La escasez de oferta incrementa la dimensión de las zonas comerciales

23/10/2007.- Los precios de los alquileres de los locales comerciales se han incrementado en todos los ejes de Madrid y Barcelona, especialmente en las zonas prime. Los aumentos más significativos los ha experimentado el comercio minorista, especialmente los sectores de la moda, la hostelería y la restauración, que se están expandiendo en toda España.

Cada vez existen menos locales comerciales disponibles en España, especialmente en las mejores calles de las ciudades. La reactivación de este mercado comenzó en 2005 y ha continuado durante 2007, a pesar de que el índice de confianza y las expectativas del consumidor hayan bajado levemente desde el pasado mes de abril.

Los principales mercados de locales suelen contar con varias calles prime destinadas al lujo, otras a un comercio más general y las denominadas emergentes, dirigidas habitualmente a un público seguidor de las últimas tendencias, mientras que los ejes comerciales de sus alrededores complementan las diferentes ofertas. Por su parte, en mercados de menor tamaño el esquema se reduce a un número limitado de calles prime, adonde dirigen sus miradas las cadenas principales, y algunos ejes comerciales en su entorno. Esta limitación de la oferta provoca un aumento en los precios de los locales.

Madrid y Barcelona.- La consultora inmobiliaria Aguirre Newman indica que la tasa de locales disponibles en Madrid se mantiene desde hace años, con una media del 2,6%. La fuerte demanda se sigue enfrentando a una invariable escasez de oferta, que incluso ha disminuido en calles prime como Ortega y Gasset. De hecho, en el eje de Preciados ni siquiera existe oferta disponible. Los cambios se han extendido hasta consolidar calles adyacentes que antes no tenían un panorama comercial tan atractivo, como ciertos tramos de Serrano o Gran Vía y las calles Arenal, Jorge Juan o Villanueva.

Seguramente el mapa comercial de la capital se ampliará cuando finalicen las obras de áreas como Sol o el nuevo edificio Windsor, que aumentarán el auge de la calle Carretas y del entorno de la calle Orense, respectivamente. Por su parte, la reconversión de algunos cines de la Gran Vía en edificios de viviendas con locales también continuará la remodelación comercial de la zona. Sin embargo, la demanda de algunas zonas secundarias de Madrid, como Bravo Murillo y la Avenida de la Albufera, se ha reducido por la disminución del nivel adquisitivo de su cliente habitual.

La petición de locales se centra, sobre todo, en el sector de moda (50%), aunque en un porcentaje inferior a la media nacional, que se sitúa alrededor del 61%, como consecuencia de la gran demanda de restauración (un 26%) y al aumento del gasto en hogar y estética. En las segundas líneas comerciales la disponibilidad es mayor y se abre el abanico de posibilidades a otras ramas de actividad.

Las previsiones de Jones Lang LaSalle indican que las rentas de los locales comerciales ubicados en las mejores calles de Barcelona crecerán de manera moderada a corto y medio plazo, incluso con la posibilidad de que se mantengan estables.

Durante los primeros ocho meses de 2007 el mercado de Barcelona se ha comportado de manera muy dinámica, especialmente en el Paseo de Gracia, que se ha especializado por tramos después de que las firmas internacionales de lujo hayan migrado a los números altos de la calle y haya aumentado la disponibilidad de locales en los números bajos. De este modo, ha experimentado una subida del 6% con respecto al año pasado y casi se equipara a Portal del Ángel, en donde las rentas han aumentado algo más del 1%.

A día de hoy, la disponibilidad en Paseo de Gracia se sitúa entre el 3% y el 4% de media, al igual que en las calles Portaferrisa y Pelayo; por el contrario, en Portal del Ángel no hay locales libres. Esta escasez, junto con el incremento de la demanda, ha provocado que las calles adyacentes se hayan contagiado de este auge comercial hasta descentralizar la demanda. Por ejemplo, en Rambla Cataluña han proliferado las firmas para el hogar y en la Avenida Diagonal resulta más sencillo encontrar locales de menor tamaño.

