La crisis financiera multiplica por tres el tiempo de comercialización de un suelo

25/02/2008.- El mercado está repleto de suelos en venta pero hoy cuesta más que nunca hacer operaciones con él. Las grandes carteras quieren hacer caja, pero la mayoría de compradores potenciales se enfrentan con grandes obstáculos para encontrar financiación. Los activos de "pata negra" son los que logran la aprobación de los bancos, aunque el clima general de desconfianza a reducido el nivel medio de cobertura de una operación hasta el 60% de la operación. En estas circunstancias, incluso las operaciones no residenciales empiezan a sufrir un parón.

Era cuestión de tiempo. A mediados de 2007, los analistas predecían que el desplome de las ventas de casas acabaría pasando factura al mercado de suelo. A principios de 2008 se ha constatado que el ajuste en este mercado se está produciendo de una forma brusca, debido a que los bancos son escasamente receptivos a proyectos que encontrarán, en su opinión, una rápida salida en el mercado.

Todos los agentes relacionados con el sector coinciden en que en los últimos meses se ha producido el hundimiento de las ventas de suelo. Ya en octubre pasado, la consultora Dyrecto registraba un descenso de la demanda del 39%, por parte de los promotores. Esta situación, lejos de mejorar, se agravó con el tiempo hasta llegar a mínimos, durante los primeros días de 2008, en los cuales, el parón de la demanda se sumó al receso de las fiestas navideñas. Desde entonces, "el mercado de suelo residencial se ha estabilizado, aunque en niveles muy bajos", reconoce Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. A día de hoy, una operación de venta de suelo tarda el triple que hace un año, según Dyrecto, que ha registrado un descenso del 50% en la presión compradora, en los últimos meses.

En un entorno en que el mercado no absorbe el producto final, las inmobiliarias que necesitan liquidez para subsistir se están viendo obligadas vender la materia prima. "Las mesas de los posibles compradores están llenas de suelos", afirma Luis Corral. Con una competencia tan feroz, las empresas que necesitan recursos de forma desesperada han tenido que recurrir a políticas muy incisivas de precios.

Vender a pérdida. Todos los expertos reconocen que en los últimos meses se ha producido un ajuste a la baja en el valor de los suelos. No es ya que el nuevo sistema de valoración establecido en la Ley de Suelo haya hecho añicos los cimientos de muchas empresas, sino que incluso los activos no afectados por la nueva normativa han sido rebajados para lograr venderse. "En los próximos meses veremos que muchas compañías van a vender las joyas de la abuela", predicen fuentes conocedoras del sector.

La situación es delicada y pocos quieren hablar abiertamente de cuánto han bajado, de media, los precios de los suelos. Sin embargo, ejemplos concretos hablan de no sólo de importantes reducciones de márgenes, sino incluso de ventas a pérdida. "Conseguimos cerrar operaciones con un precio de venta de un 20% por debajo al de tasación", reconoce Miriam Peláez, de Dyrecto.

Los activos en los que es necesario hacer más concesiones son afectados por la Ley de Suelo, de reciente aplicación. El sistema de valoración que recoge esta normativa elimina la expectativas de futuro, en un intento de frenar la especulación. De la noche a la mañana, muchos activos susceptibles de poder llegar a utilizarse para edificar se convirtieron en fincas rústicas, cuyo metro cuadrado tenía un precio irrisorio en comparación con el anterior. Para acabar de empeorar las cosas, en agosto estalló la crisis de las hipotecas basura, en EE.UU., que hundió los mercados financieros internacionales. "La Ley del Suelo llegó en el peor momento posible", remarca Luis Corral, de Foro Consultores.

Confianza y seguridad. La solución a la situación actual del mercado del suelo se antoja complicada. El Gobierno se ha mostrado receptivo al clamor de las inmobiliarias para matizar el sistema de valoración de suelo, pero la ratificación de un reglamento que suavice este punto no parece la panacea. "Podría ser un buen paso inicial, pero no servirá de nada mientras la confianza no vuelva a los mercados", explica David Negueruela, experto en el mercado de suelo.

El problema para lograr una matización del sistema de valoraciones es que las elecciones generales han congelado el panorama político hasta, por lo menos, el mes de abril. En este contexto, las promotoras de viviendas que pueden permitírselo han optado por congelar su actividad. Por el contrario, el reducido grupo de las que tienen liquidez se han lanzado a la caza de gangas. "Es el mejor momento para las firmas que tienen dinero y paciencia", asegura el responsable de Foro Consultores.

Los activos preferidos para hacer negocios son los que ofrecen más seguridad y posibilidades a corto plazo. Luis Corral afirma que los suelos finalistas son la mejor opción para los que pueden permitírselo. "Los grupos de inversores y patrimonialistas optan por la fórmula "llave en mano", es decir, con licencia de funcionamiento", afirma Miriam Peláez.

En cuanto a usos, las promotoras y los bancos huyen de la segunda vivienda, pero en el sector residencial todavía hay oportunidades de negocio en la primera vivienda. Las opciones con más posibilidades de venta son las que están bien situadas. "Es esencial que tengan en las proximidades buenos servicios, como ofertas de ocio y buenas comunicaciones", explica Negueruela.

En busca del precio más ajustado. Otro rasgo de vital importancia es su valor intrínseco: "es bueno que el precio esté muy próximo a la vivienda protegida", afirma este experto. Este último aspecto explica por qué están teniendo auge los municipios situados alrededor de las grandes capitales. Mientras que ciudades como Madrid, Valencia, Zaragoza, Sevilla o A Coruña están registrando descensos en la presión compradora, núcleos de provincias adyacentes siguen despertando interés, a pesar de la situación actual de los mercados. Este es el caso, por ejemplo, de Segovia, Guadalajara y Toledo (que crecen al calor de la huida de habitantes de Madrid), Huesca y Teruel (para Zaragoza) o Lleida y Girona (por el efecto huida de Barcelona).

La caída de la demanda de vivienda ha influido mucho en que las inmobiliarias hayan apretado el acelerador en su diversificación, apostando por los suelos no residenciales. Las carteras industriales, de oficinas y hoteleras han demostrado ser buenos partidos, aunque en los últimos meses las operaciones en estos sectores se hayan resentido. Ciertamente, no es porque las expectativas sean malas, ya que se están registrando niveles de rentabilidad altos. Sin embargo, "la crisis de financiación está contagiando a todos los sectores. No hay dinero. Hemos visto que incluso las propias entidades financieras están teniendo dificultad para financiarse ellas mismas en los mercados interbancarios", explica Luis Corral.

Previsiones inciertas. En una situación de iliquidez tal, las previsiones de futuro tienen un alto componente de inseguridad. Algunas voces, las más optimistas, afirman que la publicación de resultados por parte de los bancos saneará el sector financiero y se podría hablar de recuperación para el verano. "Yo no me atrevo a afirmarlo" sentencia Peláez desde Dyrecto.

Luis Corral tampoco es muy optimista. "Aún quedan muchos pecados que confesar, si nos guíamos por lo que dice la Reserva Federal", declara. Además, el responsable de Foro Consultores avisa de que el parón actual del mercado de suelo se trasladará al inmobiliario en los próximos dos años.