La atonía del mercado residencial dispara el pesimismo de las empresas

23/01/2008.- Nueve meses de índices ramplones de ventas están acabando con la paciencia de las promotoras. Aunque los responsables alertan de los peligros de una guerra de precios, cada vez son más las empresas que apuestan por ajustar la vivienda a lo que el mercado puede pagar. La estrategia de rebajas se limita a proyectos concretos, pero si la demanda no se reactiva se corre el riesgo de llegar a corto plazo a un stock de un millón de viviendas.

El precio de la vivienda nueva marca máximos en ciudades como San Sebastián, Madrid y Barcelona. En la capital donostiarra, el metro cuadrado residencial cotiza muy cerca de los 4.000 euros, según fuentes oficiales. Sin embargo, a pesar de que las cifras que se pagan no muestran síntomas de crisis, la situación real del mercado es diferente. Un estudio del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) revela que uno de cada seis profesionales del sector ha cambiado de punto de vista en el último año. Y casi siempre ha sido hacia peor.
La drástica caída de las ventas ha llevado a muchos promotores a considerar la posibilidad de reducir sus precios para dar salida al stock. El presidente del G-14, Fernando Martín, afirmaba con rotundidad a finales de 2007, que los pisos nuevos no iban a bajar, pero la realidad parece ir por otros derroteros.
Primero fueron jugosas ofertas que regalaban una plaza de aparcamiento, un trastero, o incluso muebles, coches y electrodomésticos, en un aluvión de rebajas encubiertas. La escasa respuesta del mercado a estas campañas se ha traducido en reducciones directas en el precio, que llegan hasta porcentajes de dos cifras.

Casos concretos. La apuesta por las rebajas no parece agrietar la seguridad del G-14 en el mantenimiento de los precios. La propia patronal Asprima se ratifica en la opinión de que la disminución de precios se da en situaciones concretas en las que se quiere rematar la comercialización de alguna promoción.
El elevado número de excepciones a la regla llama la atención pública. El propio estudio del IPE confirma que la cantidad de profesionales del sector que apuesta por la bajada de precios se ha duplicado con creces, de cara al ejercicio de 2008. Esta tendencia se ha hecho a costa de los que pensaban que el valor del metro cuadrado construido subiría en torno al IPC. También es llamativo el crecimiento de los empresarios que reconocen su incertidumbre frente al comportamiento de los precios. En este sentido, el número de indecisos ha pasado del 1 al 4%.
A pesar de que cada vez son más las empresas que se resignan a bajar precios, desde la patronal se asegura que estos movimientos son extraordinarios y obedecen a estrategias locales. La tesis oficial es comprensible, ya que la apuesta de una empresa por la táctica de las rebajas desencadenaría una guerra de precios que supondría la puntilla de muchas empresas.
Por su parte, José Antonio Pérez, director del área de investigación del IPE, aporta un nuevo argumento en contra de las rebajas. Para este experto que los promotores decidieran bajar los precios no serviría de mucho, ya que en el mercado de la vivienda cuando el precio baja, la decisión de compra se aplaza ante la expectativa de que puedan descender todavía más.

Caídas reales.- Las premisas contrarias a la bajada de precios no han impedido que algunas empresas renuncien a una parte de sus márgenes para reactivar el mercado, que en palabras de Fernando Martín "atraviesa uno de los momentos menos brillantes" de los últimos años. La subida de los tipos de interés y la crisis de liquidez de los bancos ha abortado muchas compras, pese a que los precios de la vivienda se han aproximado al IPC. El Ministerio de Vivienda establece el índice de precios de 2007 en el 4,8%.
Esta media esconde casos como Madrid o Navarra, en donde la vivienda ha subido por debajo del IPC, lo que representa una disminución del valor real de los inmuebles. La estadística también oculta casos de caídas, como el 5,1% de la provincia de Zamora o el 2,2% de Ciudad Real.
El director general de Arquitectura y Política de Vivienda, Rafael Pacheco, ha asegurado que este "ajuste gradual" de los incrementos de los precios hasta alcanzar ritmos cercanos a los del IPC confirma las intenciones gubernamentales de facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda sin perjudicar el crecimiento de la economía.
A pesar de las palabras de Pacheco, los problemas de financiación están a la orden del día. Aunque las entidades financieras están planteando nuevos sistemas de amortización de préstamos hipotecarios que sostengan el mercado, el hecho es que durante el primer trimestre del año, los inmuebles, tanto nuevos como de segunda mano, sin comprador serán 500.000, según el director del área de investigación del IPE. Pérez aventuró que esta cifra se incrementará hasta el millón a partir del mes de marzo

Esfuerzos de márketing.- En estas condiciones, las empresas han puesto sus principales esperanzas en la reactivación de las ventas. Desde la Red de Expertos Inmobiliarios (REI), se afirma que es el momento de redoblar los esfuerzos para generar demanda, realizando programas de venta personalizada y nuevas fórmulas de márketing. Asimismo, frente a las voces que desestiman rebajas, el presidente de la REI resalta la importancia de ajustar el precio al mercado.
Estas políticas se dan de forma tradicional en el mercado de la vivienda usada. Si en años anteriores las negociaciones entre el comprador y el vendedor se zanjaba con una rebaja media de entre el 2 y el 3%, ahora el tira y afloja da mejores resultados para el comprador. La Red de Expertos Inmobiliarios asegura que ahora la rebaja media se ha alzado hasta el 8-12%, alcanzando en algún caso el 20%.
Una de las principales reclamaciones que el sector hace a la Administración es la flexibilización de los planes urbanísticos. La agrupación de grandes inmobiliarias está embarcada en una campaña para que la normativa permita construir viviendas más pequeñas y baratas, adaptadas a los nuevos modelos familiares y sociales. En opinión del G-14, la modificación del marco normativo reactivaría el mercado y evitaría el colapso del sector y la pérdida de cientos de miles de puestos de trabajo.