Jesús Flores

Profesor de Derecho Civil en la Universidad Rey Juan Carlos

El instituto del Administrador -como gestor de patrimonios de titularidad pública o privada- tiene una acreditada presencia a lo largo de la Historia; no obstante, no puede decirse lo mismo del Administrador de fincas urbanas, es decir, del gestor de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. El Administrador de la copropiedad por apartamentos no tiene una tradición orgánica en nuestro Derecho, y sólo con las primeras leyes de propiedad horizontal en los diferentes Estados de la Unión Europea, el Administrador de fincas llega a consolidarse como un profesional con sustantividad propia en el ámbito del Derecho inmobiliario.

Desde una perspectiva civil, en todos los Derechos se repite el mismo modelo orgánico de Administrador, aunque con algunos matices diferentes. En este sentido, lo general es que el Administrador sea el encargado, por delegación de la Asamblea, de administrar el inmueble, lo que implica no sólo la gestión interna o relaciones ad intra, sino también la representación de los copropietarios frente a terceros (ad extra), en juicio o fuera de él.

Como regla general, en todos los Derechos nacionales de la UE la administración de la comunidad corresponde, en primer lugar, a todos los propietarios, que adoptan decisiones en la correspondiente Junta o Asamblea de propietarios. Ahora bien, en la copropiedad por apartamentos, los condueños se ven en la necesidad de delegar en un Administrador la ejecución de sus decisiones, así como la gestión ordinaria o corriente de los elementos, instalaciones y servicios comunes.

Existe, en definitiva, un contenido básico o común de naturaleza competencial a todos los ordenamientos, ya sea con carácter típico o reglado, o atípico. Ello nos permite ofrecer una definición del Administrador de fincas europeo como aquel órgano de gobierno de la comunidad de propietarios, cuyo titular se haya unido a la misma por una relación jurídica.

En el Derecho español de propiedad horizontal, la figura del Administrador, concebido en toda Europa como gestor y representante de la comunidad, ha quedado desnaturalizada por la existencia de la figura del Presidente, a quien la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) atribuye la representación judicial y extrajudicial del inmueble. De esta forma, el Administrador de fincas español se encuentra dotado de unos perfiles atípicos que lo diferencian en este importantísimo extremo de sus homólogos europeos.

Ahora bien, la LPH debería reconocer abiertamente al Administrador profesional plena capacidad para representar el inmueble en sentido pleno, tanto judicial -asumiendo la legitimación activa y pasiva de la comunidad-, como extrajudicialmente. En definitiva, nuestro Derecho de propiedad horizontal debe incorporar el modelo civil de gestión común existente en el resto de países de nuestro entorno.

A nuestro juicio, en la medida en que al Administrador extraño a la comunidad se le pueden exigir suficientes garantías que avalen su actividad y responsabilidad profesional, deja de tener sentido que tal representación tenga que recaer necesariamente en uno de los propietarios, en la aparente confianza de que por el simple hecho de ser comunero debe presumirse en aquél un mayor control y compromiso en la defensa y atención del interés de la comunidad a la que representa de cara a terceros.