Tulipp, que puntualiza que “hace años el trabajo de subastero despertaba mucho recelo, aunque ahora se ha convertido en una especie en extinción”. Asimismo, defiende que “al público le gusta el sistema, lo que ocurre es que lo desconoce y tiene desconfianza por la situación que atraviesan las inmobiliarias”.

Sin embargo, pese a las bondades que los expertos ven en el modelo, los resultados de las subastas celebradas no siempre son motivo de satisfacción para sus organizadores. Tulipp se estrenó en marzo con 216 inmuebles nuevos finalizados o a punto de ser concluidos, de los que se vendieron 22, un resultado “relativamente exitoso en un sistema nuevo y en una situación de mercado tensa”, matiza Jorge Zanoletty. Menos alegrías les dio su segundo y hasta el momento último evento, en el que la cita dio término sin vender ninguna de las 199 viviendas subastadas.

Según el máximo dirigente de Tulipp, las cifras deben leerse en su contexto. “La mayor parte de las viviendas subastadas en nuestros primeros eventos se localizaban en la costa, y por lo tanto, había un desajuste, porque los promotores quieren dar salida a este tipo de producto, y los compradores buscan primera residencia en la ciudad”, puntualiza.

Para Carlos Ferrer-Bonsoms, director de la división de suelo, urbanismo y residencial de Jones Lang Lasalle, una consultora que está sopesando la posibilidad de introducirse en este negocio, las subastas celebradas hasta el momento “no han sido muy exitosas porque todavía no se ha conseguido poner sobre la mesa ofertas realmente buenas, lo que va unido a la falta de financiación para los compradores”. Sin embargo, se atreve a aventurar que en los próximos dos años podremos asistir a subastas más atractivas.

Vender bajo precio. En la tesitura actual, “la subasta se convierte en el método más sencillo y sensato de venta, porque busca el mejor precio y el acuerdo entre vendedor y comprador”, apuntan desde Aneges. Y aunque entre sus virtudes sobresale la de conseguir poner en el mercado productos inmobiliarios con descuentos que pueden superar el 30% y darles salida en un plazo de entre mes y mes y medio, como han coincidido todos los expertos entrevistados, el modelo de negocio no está exento de riesgos para los vendedores.

El método de las subastas permite que “las promotoras den salida a un número importante de viviendas, algo que en un vis a vis no consiguen”, subraya Javier Zapatero. Sin embargo, desde Tulipp apuntan los riesgos que puede entrañar para una gran compañía bajar el precio de los inmuebles que restan por vender en algunas de sus promociones. “Las grandes inmobiliarias tienen el problema de contaminarse con sus otros productos. Tienen recelo a recortar los precios por miedo a que otros clientes se les echen atrás”.

Para los bancos, el hecho de hacerse con un parque de inmuebles no es favorable ni rentable. Desde la Asociación de Subastas apuntan que “los bancos no están preparados para gestionar inmuebles y, además, necesitan hacer caja cuanto antes, sobre todo en un periodo de crisis”. Un planteamiento que comparte Zanoletty, que incentiva a vender cuanto antes “para no convertirse en inmobiliarias, porque a la larga, mantener un piso en espera de venderlo en mejores condiciones es perder más, porque no se va a vender mejor”.

Sin embargo, las subastas ofrecen a los asistentes el aliciente de comprar por debajo del precio del mercado, una tendencia que, según los expertos, se plasmará poco a poco en la calle. "Ahora tenemos por delante tres años de ajuste doloroso para los que venden y buenos para los que quieren comprar", advierte Zanoletty. Más allá apunta Miravet: "Empieza a ser un buen momento para comprar. La producción de viviendas se está limitando y va a ser muy exigua debido a las dificultades que hay para obtener financiación. Es un buen momento para comprar a precios de otros años".

Más allá de la crisis.
El futuro que le espera al recién aupado negocio de la subasta inmobiliaria no está claro. “Es probable que cuando el mercado inmobiliario se ajuste, la subasta a la baja pierda clientes”, reflexiona Jorge Zanoletty. “Aunque tenemos tres o cuatro años por delante antes de que eso ocurra”, matiza.

Similar destino le auguran al negocio de la subasta desde CB Richard Ellis y Jones Lang Lasalle, que apuntan a un declive progresivo a medida que la crisis inmobiliaria y financiera vaya pasando. Sin embargo, desde Aneges, Zapatero apunta que el sistema de ventas recién nacido en España, muy popular en países anglosajones, “preponderará en un futuro próximo, amparado por el hecho de que hay empresas paraestatales que también se dedican a este negocio”.

Por su parte, Marisela González considera que, tras la crisis, permanecerán “las empresas que tenemos este sistema de venta en nuestro negocio habitual”.