Prudencia para un año duro

20/09/2007.- El periódico Negocio Inmobiliario comienza esta semana la publicación de las reuniones que ha mantenido su consejo editorial, formado por reconocidos profesionales del sector, en la que los convocados hacen un repaso a los principales temas de interés que afectan al sector.

El sector inmobiliario está en la encrucijada. Este ejercicio, que a priori se preveía complejo, ha superado las expectativas. La crisis hipotecaria estadounidense, que estalló de improviso en verano, ha congelado los mercados internacionales. Las inmobiliarias, necesitadas de cantidades importantes de fondos para consolidar sus procesos de expansión, y las constructoras, que se beneficiaron del clima de bonanza, miran ahora con expectación el futuro.
Raúl Heras: Hay muchas voces que alertan sobre la situación del sector inmobiliario, pero ¿cómo estáis viendo vosotros el mercado en la actualidad?
José Luis Marcos: Septiembre está muy parado y no parece que vaya a pasar nada para que la tendencia cambie.
José Antonio Moreno: En el último año o año y medio han ido disminuyendo las visitas de posibles clientes, aunque fue en abril-mayo cuando se experimentó una caída radical. Esta tendencia se mantiene después del verano.
J.L.M: Además el mercado no responde a la publicidad.
J.A.M: Ni al precio. ¿A quién le cuentas que hay nuevas fórmulas de pago, si no tienes visitas?
Gragorio Mayayo: Es incluso perjudicial, porque si bajas el precio no obtienes más visitas y, en cambio, puedes generar una sensación de pánico en el sector.

Bombardeo de mensajes.
R.H: Entonces, el problema es que se produzca una reacción en cadena en la que cada promotor baje más y más los precios. Pero, ¿por qué se ha llegado a esta situación? ¿Por qué se ha retraído la demanda?
J.LM: Porque lleva siendo bombardeada durante meses con mensajes de que la vivienda puede bajar, que va a haber muchas viviendas de protección y de muchas tipologías... Todo eso cala en el ánimo de la gente.
G.M: Gran parte responsabilidad de la política. Unos por otros, todos los partidos están utilizando la vivienda como arma arrojadiza y eso crea una falta de confianza en el mercado tremendo. Es dinamita pura. Detrás de muchos mensajes y promesas que se han hecho no hay nada.
J.LM: A ver quién se compra un piso en Sevilla después de que Manuel Chaves haya dicho que todas las unidades familiares que ganen menos de 3.000 euros van a tener un piso protegido...
J.A.M: Es que incluso si eso fuera posible, la medida tardaría en aplicarse seis, ocho o diez años. La gente se cree que le van a dar un piso mañana.
Si a estos mensajes sumamos que desde la Administración central se están lanzando afirmaciones como que se ha aprobado una Ley del Suelo cuyo primer objetivo es bajar el precio de la vivienda y que los bancos deben cerrar el grifo de la financiación hipotecaria, se comprende por qué la gente no quiere embarcarse en la compra de un piso.
Ana Belén Abad: Además se ha producido una pérdida de confianza en la marcha de la economía española. Hay una sensación de crisis que es más subjetiva que real, porque la economía no va mal.
J.L.M: Es cierto. En un momento que la economía parecía que funcionaba se ha generado una situación en la que la crisis está pasando de ser una percepción subjetiva a una realidad en sectores como el inmobiliario, que sostiene a tantos cientos de miles de familias.
G.M: De todas formas, aunque el discurso político tiene mucho que ver, el discurso del sector tampoco ha sido el correcto. A lo largo de este ciclo, el mundo inmobiliario no ha tenido una posición transparente que haya entendido la sociedad. El sector financiero tampoco.
Cuando hacía falta despejar dudas sobre la existencia de la burbuja y sobre la subida de los precios no surgieron voces, ni siquiera por parte del sector. Hemos visto al gobernador del Banco de España decir que no se dedicasen tantos recursos al sector inmobiliario, pero se han echado en falta invitaciones a la cautela desde el propio sector.
R.H: ¿La construcción está notando la ralentización del mercado?
J.L.M: Yo he visto parar obras en costa y renegociar con la constructora para comprar menos viviendas de las planeadas en un principio. El volumen de suelo que hay ahora en el mercado es enorme. Hemos pasado a gran velocidad de una situación en la que era imposible encontrar suelo para promover, a la situación opuesta: encontrar suelo de todos los tipos.
Además, los bancos no financian más que suelo final. Incluso aunque esté en fase final de tramitación urbanística. No te dan financiación. Yo he visto operaciones en las que la gente ha puesto mucho dinero porque el banco decía que sí y ahora dice que no.
J.A.M: Es verdad. Yo he visto personas que han perdido señales. Han puesto dinero porque el banco les dio la seguridad de que les iba a financiar y luego les dijo que no. ¿Cuándo se ha visto eso?
J.L.M: Nunca. Hay un problema serio de financiación. Hay casos de empresas que han comprado lo que en la antigua Ley del Suelo se llamaba suelo con expectativas, gracias a una póliza de crédito y llevando al banco como socio. Pues bien, ahora se encuentran de que el banco dice que hay que cancelar la póliza, que no va a renovarla a su vencimiento.
Si toda esta situación se deteriora, tenemos un buen problema que se puede trasladar a la economía en general. De hecho, el otro día leía que el sector de la construcción puede perder 200.000 empleos. También el sector de la intermediación, lo está pasando muy mal. Incluso las grandes franquicias están reduciendo agencias.
R.H: El aumento del paro en la construcción tiene el agravante de que se va a ir a la calle la mano de obra inmigrante y menos preparada, lo que puede derivar en problemas de otros tipos: seguridad, orden público... Eso puede llevar a un aumento de la xenofobia. Cuando captas a uno o dos millones de inmigrantes luego hay que darles trabajo.
G.M: Habría que haber empezado a preparar esta situación año y medio. La política de inmigración tendría que haber previsto que iba a bajar la construcción y que otro sector debería tomar el relevo. Pero no se han tomado medidas.
R.H: ¿Sigue siendo válido que España necesita 400.000 viviendas al año?
J.L.M: Yo creo que sí, guiándome por los estudios que vienen por distintos sitios.
R.H: Pero habrá que distinguir si se necesitan o si se pueden vender.
J.A.M: Es que hay que reparar en que una gran parte de esas viviendas son para inmigrantes y deben estar adaptadas a sus necesidades y a su capacidad.
R.H: ¿Ha habido un cambio en el modelo de vivienda?
A.B.A: Lo ha habido en los últimos años.
J.A.M: Desde la última crisis sí que ha habido un cambio. Ahora es más difícil encontrar pisos de tres dormitorios, aunque hay que tener en cuenta que la reducción se ha producido más por abaratar el precio que por la demanda. Si haces una encuesta entre las familias, te encontrarás que la mayoría quieren viviendas grandes, aunque sean monoparentales, pero al final compran lo que pueden pagar.

