El sector se adapta para subsistir en un mercado de 450.000 viviendas al año

31/10/2007.- La actividad de las promotoras está bajando. En agosto, el número de visados se redujo un 39% respecto al mismo mes del año anterior. Las empresas están perfilando sus estrategias para adaptarse a un mercado que se estabilizará durante varios años en torno a las 450.000 unidades por ejercicio frente a las 750.000 de 2006. Bancos e inmobiliarias confían en el mantenimiento de los tipos y la mejora de los mercados financieros para sortear las turbulencias.

Los promotores han pasado a la ofensiva: la situación está bajo control y no hay razón para la alarma. La caída de la producción estaba en el guión y el sector no corre peligro mientras el nerviosismo de los compradores no precipite un ajuste que se prevé suave. El proceso ya ha comenzado, como revelan los datos oficiales de Fomento, que muestran que las viviendas iniciadas hasta agosto rondan las 480.000 unidades, un 12,8% menos que en 2006.
Los empresarios del sector coinciden en señalar que esta disminución entraba dentro de lo previsible, ya que era imposible mantener la actividad a niveles de los últimos años. Ahora, la principal labor de los representantes del sector es desvanecer la idea de que el ajuste es preludio de una crisis. En este sentido, Fernando Martín, presidente del nuevo lobby de inmobiliarias, ha pedido a las empresas "trasladar a la sociedad mensajes inequívocos sobre la situación inmobiliaria".
La situación que quieren dar a conocer las empresas es la de que el sector es dinámico, internacionalizado, anticíclico y diversificado. Sin embargo, el parón que han sufrido las operaciones de compraventa es un torpedo a la línea de flotación de esta actividad.
Para el lobby de las grandes promotoras, el G-14, el problema no es que se hayan colmado las necesidades de la población, ya que la creación de nuevas familias y el aumento demográfico propiciado por la inmigración siguen incrementando la demanda, sino de ideas que no tienen mucho fundamento, según opinan los empresarios.
La "bestia negra" del sector es la creencia de que los precios de la vivienda van a bajar, lo que está retrasando el momento de compra de los potenciales clientes. El presidente del G-14, Fernando Martín, es rotundo: "Los precios no van a bajar en promociones nuevas. Si acaso lo harán en usada o en costa".
Las empresas inmobiliarias están rediseñando sus estrategias para amoldarlas a una coyuntura de una producción no superior a las 500.000 unidades anuales y a la moderación de los precios. Esta situación, aunque difiere de la de los años del boom, no supone una debacle. . “Los precios ya no van a subir tanto y el esfuerzo para acercarnos al cliente va a hacer que nuestros gastos sean mayores. Los márgenes empresariales van a ser distintos, pero nada que no hayamos conocido antes. Los que llevamos 20 años en el sector hemos prosperado y llegado hasta aquí con unos márgenes distintos a los que se han venido obteniendo en los últimos años”, ha afirmado afirma Rafael Santamaría, presidente de Reyal Urbis.
Lo que es preocupante en el nuevo escenario es la posibilidad de una dilación generalizada del momento de compra, que tendría consecuencias muy negativas para el sector, como reconoce un reciente estudio de Deutsche Bank. Paradójicamente, la entidad aporta su grano de arena al afirmar que la ansiedad del mercado podría reducir el valor entre el 2 y el 8%.
Los promotores han deplorado este tipo de informaciones. "Hacemos muy mal papel cuando decimos que estamos seriamente preocupados por una crisis que se retroalimenta", afirma Mariano de Miguel, consejero delegado de Inmobiliaria Colonial.
El Ministerio de Vivienda se ha puesto de parte de las empresas, respaldando el punto de vista de que el precio de la vivienda se está ajustando al IPC y rechazando la hipótesis de caídas como la que conmovieron al mercado inmobiliario en la crisis de principios de los 90. Para la ministra Carme Chacón, el brusco parón que sufrieron los precios en 1991 y 1992 "poco tiene que ver con el equilibrio progresivo que se está produciendo en estos momentos".
A pesar de estas muestras de apoyo, distintas voces en el sector muestran su preocupación por la posibilidad de que las ideas más alarmistas calen en la sociedad y se prolongue el parón del mercado. El propio Martín ha declarado que el ajuste está siendo más brusco de lo esperado, en estos primeros momentos. El responsable de Fadesa y del G-14 informó de que el número de viviendas iniciadas ha caído un 60% si se comparan los datos del último trimestre con los del mismo periodo de 2006. "Si la situación sigue así, en seis meses el empleo de la construcción se verá afectado de forma brutal y los primeros en notarlo serán los inmigrantes que trabajan en este sector", afirmó Martín, quien remacha este augurio con un consejo: "seamos prudentes y rigurosos a la hora de decir cosas que no están sucediendo".
Los avisos de las compañías inmobiliarias no sólo se dirigen a la sociedad. Los bancos también han recibido un toque de atención ante la revisión de sus políticas de financiación del sector.
Los promotores han logrado convencer al Gobierno central para que interceda ante las entidades, que en los últimos meses han se han distanciado de manera significativa del sector inmobiliario. Así, durante los meses de julio, agosto y septiembre, algunas entidades han impulsado la renegociación tanto de créditos como de operaciones inmobiliarias, lo que ha despertado las protestas de los empresarios del sector. “Deben mantener las peticiones de las compañías bien estructuradas”, solicita Santamaría.
El motivo de los recelos de las entidades de crédito hay que buscarlo en la crisis de los mercados internacionales, que ha puesto más difícil captar fondos en el extranjero. A pesar de todo, los bancos y cajas de ahorro rechazan que hayan dado la espalda al sector y achacan el endurecimiento de las condiciones crediticias al descubrimiento de situaciones concretas de "compañías con estrategias equivocadas o poco profesionalizadas", en palabras de Ramón Ferraz, director general de banca comercial de Caja Madrid.
En donde sí que se ha notado un cambio más llamativo es en el nuevo rigor a la hora de conceder créditos hipotecarios. Esta estrategia endurece una tendencia que ya se venía notando en los últimos años. El peso del mercado hipotecario ha ido decreciendo al tiempo que se iban incrementado otros segmentos de crédito como el destinado a pymes y al consumo. Así, el mercado hipotecario ha perdido peso en las carteras crediticias. A junio de 2007 suponía el 39% del crédito gestionado de las entidades bancarias frente al nivel máximo de dos años antes, cuando alcanzaron un nivel máximo del 42%. Estas cifras ponen de manifiesto que el mercado hipotecario está entrando en una nueva fase, tras diez años de crecimiento que han supuesto el mayor ciclo de expansión desde la creación de este mercado.