JAVIER HEREDIA

06/03/2008.- El parón de la demanda ha afectado a todas las inmobiliarias, pero Gestesa confía en su proceso de diversificación para evitar la crisis. Además de llevar a cabo algunas iniciativas en los sectores industrial y de oficinas, la firma que co-dirige Javier Heredia realizó sendas incursiones en los mercados polaco y húngaro, que confían en que fructifiquen durante los próximos dos o tres años. Mientras tanto, el consejero delegado de la inmobiliaria afirma que Gestesa está preparada para lidiar con la ralentización. "Tenemos que olvidarnos de los crecimientos anuales del 20%", asegura.

¿Cómo ha afectado a Gestesa el parón de la demanda?
Lo hemos notado en el número de visitas. Creo que existe una crisis de confianza que se ha manifestado fundamentalmente durante los meses de julio, agosto y septiembre de 2007. Esa crisis ha hecho que bajara mucho el número de visitas de las diferentes promociones, de tal forma que hay promociones en las que ha bajado el ritmo de ventas que se llevaba durante los primeros meses del pasado año. Yo creo que es más coyuntural que estructural, porque ha venido a través de una recesión financiera en cuanto a la capacidad de otorgar préstamos para la adquisición de vivienda. Esa recesión ha hecho que mucha gente no tome la decisión de compra, sino que esperen.

¿En qué lugares han notado más la crisis?
Donde más se nota es en costa. Al final, aquel comprador que necesita una primera vivienda puede esperar unos meses o incluso algún año. Pero el que necesita una segunda vivienda puede esperar mucho más, porque ahora mismo no consigue del banco la financiación que requiere y además oye que va a bajar el precio. Con lo cual, para comprar una segunda vivienda puede esperar y seguir yendo a hoteles.

¿Qué presencia en costa tiene la empresa que dirige?
Estamos en Cambrills y en Málaga, aunque la única segunda residencia que tenemos es Cambrills, porque en Málaga estamos haciendo una promoción importante en El Rincón de la Victoria, pero es primera residencia. Y nos queda una pequeña promoción en Marbella y ahí sí que se está notando que la recesión de la demanda es más importante.

Hay empresas que están vendiendo suelo o saliendo al extranjero, ¿qué estrategias van a seguir para afrontar la crisis?
Ahora mismo lo que nos falta es que el comprador adquiera confianza. Nosotros estamos trabajando en tres pilares fundamentales: asegurar al comprador que está adquiriendo un producto inmobiliario que no va a bajar de precio. Y que ese producto tiene un valor y que ese valor puede considerarlo como un producto de ahorro, aunque sea su primera vivienda.

En segundo lugar, tenemos que ayudarlo en la adquisición de la vivienda, dándole nuevas formas de financiación para esa adquisición, de manera que podamos llegar a una financiación prácticamente del 100% y en eso estamos trabajando.

En tercer lugar, en cuanto a la demanda también hemos detectado que, al final, con crecimientos de la inflación importantes y una rescisión de crédito importante, lo que mejor está funcionando es la vivienda pequeña, con menos metros cuadrados y precios lógicamente más reducidos. Por ello estamos ideando algún producto, que ya en tiempos de la anterior recesión del año 93 y 94, pusimos en el mercado. Son productos que pueden ser, en un momento determinado, una solución para vivir la familia y que, en un futuro, puedan ampliarse a una casa mayor.

¿Tienen previsto deshacerse de suelos para conseguir liquidez?
De toda la cartera que tenemos, no más de un 10% es suelo rústico. El resto goza de algún grado de calificación urbanística, de tal forma que lo que estamos haciendo es no comprar nuevos suelos, pero tampoco tenemos ninguna intención de vender, ni lo vamos a hacer a corto plazo.

¿Van a apostar por el sector terciario?
En España hemos hecho algo de oficinas y no hay intención de hacer más a corto plazo. Sí que estamos bastante introducidos en el segmento industrial y, ahora mismo, estamos desarrollando más de un millón de metros cuadrados industriales en el corredor del Henares. En el terciario de oficinas, hemos hecho algunas cosas pequeñas, pero no nos interesa tanto como el industrial.

¿Qué porcentaje supone dentro de su actividad el segmento industrial?
Durante 2007 yo creo que hemos estado en un 10%, pero en 2008 supondrá más del 20%.

¿Cuál es su perspectiva del mercado en el sector inmobiliario, tal y como están las cosas ahora, con una situación que, desde fuera, parece de pánico?
En este momento, con una falta de confianza en el sector importante y unas condiciones del crédito más duras, junto con una Ley del Suelo dañina, hará que las empresas que no han hecho las los deberes se quedarán sin “gasolina” para llegar a la próxima estación de servicio. Las empresas que han arriesgado más, y que un momento de bonanza económica tendrían capacidad de crecimiento, tendrán que echar el cierre.

¿Por qué cree que la Ley del Suelo es dañina?
Considero que es negativa porque reduce un poco las expectativas sobre el suelo. Durante toda la tramitación urbanística, que puede durar entre cinco y siete años, se dan otros estadios del suelo, que no son ni rural ni urbano, que son los únicos que considera la Ley. Se deberían haber regulado todos esos estadios por los que va pasando el suelo desde que es rural.

Sin embargo, se supone que eran esas expectativas las que hacían subir el precio del suelo.
Hay unas expectativas que se han generado y que las empresas han valorado sobre unos suelos en desarrollo con diferentes grados de avance. Cuando tú tienes un suelo con el plan parcial aprobado, resulta que eso sigue siendo suelo rural. Y yo considero que eso no es suelo rural, sino que tiene unas expectativas que se deberían haber considerado.
¿Esto hará que baje el suelo? Posiblemente sí, pero a medio plazo. El suelo no va a bajar en años, porque la calificación del suelo es lenta. El vendedor del suelo no renunciará a sus expectativas hasta que esa persona vea que no va a poder hacer nada con ese activo y lo venda a un valor de suelo rústico. ¿Si se consigue esto se podrá considerar la ley como positiva? Pues ya veremos, pero yo creo que, en este momento, a corto-medio plazo, ha sido mala y perniciosa, porque se ha cargado las expectativas de un plumazo.