La inversión se moverá a tres velocidades en el viejo continente

09/05/2008.- Los países europeos van a afrontar la crisis de manera muy distinta. Mientras que los mercados clásicos de España, Irlanda o Reino Unido tendrán que realizar un serio ajuste estructural, los inversores con los bolsillos llenos, como aseguradoras y fondos institucionales y soberanos, retomarán protagonismo y darán la alternativa a los yields de los países del Este.

Los expertos del sector inmobiliario consideran que Europa se va a mover a tres velocidades en 2008. Frente a los procesos de corrección y ajuste que se vivirán en la parte occidental y a la estabilización que experimentará la zona central, los inversores se lanzarán a la caza de la posible compresión de rentabilidades en los mercados emergentes de los países del Este, donde Moscú y Estambul se presentan como las ciudades más atractivas. Estas conclusiones se desprenden del informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2008, realizado por Urban Land Institute y PricewaterhouseCoopers, cuya quinta edición ha sido elaborada a partir de la información que proporcionan más de 485 encuestas y entrevistas a inversores, promotores, inmobiliarias, entidades de préstamo, brokers y consultores.

La búsqueda de potenciales plusvalías ha dejado de ser el principal motivo para invertir. Los protagonistas de las operaciones cambiarán, y serán los que dispongan de liquidez los que lideren el mercado, después de unos años dominados por los actores que basaban su actividad en fuertes apalancamientos. En concreto, se mantienen las expectativas de entrada de dinero en el sector a través de los fondos de pensiones, los institucionales y los soberanos.

Para Guillermo Massó, socio de PricewaterhouseCoopers, “el sector ya ha asumido el cambio de ciclo, se está replanteando las estrategias y vuelve a dar importancia al análisis, la gestión y los fundamentales en las inversiones”. En cuanto a la demanda, “los activos de zona prime están ampliando la distancia con los secundarios”, tras unos años en los que la tendencia era “que se acercaran”. Con la asunción de este cambio de ciclo, los operadores se abrirán al extranjero y entrarán en sectores no tradicionales como asilos, espacios de almacenaje, aparcamientos de autocaravanas o gasolineras, en la búsqueda de rentabilidad y con el deseo de descubrir el próximo “gran sector”.

Por segmentos de negocio, los centros comerciales serán, por cuarto año consecutivo, los que ofrezcan mejores perspectivas de inversión debido a ser un mercado seguro, aunque Ismael Clemente, vicepresidente de Urban en Madrid, ve “con cierta preocupación el futuro” de este mercado porque “bajará el consumo debido a la subida de los tipos y al aumento del paro”, mientras que es “más optimista” con el de oficinas. A los comercios le siguen las propiedades de uso mixto, los hoteles y las instalaciones de industriales y logísticas como los segmentos más atractivos para los encuestados.

Mercados en el punto de mira
Las ciudades más recomendadas por los encuestados a la hora de comprar activos son Moscú y Estambul. La capital rusa ofrece muchas posibilidades en el sector de los centros comerciales, pues es la mejor puntuada en cuanto al incremento de los alquileres. Mientras, Turquía es calificada como “la India europea”, con mucha población, un importante crecimiento de su PIB y fundamentales económicos favorables.

Por el contrario, los entrevistados muestran cierta precaución ante las ciudades clásicas del viejo continente. De hecho, urbes como Madrid y Barcelona, que el año pasado ocupaban el séptimo y octavo lugar, respectivamente, en el ránking de perspectivas de inversión, han caído más de diez puestos. También destaca el descenso del atractivo de Londres, que ha bajado de la segunda a la decimoquinta posición, y el creciente interés que empieza a despertar el mercado alemán, que ha situado a Hamburgo como la tercera ciudad más atrayente, a la vez que ha empujado a Munich, Frankfurt y Berlín a entrar en el top ten.