La modificación del Plan Estatal de Vivienda no satisface a los promotores

17/01/2008.- Los promotores y los organismos oficiales están de acuerdo en que el descenso de la construcción está claramente localizado en el sector residencial. Las diferencias radican en las medidas que se deben tomar para tratar de paliar esta situación. Así, mientras el Gobierno ha aprobado una modificación del vigente Plan de Vivienda, los empresarios apelan a la ayuda de todos los medios a su alcance para tratar de atenuar el impacto de esta recesión.

Algunos estudios indican que la desaceleración del mercado residencial, que en principio se esperaba terminase en 2009, se puede prolongar hasta 24 ó 36 meses. Estos datos han provocado que los promotores inmobiliarios no cesen de realizar llamadas de auxilio a las entidades financieras y a la Administración pública, apelando al hecho de que durante los últimos años han contribuido a enriquecer a la economía española y en estos momentos de dificultades no les pueden dejar en la estacada. A los primeros les reprochan su falta de confianza ahora que los vientos no soplan de manera tan favorable como antaño, cuando en las épocas de bonanza incluso les animaban a realizar casi cualquier tipo de proyecto. Por su parte, a los diferentes Gobiernos —nacional, autonómicos y locales— les piden que reflejen la situación económica real, algunos de cuyos datos indican que la situación no es tan catastrófica como la pintan determinados medios de comunicación, y que mantengan un comportamiento prudente de cara a las próximas elecciones generales.
La suma de diversos factores está provocando una crisis de desconfianza que ha repercutido en una congelación de la demanda en ciertos lugares de nuestra geografía.

Reacción oficial.- Ante esta situación, el Gobierno ha aprobado un Real Decreto que trata de corregir las posibles deficiencias del Plan de Vivienda 2005-2008. Estos cambios tendrán un coste aproximado de 75 millones de euros y pretenden incentivar la actividad en diferentes apartados para atenuar el descenso de la actividad en el mercado inmobiliario.
Por ejemplo, para fomentar el alquiler el Gobierno ofrece una mayor capacidad de financiación a los promotores de viviendas de nueva construcción en alquiler a través de préstamos subvencionados, que se suman a las vigentes ayudas directas para la promoción de viviendas de alquiler social.
El Ejecutivo también suprime el requisito de superficie máxima para que los propietarios que alquilen sus viviendas vacías se beneficien de la ayuda de 6.000 euros y eleva el importe que pueden percibir por ello hasta un máximo equivalente al precio de la VPO nueva de renta concertada durante 10 años. Los promotores que alquilen las viviendas de nueva construcción puestas a la venta desde hace más de un año también percibirán esta ayuda directa de 6.000 euros. Finalmente, las viviendas de alquiler de renta básica destinadas a familias con menores recursos se considerarán como viviendas de régimen especial a efectos del IVA superreducido.
Otro de los esfuerzos de la reforma del plan es contribuir a la compra de viviendas usadas, para lo cual incrementa entre un 12,8% y más de un 20,5% los precios máximos de viviendas libres cuya compra está subvencionad y reduce hasta un año el plazo para que una vivienda libre nueva se pueda considerar usada. Gracias a ello, las promotoras que no vendan sus casas en ese plazo podrán ajustar los precios a los máximos establecidos para vivienda usada y los compradores acogerse a las ventajas del Plan de Vivienda. Para facilitar la adquisición de viviendas financiadas a los ciudadanos, la reforma permite ampliar el periodo de amortización de los préstamos convenidos más allá de los 25 años.
Asimismo, el Real Decreto ajusta los precios de la promoción de vivienda protegida de régimen especial y de precio concertado a los de la mayoría de comunidades autónomas, con el objetivo de que se construyan más viviendas de este tipo destinadas a familias con rentas medias —que ronden los 3.316 euros mensuales— y de régimen especial, para familias con ingresos de cerca de 1.273 euros mensuales. Esto busca favorecer la salida de las viviendas libres actualmente en stock, que se podrán vender como protegidas, y construir viviendas destinadas a las familias con los ingresos más bajos, fundamentalmente promovidas por las empresas públicas de vivienda y suelo. Su precio será de 1.137 euros por metro cuadrado para el ámbito territorial normal y se les aplicará un IVA del 4%.
Una buena solución para los promotores y propietarios son los trabajos de renovación de centros históricos y urbanos. En este sentido, la modificación del Plan de Vivienda posibilita que accedan a préstamos con un interés del 5,09%, amplía el concepto de áreas de rehabilitación y crea las denominadas áreas de renovación urbana, en donde se podrán derribar viviendas de zonas muy degradadas para construir otras nuevas.
Las compañías del sector también se beneficiarán de las nuevas cuantías de precio básico y tipo de interés para incentivar la construcción y financiación de las viviendas protegidas. A partir de los cambios aprobados, el precio básico nacional (PBN) queda establecido en 758 euros por metro cuadrado de superficie útil con un incremento del 4,12%, mientras que el tipo de interés para los préstamos que se financien con cargo al plan de vivienda será del 5,09 %.

