GUILLERMO GARCÍA-MAURIÑO

10/01/2008.- Hay razones para que los directivos del sector miren ceñudos el futuro, pero el director general de Vemusa es optimista. Mientras las grandes sufren por su alto nivel de deuda, la firma abulense exhibe un apalancamiento del 37% y está buscando socios financieros para aprovechar las gangas que salgan al mercado y para mantener su actividad en un momento de falta de liquidez y de confianza por parte de los bancos. Lo que no ha cambiado en el último año, para disgusto de García-Mauriño, es la lentitud de las tramitaciones urbanísticas, que retrasan la aparición de suelo finalista.

Aún es pronto para conocer cifras definitivas, pero ¿que estimaciones tiene Vemusa para el ejercicio de 2007?
El cambio a las normas internacionales de contabilidad hacen difícil establecer comparaciones con años anteriores, pero calculo que el volumen de negocio estará en torno a los 150 millones de euros. El beneficio consolidado estaba en unos diez millones a mediados de año y espero que logremos entre 15-20 millones en la cuenta final.

¿Ha notado la empresa las repercusiones de la falta de liquidez del sector?
En nuestro negocio principal, la gestión de suelo, hemos visto que tenemos menos compradores. Es más difícil vender, debido a la crisis de confianza de los bancos, pero sigue habiendo operaciones. La mayoría de los promotores no generan suelo, pero tienen que seguir reponiendo existencias para continuar con su actividad.

¿Cómo ha afectado esto a Vemusa?
De cara a nuestros compradores de suelo hemos tenido que adaptarnos a la situación aplazando pagos hasta que los proyectos inmobiliarios comienzan a generar ingresos. Acabas de haciendo de financiador.
Respecto a nuestro papel como compradores de suelo, hemos notado que es más complejo acometer nuevos proyectos. Antes podías apalancar el 80% de una operación de compra de suelo, pero ahora puedes dar gracias si llegas al 50%.

Muchas empresas están poniendo en venta parte de sus carteras de suelo para conseguir liquidez. ¿Cree que esta estrategia podría derivar en una bajada de precios?
Las necesidades de caja podrían cristalizar en bajas ocasionales, pero no creo que esto afecte al precio de forma general. El mercado está atomizado y esta circunstancia le da cierta protección. Entre todas las promotoras es más fácil gestionar el problema.

¿Cómo ve usted la situación actual? ¿Cómo cree que será el año 2008?
Ahora hay una falta de confianza que no se corresponde con la situación real. Incluso los más pesimistas reconocen que las necesidades de España están entre las 450.000 y 500.000 viviendas anuales. Aun así, creo que el año 2008 va a ser difícil. Hablan de que el primer trimestre será el peor y luego se calmará la situación.

¿Qué estrategia está llevando a cabo Vemusa para contrarrestar la falta de liquidez?
Espero que este año cristalicen diversas operaciones corporativas que se han negociado a lo largo de 2007. Se trata de alianzas en proyectos concretos, para conseguir socios que nos aporten liquidez. El objetivo es mantener nuestro nivel de inversión en torno a los 200 millones de euros anuales.

¿Qué tipo de aliados están buscando?
Queremos seguir colaborando con cajas de ahorro mediante participadas que hagan posible proyectos como la promoción de 4.000 viviendas en las cercanías de la estación del AVE de Segovia. También estamos en conversaciones con fondos internacionales. Las negociaciones están muy avanzadas, aunque nadie puede decir cuándo cristalizarán. Quizá a finales de 2008. Este tipo de alianzas son imprescindibles este año, dada la limitada generación de caja, tanto en promoción como en gestión de suelo.
Otra de las líneas de actuación que estamos estudiando es la realización de una acción comercial con una gestora de cooperativas para ofrecerle suelo asequible.

Los mercados internacionales tampoco están muy alegres y se dice que los inversores no quieren ni oír hablar del inmobiliario español. ¿Qué respuesta están recibiendo ustedes por parte de los fondos internacionales?
Yo encuentro que están dispuestos a escuchar ofertas. Analizan “de verdad”. Los analistas de mercado meten en el mismo saco a todo el sector, pero los fondos son más receptivos a la realidad concreta de cada empresa. Además, los fondos son contracíclicos: quieren comprar ahora, cuando los precios son más bajos. Por eso nosotros estamos llevando a cabo ahora los esfuerzo: vamos a buscarles y les mostramos que en estos últimos años hemos hecho los deberes de transparencia.

Hablando de mercado internacional, Vemusa inició hace poco un proyecto en Polonia. ¿En qué otros países veremos a la empresa?
Estudiamos la entrada en otros países del Este, pero lo rechazamos. Tiene más sentido quedarse en Polonia, que tiene grandes semejanzas con España. Hay grandes ciudades en Polonia con la misma necesidad o incluso mayor de vivienda. Además de Varsovia y Cracovia estamos estudiando oportunidades en Poznan, Wroclaw y Katowice.
En Europa también hemos estudiado operaciones concretas en el cinturón industrial del Rin (Colonia, Bonn y Dusseldorf). Es lo contrario a un país emergente, pero hay una seguridad tremenda y además se está preparando una reforma legislativa que va a reactivar el sector tras diez años de parón inmobiliario. Hay poca competencia y muchas posibilidades. En un medio plazo es un desembarco muy deseable.

¿Qué hay de enclaves como Marruecos y Sudamérica, que estaban considerando?
Es cierto que en su día analizamos Marruecos, pero lo desechamos porque no nos ofrecía seguridad jurídica. Hay otras empresas a las que les está yendo bien, pero nuestra premisa es de máxima prudencia y no nos ha dado las suficientes garantías para nuestra entrada.
Respecto a Sudamérica, es un destino que está muy lejos. Somos conscientes de nuestras limitaciones. No tenemos el tamaño de Martinsa-Fadesa ni Reyal Urbis. Sudamérica exige montar una infraestructura independiente y ahora no tenemos esa necesidad ni la capacidad de hacerlo con garantías, a pesar de que hay oportunidades en Chile y Brasil. El nivel de riesgo no es tan alto como Marruecos, pero en este momento no tenemos la madurez suficiente para montar algo independiente.