Gonzalo Bernardos

Gonzalo Bernardos es Director del Master de
Asesoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona

Entre 1998 y 2005 nadie se equivocó en materia de inversión inmobiliaria en España. No importaba el precio pagado ni el lugar escogido, al cabo de poco tiempo la vivienda o el suelo adquirido se revalorizaba de forma considerable. No era extraño que, en sus operaciones, los especuladores consiguieran rentabilidades espectaculares (en algunos casos, superiores al 100% anual) e incomparables con las de otros activos. En ese contexto, un manual sobre inversión y management inmobiliario no tenía demasiado sentido, dado que prácticamente nadie necesitaba su consulta.
No obstante, en el año 2007 la recesión llegó al mercado residencial, un gran número de inversores perdió el “olfato” y un significativo número de directivos demostraron que no eran grandes “gurús” ni buenos estrategas empresariales. En esta nueva coyuntura resulta imprescindible un texto que sirva como guía para desarrollar nuevas estrategias y métodos de gestión e indique cómo seguir obteniendo rentabilidades elevadas en el mercado español y en el extranjero. Ese papel lo pretende ejercer mi nuevo libro, "¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario?"
Uno de sus principales objetivos consiste en demostrar que, en la nueva coyuntura del mercado residencial, el sentido común ya no es la clave del éxito de la inversión inmobiliaria. Con este argumento, el libro desmiente mitos como que el precio de los pisos en España nunca puede bajar, pagar un alquiler es tirar el dinero, la inversión con menos riesgo es la vivienda de alto standing, la solución a la falta de demanda consiste en otorgar hipotecas a 100 años o los bancos no permitirán que se produzca una crisis inmobiliaria.
En los mercados de activos, como el inmobiliario, una de las claves del éxito es saber salir a tiempo y regresar en el momento conveniente. Este no es un buen momento para invertir en España, ya que el precio de la vivienda continuará bajando —ya lo hizo en 2007, aunque inverosímiles estadísticas digan lo contrario— durante los próximos ejercicios. Por tanto, aunque hubiera sido mejor vender los activos hace algo más de un año, el momento actual aún es adecuado para enajenarlos, acumular liquidez y esperar a la aparición de “chollos” inmobiliarios, que empezarán a surgir después del verano de 2008. No obstante, será en 2009 e, incluso, en 2010 su número será más elevado. En algunos casos, especialmente de segunda mano, nos encontraremos con viviendas prácticamente a la mitad del precio al que se vendían a finales de 2006. Por tanto, a diferencia de la estimación de numerosos promotores, sería un grave error pensar en una relativamente rápida recuperación de la demanda y en una estabilización de los precios.
Prácticamente nunca una crisis inmobiliaria ha durado un año, sino que su desarrollo es más lento y prolongado. Por este motivo, el promotor debe estar preparado para una larga recesión, tanto en términos de precios como de transacciones de vivienda libre. Este momento puede traspasar la década actual si el Gobierno de turno no acierta con las medidas para reactivar la economía española.
Así pues, invertir en el extranjero se convierte prácticamente en una necesidad. Debido a ello, el libro analiza las principales claves para diferenciar las oportunidades de los timos inmobiliarios. El peligro está en los países sin la adecuada seguridad jurídica y personal, con una moneda débil y dónde prácticamente sólo existe demanda por motivo inversión realizada por extranjeros.
En definitiva, en etapas de crisis también se pueden obtener rentabilidades elevadas, aunque,no están al alcance de cualquiera y, ni mucho menos, de personas cuya principal fuente de sapiencia es el sentido común.