Opiniones del sector.- El problema es que gran parte de las variaciones del Plan General de Vivienda están enfocadas a las viviendas ya construidas y benefician tanto al consumidor como al propietario, pero casi nunca a las compañías promotoras.
Para el director general de Vemusa, Guillermo García-Mauriño, cualquier iniciativa oficial que contribuya a fomentar las viviendas de protección resulta meritoria, aunque recuerda que la existencia de este tipo de residencias está directamente relacionada con el hecho de que se construya vivienda libre.
García-Mauriño insiste en que hay que ser muy cuidadoso y considera que las ayudas deben ser coyunturales y sólo se deben conceder en casos de carencias claras, como en el caso de las viviendas en alquiler con opción a compra. A su vez, considera positivo el esfuerzo por aumentar el alquiler, "que resulta atractivo tanto para las propias promotoras, ya que supone una fuente de ingresos fija, como para los fondos de inversión inmobiliaria, porque lo pueden rentabilizar en un periodo de siete o diez años". Sin embargo, el director general de Vemusa argumenta que existen diferencias entre las diferentes regiones españolas debido a que la aplicación de parte de la legislación depende de las comunidades autónomas. Así, considera que "Aragón y Cataluña poseen un déficit de viviendas de protección por su mala legislación".
Para finalizar, Guillermo García-Mauriño cree que la mediación administrativa tiene que regular y permitir que los promotores sean los que intervengan en el mercado, "todo lo que vaya más allá es un remedio temporal que no resuelve el problema de fondo". En su opinión, eso es lo que ocurre con la Ley del Suelo recientemente aprobada, que "habría que repensar".
A pesar de estas medidas, el director general de Vemusa está de acuerdo con los vaticinios que realizan tanto las entidades financieras como los especialistas del sector y vaticina que "en un año y medio habrá muy poco producto, debido a que se está produciendo un movimiento de péndulo, y se va a pasar de un exceso a un defecto de oferta".
Por su parte, el vicepresidente de Expertos Técnicos Inmobiliarios, José Antonio Almoguera, valora que la modificación del Plan de Vivienda es una solución parcial para evitar que el colapso de algunas inmobiliarias se produzca antes de las elecciones generales del 9 de marzo y provoque mayor desconfianza de los ciudadanos acerca de la situación real del sector y, por extensión, de la economía.
Almoguera asegura que "estos parches no solucionan el problema real de acceso a la vivienda" e incide en el hecho de que "no se trata de encarecer el precio de la vivienda protegida con la intención de igualarlo al de la vivienda libre, sino de que baje el del segundo tipo sin subir el de las VPO". Además, el vicepresidente de Expertos Técnicos Inmobiliarios recuerda que "para los sindicatos esta medida provoca que las viviendas sean más inaccesibles para las capas menos favorecidas".