JAVIER GURIDI

28/11/2007.- El presidente de Boj Inmobiliaria, Javier Guridi, lleva casi 20 años en el sector y ha vivido todos los avatares posibles. Gracias a esta experiencia adquirida, su compañía ha sabido adaptarse a la coyuntura actual del mercado residencial. Esta mediana empresa recela del negocio inmobiliario en el extranjero y prefiere quedarse en el terreno que domina, centrado básicamente en la Comunidad de Madrid. Además, Guridi considera que la evolución del mercado es la habitual en un proceso de regulación de la oferta y la demanda y que el descenso de las solicitudes de vivienda es coyuntural.

¿Cuáles son los sectores en los que trabaja Boj Inmobiliaria? ¿Qué porcentaje de su actividad se reparte en cada negocio?
En cuanto al volumen de metros cuadrados, no al de facturación, Boj Inmobiliaria se reparte al 50% en los mercados residencial y terciario. De todos modos, todo dependerá de la situación del mercado, ya que si no funciona o se ralentizan las ventas del residencial tendremos que dedicarnos más a los productos de terciario.

¿Cuánto suelo poseen en estos momentos para desarrollar sus proyectos?
Disponemos de alrededor de 277.000 metros cuadrados de suelo finalista en una fase de producción cercana a su fin. Este terreno está repartido por la Comunidad de Madrid. En función de las características de la recientemente aprobada Ley del Suelo y el estado del tema crediticio consideramos que esta cantidad es suficiente.

¿En qué zonas realizan más promociones?
Casi todas nuestras promociones residenciales están en la Comunidad de Madrid, aunque también tenemos inversiones en Andalucía, en las provincias de Sevilla y Cádiz. Estamos valorando ejecutar proyectos en otras ciudades, pero aún no tenemos nada concreto.

Entonces, ¿qué proyectos tienen en marcha en estos momentos?
Tenemos promociones en fase de construcción ubicadas en pleno desarrollo urbanístico de Madrid que vamos a entregar este año. También acabamos de obtener la licencia para realizar otros dos proyectos en la capital, que empezarán su construcción en breve. Su ubicación provoca que sean productos muy demandados y en ninguno de ellos tenemos problemas de ventas, aunque el ritmo de comercialización sea ligeramente menor.
En las afueras de Madrid, en Pozuelo de Alarcón, seguimos vendiendo la promoción de La Pinada, compuesta por 110 chalets de alto standing, que espero que se empiecen a construir en lo que queda de este año y siguen el modelo de Boj de calidad en la urbanización y zonas verdes.

¿Piensan buscar oportunidades de negocio en el extranjero?
Históricamente siempre hemos tenido oportunidades en Madrid y no nos ha hecho falta expandirnos fuera de España. Además, estos mercados me dan cierto miedo, porque no se sabe realmente qué capacidad tendrán para absorber toda la oferta que se prevé construir.

Esa es una de las claves de la situación del mercado residencial. ¿Qué opina al respecto?
Considero que la vivienda se está reajustando y la bajada de la demanda es circunstancial. Ahora hay un exceso de oferta por las grandes cantidades de dinero que se han movido y lo bien que ha funcionado el sector hasta estos momentos, pero esa situación se da mucho más en las viviendas medias, que rondan los 100 metros cuadrados, en las ubicadas en la costa y en los resorts.
Uno de los factores que más han calentado la demanda durante los últimos años es la inversión. Hoy no sólo se venden las promociones nuevas, sino algunas de las viviendas que se destinaron a ese fin. De todos modos, hoy sigue habiendo una demanda estable que ronda las 450.000 viviendas.

¿Qué circunstancias considera que han provocan este fenómeno?
El proceso viene desde el año pasado y el efecto de las crisis financieras lo ha agudizado. La parte política también tiene su parte de responsabilidad, cuando los organismos oficiales anuncian que se van a construir muchas viviendas a las que se podrá acceder casi de manera gratuita.
En mi opinión, la vivienda no va a bajar. Este efecto temporal durará lo que queda de este año y hasta el verano que viene, después las aguas pueden volver a su cauce.

¿Qué medidas se pueden tomar al respecto?
El mercado se debe autorregular y, si hay más oferta que demanda, hará su propia reducción. En la costa y demás lugares de alta concentración de viviendas en poco tiempo es en donde se detecta más que existe un exceso de oferta.

¿Y cómo se encuentran el resto de sectores?
Los sectores terciario, de oficinas y comercial funcionan y sus tasas de ocupación son de las mayores de los últimos diez años, debido a que se ha mantenido el equilibrio entre oferta y demanda, entre suelo y producto. A pesar de todo, el producto terciario resulta más difícil de encajar, tanto para vender como para alquilar, ya que la búsqueda del cliente adecuado es más compleja.
En estos momentos se supone que el sector industrial es la gran alternativa, pero tiene menos margen, los precios son más bajos, requiere mucho suelo porque no tiene alturas... Es un producto más, pero no sirve para salvar economías.

¿Qué estrategia recomienda para sobrevivir?
Para evitar que nos afecten los momentos difíciles las compañías solemos diversificar nuestra actividad en tres ramas: la producción enfocada a la promoción, el patrimonio —tener recursos propios que no tengan que ver con el negocio en sí— y los servicios a terceros. En cuanto a promoción, la estrategia de Boj es hacer un poco de todo: vivienda, industrial, terciario, patrimonio... porque si falla una de las patas tienes las otras. En estos momentos las promotoras de viviendas no están diversificando en producto, pero si en zonas, ya que se están marchando al extranjero. Sin embargo, el problema de las compañías que sólo se dedican a una rama es que corren más riesgo.

¿Qué importancia conceden al apartado de servicios?
Los servicios a terceros suponen alrededor del 50% de la actividad de nuestra compañía e incluyen los servicios urbanísticos, el project management y la reactivación de fallidos. Afortunadamente, tenemos una buena posición en el mercado y fama como una buena empresa gestora, circunstancia que facilita nuestra labor.

¿La marca IVI integra esta rama de la compañía?
No, se trata de una marca en franquicia para VPP que no gestionamos directamente, porque requiere mucho trabajo, pero sí supervisamos y forma parte del grupo. En Boj conocemos muy bien la vivienda pública y las cooperativas, ya que uno de nuestros productos clásicos es la recuperación de fallidos.

¿Qué expectativas tienen para este ejercicio?
En 2006 ganamos 27,3 millones y este año nos gustaría mantener esta cifra, aunque lo normal sería que disminuyera un poco.