Ángel Martínez-Aldama

Director general la Asociación de Instituciones de Inversión Colectica y Fondos de Pensiones (Inverco)

La primera regulación de las instituciones de inversión inmobiliaria se aprobó en nuestro país en 1992. Sin embargo, ha sido durante los últimos años, y sobre todo a raíz de la modificación legislativa de 1998, cuando estas instituciones han empezado a tener un mayor desarrollo.
Las ventajas para los accionistas y partícipes de invertir a través de instituciones de inversión inmobiliaria son, entre otras la de poder diversificar la inversión en distintos inmuebles, ya que no pueden invertir más del 35% del patrimonio en un único inmueble; acceder a la gestión profesionalizada de las entidades con una inversión mínima muy reducida; o disponer de varias “ventanas de liquidez” a lo largo del año, en una inversión cuyo subyacente (inmuebles) no tiene la liquidez de los activos financieros.
Actualmente los fondos de inversión inmobiliaria tienen un patrimonio de 8.959 millones de euros, con un incremento de 507 millones de euros durante 2007 (un 6,1% más que a finales de 2006), y el número de partícipes se eleva a 169.460, con un aumento de 16.146 durante 2007 (un 10,5% más que a finales de 2006), lo que demuestra el interés por parte de los inversores españoles en estas instituciones.
Con el objetivo de que los fondos de inversión inmobiliaria puedan seguir ofreciendo óptimas rentabilidades en el futuro, debería flexibilizarse su regulación para permitir un mayor desarrollo de su actividad y seguir invirtiendo en viviendas en alquiler (actualmente, tienen unas 20.000), ya que por sus características son uno de los principales inversores institucionales en este tipo de vivienda.
Entre las modificaciones que podrían introducirse para potenciar el desarrollo de las instituciones de inversión inmobiliaria, está la reducción del coeficiente obligatorio de inversión en viviendas, ya que actualmente el porcentaje mínimo de inversión en viviendas, residencias estudiantiles y de la tercera edad para su arrendamiento está establecido en el 50%. Cuando se redujo en 1998 del 90% al 50%, para generalizar a esta clase de instituciones el tipo especial del 1% en el Impuesto sobre Sociedades, el patrimonio se incrementó considerablemente y, por lo tanto, también el volumen de inversión en viviendas en alquiler.
Otro avance sería el mantenimiento de los inmuebles en cartera. La normativa vigente impide a las instituciones de inversión inmobiliaria poder enajenar los inmuebles comprados hasta que transcurran al menos tres años desde su adquisición, salvo autorización expresa y excepcional de la CNMV. Por otra parte, la eliminación de los límites al endeudamiento permitiría a estas instituciones un mayor margen de maniobra a la hora de desarrollar sus actuaciones, al menos hasta el cien por cien de su patrimonio.
Otro desarrollo interesante sería la posibilidad de que las cuotas del IVA soportadas en la promoción y adquisición de viviendas fuesen deducibles, ya que se configura el arrendamiento de vivienda por dichas instituciones de inversión como una actividad que origina el derecho a deducir.
Asimismo, la reducción del coeficiente de inversión mínimo en inmuebles hasta el 50% para los fondos de inversión de carácter inmobiliario ayudaría a a las gestoras en momentos de turbulencia en el sector inmobiliario.
Por último, sería muy positivo desarrollar fórmulas de ahorro que permitan utilizar las instituciones de inversión inmobiliaria como vehículos de acceso a la vivienda, y por tanto, beneficiarse de las deducciones fiscales oportunas.