El 70% pertenece al sector moda, mientras que la restauración sólo supone el 13%. Los estudios también constatan un incremento de la demanda de operadores internacionales y de locales comerciales pequeños y medianos, que contrasta con la mayor oferta disponible de locales grandes.

Tamaño de los locales.- En Madrid y Barcelona el local más demandado es el que posee entre 100 y 200 metros cuadrados, pero en la Ciudad Condal Aguirre Newman observa un incremento “significativo” de las peticiones de espacio superior a 400 metros cuadrados, debido a la pérdida de protagonismo de los operadores pequeños, a las rentas elevadas y al establecimiento conjunto de varias firmas en un mismo recinto.

Por ejemplo, Jones Lang LaSalle ha percibido que la mayoría de los locales de Paseo de Gracia de Barcelona oscilan entre 700 y 1.000 metros cuadrados y están distribuidos en varias plantas. Además, la consultora destaca el incremento de la oferta en algunas zonas, tras la reconversión de algunos edificios a uso residencial con bajos comerciales.

Una buena inversión.- En función de todos estos datos, los locales comerciales se consolidan como una buena alternativa respecto a otros activos inmobiliarios. El mercado de compraventa en las zonas prime de las principales ciudades está considerado como una inversión prácticamente segura a largo plazo, dada la alta demanda de alquiler que tienen, las elevadas rentas que se perciben —una horquilla del 4,25% a 4,75%— y las condiciones de los contratos, especialmente la duración.

El inversor privado suele buscar locales individuales y bien emplazados, mientras que al institucional le interesan las carteras de producto en zonas más descentralizadas. Como esta demanda se enfrenta a una gran escasez de locales en venta, las pocas oportunidades que salen al mercado se venden rápidamente.

Hasta el pasado mes de septiembre se han ejecutado pocas operaciones y de menor volumen que en los dos años anteriores, debido al aumento de los precios, la disminución de las rentabilidades y los tipos de interés al alza. Quizá por ello, hoy en día los propietarios reclaman una mayor confidencialidad sobre sus operaciones.

Los locales comerciales de las zonas prime pertenecen fundamentalmente a particulares —más aún en áreas secundarias—, salvo en la Gran Vía de Madrid, donde un alto porcentaje de los locales y de los edificios son de empresas. Otra excepción es el Paseo de Gracia, donde los propietarios suelen ser empresas grandes. Los operadore poseen casi todos los edificios completos de algunos operadores de Preciados y Portal del Ángel.

Ciertas cadenas de moda y empresas del sector financiero cuentan con su propia división inmobiliaria dedicada a la compraventa de locales. De hecho, algunas se asocian con compañías patrimonialistas que compran locales para alquilarlos, con el fin de no perder oportunidades de ubicarse en los mejores tramos comerciales. Las empresas familiares y operadores locales se muestran activos como compradores, pero en zonas secundarias.

Hasta estos momentos, en 2007 la mayor parte de los compradores han sido particulares (66% del total) y el resto han sido fondos (34%). Tanto compradores como vendedores son mayoritariamente españoles, y en Barcelona suelen ser, además, catalanes. Aunque la mayoría de las operaciones son sobre un solo local, en los últimos años se han realizado otras más importantes tras a la salida al mercado de varios conjuntos de locales.

Este mercado resulta especialmente atractivo para los inversores extranjeros, dada la seguridad de los contratos, los incrementos de rentas de los últimos años y unas cifras de IPC más altas que en otros países, pero debido a sus características a los foráneos les resulta más complicado acceder a alguna de las pocas operaciones que se producen.

Considerando la alta liquidez del mercado, los procesos de compra en curso y la aparición de mayor número de oportunidades en zonas comerciales secundarias, lo lógico sería que el mercado evolucionase de manera positiva.