Francisco García

Socio-director de Oficinas de EXA Asesores Inmobiliarios Internacionales

Ahora que es época de sacar los estudios de mercado de lo ocurrido durante el 2007, abarrotados de completos análisis numéricos y estadísticos. A grandes rasgos, la primera conclusión a la que podemos llegar es que, en lo referente a la contratación de oficinas, 2007 ha sido un año excelente para Madrid, tanto en el volumen de superficie arrendada y/o transmitida a usuarios, como en la absorción neta. Nos hemos movido en cifras ligeramente inferiores a las del 2006, que ya fueron récord del ciclo. Además, existe un cierto equilibrio entre el mercado situado dentro de la almendra, donde se han firmado mayor número de operaciones, y el situado fuera de la M-30, donde la superficie total contratada ha sido mayor.

Es cierto que ha habido un leve cambio de tendencia después del pasado verano, pero se ha debido, sobre todo, a la disminución de las operaciones de compraventa a usuario, que solían rematar el año, y con el endurecimiento de las condiciones de financiación se han retrasado a una mejor situación.

Para hacer previsiones sobre el mercado de oficinas para el 2008 enero es un mal mes. Los procesos de búsqueda y las operaciones en este mes se reducen significativamente, debido a que las empresas aún están con el cierre del ejercicio pasado, los presupuestos del actual, estrategias empresariales, etc.

Un descenso en la actividad no debería preocuparnos salvo que las malas noticias macroeconómicas, y la incertidumbre en los mercados bursátiles nacionales e internacionales, afecten también a la salud del mercado terciario. Si obviamos estas últimas variables, podríamos sacar conclusiones básicas sobre la oferta. Salvo en la zona prime, con la salida de las nuevas cuatro torres del norte de la Castellana, la nueva oferta prevista para el 2008 es claramente escasa comparada con años pasados. Además, hay muchos proyectos retenidos que están en el mercado a la espera de los posibles compradores que puedan surgir de operaciones de fusión/absorción de grandes inmobiliarias, y del desvío de la actividad promotora residencial e industrial, hacia el terciario.

En lo referente a la demanda, la incertidumbre es un poco mayor, aunque también se pueden sacar algunas conclusiones. El proceso de decisión de una empresa para ampliar o cambiar de oficinas no se mueve exclusivamente por la coyuntura económica o el ciclo inmobiliario. Un factor que afecta directamente a esta toma de decisión es el vencimiento del plazo de los contratos de arrendamiento. Es en ese momento cuando las empresas se plantean si puede mejorar en rentas, en zona, en superficie, en las sinergias que surgen por la agrupación o en la calidad de sus instalaciones. Y después de más de un lustro de bonanza económica, la mayoría de las empresas aprovechan el vencimiento de sus principales contratos para planificar su política de inmuebles a medio plazo.

Si además le unimos que en el mercado está rondando alguna gran operación de agrupación empresarial, al estilo de lo que hicieron Telefónica, Santander o más recientemente BBVA, todo parece indicar que este año nos moveremos con tasas de disponibilidad entorno al 5%, como son las actuales, con lo que la tendencia seguirá siendo de una moderada subida en la rentas.

Con todo lo anterior, aun cuando hubiera una crisis económica nacional o multinacional, el mercado terciario del 2008 parece que seguirá saneado, aunque sólo fuera por pura inercia. Para el 2009, el tiempo proveerá.