JOHN GÓMEZ HALL

11/10/2007.- John Gómez Hall, chairman de Hines en España, lleva más de 40 años trabajando en el sector inmobiliario de nuestro país. Ha sido testigo de todos los cambios que han tenido lugar en el mercado nacional desde los años sesenta, especialmente en las ciudades de Barcelona y Madrid, donde ha desarrollado la mayor parte de su carrera. La norteamericana Hines, a la que Gómez Hall llegó en 2003, se introdujo en España en 1996 y actualmente cuenta con proyectos de desarrollo gestión e inversión en Barcelona, Marbella y Madrid. El máximo responsable de la empresa nos cuenta sus impresiones sobre la situación actual del sector inmobiliario español.

¿Cómo ha visto evolucionar el sector? ¿Qué ha cambiado?
Bueno, llevo 47 años en esto, que son muchísimos, y realmente ha sido fascinante el enorme despegue que ha hecho España. Con respecto al sector, recuerdo las primeras operaciones de una cosa que se llamaba “renta limitada” y tenías que hacer pisos de 38 metros cuadrados. Esto fue a mediados de los 60, que, además, era el inicio del gran boom inmobiliario y sobre todo turístico. Esto fue importantísimo para España. La apertura del país a inversiones extranjeras.

¿Y cómo ve ahora el sector residencial turístico?
En España se ha hecho muchísimo y creo que hay un exceso de producto turístico, de apartamento turístico. También creo que se han hecho muchas cosas bastante feas, con masificación y sin tener en cuenta temas ecológicos y de sostenibilidad, que ahora están muy de moda, espero que no demasiado tarde. La masificación ha sido demasiada y difícil de digerir para la gente. Obviamente, hay, si hablamos del sector turístico, muchísimas zonas y cada una de ellas es diferente. Y, además, con los altos precios en la Costa del Sol, principalmente, los promotores se han ido a otros sitios, como Cantabria o Galicia. Considero que los precios en ciertos sitios, sobre todo en la Costa del Sol y también en la costa valenciana, han subido demasiado. Hay un momento en que ha habido saturación y estamos viviendo las consecuencias y una falta de inversionistas. En los últimos dos años la Bolsa, aquí y en otros sitios, ha sido bastante atractiva y la gente ha tenido miedo de que el recorrido alcista de los pisos hubiera llegado ya al final, de que no suban más. Entonces la situación es la siguiente: hay una saturación debido a un exceso de construcción y de optimismo y a la ausencia de estudios de mercado. Los precios han subido demasiado rápido. Ahora bien, desde un punto de vista más optimista, yo creo que esto es cuestión de un par de años, hasta que se absorba todo. Pero no hay que olvidar lo que se ha hecho en España durante los últimos cinco o seis años. Globalmente se habla de 600.000 pisos anuales y de estos, entre 100.000 y 120.000 en el sector turístico. Todavía hay muchísima gente en el norte de Europa, fundamentalmente en los nuevos países de Europa, como Rusia y no me refiero a las grandes fortunas, sino que empieza a haber un nivel medio que ya pueden ser compradores. Todavía faltan para Rusia vuelos directos, más facilidades y visados, pero ya se dejan notar. Y, repito, no me refiero a las grandes fortunas de procedencia sospechosa. Es una colonia inmensa creciendo mucho. De todos estos países nuevos siempre hay una parte de la población que quiere comprar en España. .

¿Cómo cree que puede evolucionar el mercado ahora?
Sin duda habrá bastantes pequeños promotores que van a sufrir, porque hicieron sus números suponiendo ciertos ritmos de venta. Y, obviamente, si no alcanzas estos ingresos, no puedes pagar al contratista o al banco. Poco a poco los bancos tendrán que hacerse cargo de bastante pequeños e incluso medianos promotores. Pero yo creo que todavía los grandes promotores podrán aguantarlo, porque tienen suficiente músculo financiero. Y aguantarán hasta que llegue otro ciclo y se mejoren las ventas.

¿Cuánto cree que durará esto?
Unos dos o tres años. Pero lo que tampoco van a hacer los grandes promotores es comenzar nuevas promociones hasta que se haya vendido todo lo que hay disponible. Es un tema tan sencillo como la ley de la oferta y la demanda. Hemos tenido un exceso de oferta y la demanda ha bajado, principalmente a causa de los inversores. Porque los principales compradores, que han sido los ingleses, no han sufrido ninguna crisis importante. Al contrario, tienen una libra muy fuerte y el deseo de tener viviendas en las zonas soleadas. No van a desaparecer. La cuestión es que ahora están todos esperando que los precios bajen, piensan que no es el momento de comprar. Esto es un proceso lento, pero, poco a poco, se darán cuenta de que los precios no van a bajar y comprarán.

¿El mercado esta sufriendo tanto en otros segmentos, como oficinas?
No, las oficinas van muy bien en este momento. Hay muchísima absorción. El año pasado fue un año récord en Madrid y este año parece que va muy bien, también. Lo importante es la economía española: mientras que esta vaya bien, hay mucha demanda de oficinas por parte de nuevas compañías y compañías fusionadas o grandes empresas que tienen oficinas en muchos lugares y requieren de mejoras o crecimiento de su espacio. Esto siempre requiere más oficinas. También está el hecho de que la calidad de oficinas en relación con la población y el PIB de Madrid es muy baja. Tenemos como diez millones de metros cuadrados de oficinas en Madrid y de la llamada clase A el porcentaje es menos que en Barcelona, donde tienen la mitad del parque de oficinas. En el 92 se hicieron muchos edificios nuevos y con nueva tecnología en Barcelona. Madrid siempre ha tenido muchas más oficinas y la proporción ha variado. Pero vuelvo al tema de calidad de vida: cada vez las personas que trabajan en oficinas exigen más calidad. Hines, como compañía multinacional, está muy metida en temas de sostenibilidad y edificios verdes, y eso es el futuro. En el sector inmobiliario siempre se dice que lo fundamental es la ubicación y esto sigue siendo muy importante. Pero, claro, lo que tradicionalmente es la Castellana, ya no tiene espacio. Tienes que competir haciendo edificios de mayor calidad y lo más cerca posible de una estación de metro. La llamada zona prime se ha extendido desde Azca, que ya tiene 40 años, hasta Plaza de Castilla y después hasta las torres de la Ciudad Deportiva.

¿Se está saturando esa zona?
Vamos a ver qué pasa con el tráfico. Es una salida a la zona Norte, a la carretera de Burgos y La Moraleja, donde también hay muchas oficinas. Pero bueno, habrán hecho sus estudios de tráfico… esperemos.

¿Cómo ve otros segmentos?
Los centros comerciales es otro sector que es importante en el inmobiliario en España. Yo creo que ahora vamos a entrar en una época de renovación de los centros existentes. Hay una gran necesidad de empezar a mejorar lo que hicimos en los 70 y 80. Después también tenemos el tema de las reformas de las naves logísticas y los almacenes industriales.

Parece que el empuje de la vivienda ha dejado estos segmentos en segundo plano.
Lo que pasa es que la prensa habla de crisis en el sector inmobiliario. Pero es la vivienda la que está en crisis y, fundamentalmente, la de segunda residencia. Hay que ser más específico, pero, para la prensa, es más aburrido, obviamente. El sector inmobiliario en general está bien: oficinas o almacenes industriales están respondiendo adecuadamente y se siguen haciendo hoteles, lo que indica da muestras de su fortaleza.