Los constructores piensan que el miedo de los bancos lastrará su crecimiento

19/12/2007.- Los constructores de tamaño medio piensan que la actitud de las entidades financieras acabará por afectar a un crecimiento que, más allá del residencial, sería posible. Algunos optan por paralizar procesos de crecimiento, mientras que otros piensan que el sector inmobiliario no se recuperará hasta que no vuelva la estabilidad al financiero, que es el que está arrastrando a todos los demás. Pese a todo se mantiene la confianza en el futuro, una vez que se recupere el apoyo de los bancos.

A pesar de los intentos por demostrar que la actividad constructora y la promotora no son lo mismo, el miedo de las entidades bancarias podría empezar a afectar en breve a la construcción. De momento, estimaciones realizadas por Seopan (patronal de las grandes constructoras), calculan una ralentización de la inversión en esta actividad para España en 2008, que culminará con un descenso en 2009. Concretamente, el crecimiento del 4,4% registrado en 2007 en este concepto pasaría a ser del 1,3% en 2008, para retroceder un 3,3% en 2009. Pese a todo, son de las previsiones más pesimistas.
Desde Europa, la cosa se ve todavía más traumática. Según los cálculos hechos por Euroconstruct, España ya comenzará a registrar descensos en lo referente a la producción el próximo año. Estos serán de un 0,6% en 2008 y del 8% en 2009, extremándose esta situación en el caso de la construcción residencial, cuya producción bajaría un 1,8% en 2008 y un 10% en 2009. Para este organismo que reúne a instituciones de 19 países europeos, a nivel continental la caída será del 3,2% en lo referente a la construcción residencial.
Entre los constructores no existe una percepción tan catastrofista, por el momento. Todos parecen verse en mejor situación que los promotores, aunque también son conscientes de que el trato con los bancos ha variado. Además, la situación cambia mucho, dependiendo de si su actividad principal es la residencial o no. Esa es, al menos, la opinión de Javier Cirac, consejero delegado de GTM, una constructora especializada en terciario. "Nosotros, por nuestra situación, somos unos privilegiados; los que lo están pasando mal son los que hacen más vivienda", afirma. Esta situación resulta evidente para su empresa, ya que llevan a cabo proyectos en promociones que sí son residenciales y en las que han sido contratados para desarrollar suelos destinados a terciario (residencias, hoteles, oficinas o centros comerciales). En su relación comercial con los clientes que les han contratado para estos proyectos es donde se nota la mayor dificultad para conseguir financiación ya que, según Cirac, "con ellos se nota cierta ralentización en los periodos de cobro".

Problema financiero.- Si en algo coinciden gran parte de los constructores medianos es en la existencia de un problema financiero que les está afectando más allá de la propia crisis inmobiliaria. Para Antonio Martín Jiménez, presidente y consejero delegado de la joven constructora Avintia, "el residencial lo va a pasar mal hasta 2009, dependiendo de si el mundo financiero se estabiliza, ya que considero que está más inestable". Para Martín, la recuperación depende, en gran parte, de que también el sector financiero recobre la tranquilidad. Según el presidente de Avintia, la normalidad vendrá "si se consigue que el sector financiero se estabilice y que los bancos europeos apuesten por dar solidez y confianza al mercado español y nos dejen de considerar como un mercado de alto riesgo".
Javier Cirac, de GTM, va más allá y cree que la crisis real está principalmente ubicada en la banca, más incluso que en el sector inmobiliario o el de la construcción. Esto es lo que ha provocado el cambio de las condiciones a la hora de financiar proyectos. "A los bancos les ha venido muy bien que comenzara a hablarse de crisis inmobiliaria, porque eso les ha permitido restringir el crédito en un momento en el que ellos también están pasando por dificultades", señala el consejero delegado de GTM.
Ante esta situación, desde el sector bancario se aduce que no ha habido cambio de condiciones, sino aplicación de las ya existentes. En esto también coincide Cirac, a pesar de tener claro que la banca ha utilizado la situación para protegerse ante la crisis que también está sufriendo. En este sentido, Cirac señala que "los promotores dicen que ellos cuentan con un 'crédito promotor' como los de siempre, pero que, sin embargo, ahora tienen el problema de que hay una cláusula dentro de ese crédito en la que nunca les había hecho falta fijarse, porque no se aplicaba". Esa cláusula establece, según aclara Cirac, que "en función del porcentaje de ventas, podrán ser retenidas ciertas cantidades, con lo cual, ahora les preguntan a los promotores cómo van las ventas y, dependiendo de éstas, les retienen más cantidad de crédito".
Otro factor que, desde la banca, está agudizando la crisis, es el crédito, no ya al promotor, sino al cliente final, que también se está limitando. "En estos momentos, muchas promociones vendidas el banco las está echando atrás al no conceder las hipotecas finalistas al comprador final", afirma Antonio Martín, de Avintia. Javier Cirac, de GTM, coincide con él en este punto, al mencionar el caso de una promoción "para entregar y con el 90% vendido, en la que el banco no quería subrogar las hipotecas del 30% de los compradores", intensificando así el problema de la falta de ventas. "Eso, hasta hace poco, era imposible", sostiene el responsable de GTM.

Tácticas empresariales.- Muchas de las constructoras están optando por alejarse del residencial para no sufrir este tipo de inconvenientes. Carlos García, director de Desarrollo Corporativo de GTM, piensa que, a compañías como la suya, más centradas en el terciario, los problemas crediticios en el residencial les afectará "indirectamente", ya que provocará el desplazamiento de más empresas a segmentos en el que ellos están especializados. García se muestra confiado en que, a pesar de que "llegará competencia que antes no estaba, entre que llegan y se adaptan, ya habrá pasado esta etapa de bajón y volverán a aquello en lo que son más competitivos, el residencial".
En el caso de algunas empresas, la decisión es la de adaptarse a segmentos que suponen ingresos recurrentes, en los que sí confía el sector bancario. "Estamos pensando en potenciar las concesiones, porque los bancos no ponen ninguna pega a estas actuaciones", confirma Socorro Fernández, directora general de Copisa, otra constructora que centra más su atención en estos proyectos y en obra civil. Pese a todo, la crisis crediticia sí que está lastrando el crecimiento de empresas que van más por estos otros segmentos y que, no sólo no están reduciendo su producción, sino que la están incrementando. Javier Cirac reconoce que los números de su empresa le piden "llevar a cabo un proceso de crecimiento". Sin embargo, acepta que "no es el momento de buscar milagros, por eso retrasamos presupuestos más ambiciosos, ya que los bancos no nos acompañarían en ese proceso de crecimiento". En este sentido, las entidades bancarias "no tocan las condiciones de nuestros créditos, pero tampoco nos permiten crecer, ya que, para ellos, supone un factor de riesgo financiar construcción", concluye Cirac.