Rodrigo Alonso

Director de Capital Markets en King Sturge

Cuando nos enfrentamos a una situación de peligro, la reacción instintiva de lo seres humanos es huir o luchar. En el mundo de las inversiones inmobiliarias pasa algo parecido. Podemos elegir huir, es decir, salir del mercado, liquidar activos aún perdiendo mucho por el camino. También podemos elegir quedarnos y luchar. Luchar significa buscar soluciones imaginativas a los problemas y no rendirse. Luchar significa encontrar maneras de salir adelante con esfuerzo, trabajo y sacrificio. Luchar es buscar socio inversor para desarrollar los proyectos, es intentar una refinanciación de la deuda con préstamos sindicados, es diversificar las inversiones y el negocio para diluir el riesgo, es salir a otros mercados a hacer negocio.

La tercera opción es no hacer nada. Pero muchas personas no se sienten cómodas con simplemente sentarse a esperar y comienzan a preguntar sobre qué opciones existen y qué deberían considerar en tiempos de crisis. La opción de wait & see, o quedarse paralizado a ver si se solucionan solas las cosas no lleva a ningún sitio. ¿Qué habría sucedido en la II Guerra Mundial si los aliados se hubiesen quedado mirando a ver si la Alemania de Hitler se retiraba motu proprio de los países que iba fagocitando?
El mercado de inversión no es extraño a las crisis, recesiones o depresiones. Y aunque preferiríamos no tener que aceptarlo, estas épocas bajistas del ciclo pueden resultar necesarias y también acarrean ciertos beneficios. La imaginación se agudiza en tiempos de crisis, y es el momento para demostrar nuestra valía profesional. Tenemos que ser versátiles y saber adaptarnos al nuevo entorno que hay en la actualidad.

Las mejores oportunidades de inversión se encuentran en los momentos turbulentos del mercado. Actualmente se pueden encontrar proyectos inmobiliarios interesantes con rentabilidades altas, lógicamente asumiendo riesgos. Lo que hay que hacer muy bien es definir, gestionar y ponderar correctamente dichos riesgos. Cualquier inversión lleva inherente un factor riesgo, y eso lo tenemos que asumir.

El binomio rentabilidad-riesgo es la balanza que nos mide una inversión. Si el riesgo ha aumentado, también tenemos que apuntar que las rentabilidades también. Por lo tanto el fiel de la balanza sigue en el centro. Me inclinaría a decir que incluso las posibilidades de rentabilidad son muy superiores debido a los grandes descuentos en las adquisiciones de portfolios de activos inmobiliarios.

En toda inversión inmobiliaria hay un componente de equity y otro de deuda. El coste de la deuda se ha incrementado debido a la crisis de liquidez de los mercados, y además los niveles de apalancamiento se han reducido al 50% del valor del activo cuando antes se financiaba hasta el 100%.

El papel que juega la financiación bancaria en una operación inmobiliaria es importante pero no imprescindible. La TIR de un proyecto de inversión se puede ver muy degradada con un exceso de nivel de financiación por el coste tan alto de la deuda. Lo ideal sería incluso poder no contar con dicha financiación, y que fuera la alianza entre inversores de dicho proyecto el que pusiera todo el capital de la inversión.

Hay que ser valientes y afrontar la situación como una enorme oportunidad de negocio. Como diría Alejandro Magno, “la Fortuna favorece a los audaces”.