Tipos estables.
R.H: El mercado inmobiliario es sensible al comportamiento de los tipos de interés. ¿Creéis que va a subir el precio del dinero?
G.M: Es probable. El parón actual es técnico. Ahora tendríamos que estar en un 4,25% pero el BCE ha optado por la prudencia. Como decían los jesuitas: “en tiempo de conturbación no hagas mudanza”.
J.L.M: Quizá suban un poco más hasta final de año.
A.B.A: No estoy tan segura. Si Estados Unidos sigue con la baja... Es un país que marca tendencia.
R.H: ¿Podrían bajar entonces los tipos en España?
G.M: A lo mejor bajan, aunque yo creo que tenderán a estabilizarse. Si bajan no lo harán hasta el 2% otra vez. El nivel de tipos que tuvimos durante tanto tiempo no era normal y fue, además, el detonante de la situación que estamos viviendo. Yo creo que si los tipos hubiesen crecido lentamente desde el 3% no habríamos tenido el boom de los precios y no habría disminuido la demanda.
Sin embargo, no es la evolución de los tipos lo que más me preocupa. Lo que me preocupa es la falta de liquidez.
J.A.M: Es cierto. En relación con este asunto ha sucedido lo mismo que con las ventas de pisos: a partir de abril se ha vivido un recorte brusco en la financiación de operaciones. Un recorte que derivó en parón con la crisis hipotecaria en Estados Unidos, en agosto. A partir de entonces la banca se quiere salir de todo lo que sea inmobiliario y suelo. No apoyan ni pólizas que vencen sobre suelos que están por desarrollar.
G.M: No. Yo no creo que los bancos se quieran salir. De hecho, este año en la Asociación Hipotecaria Española hemos previsto un crecimiento del mercado hipotecario de los bancos de entre el 14 y el 18%. Las entidades no han cambiado, pero han adaptado su oferta a la dureza mayor del mercado.

Mercados financieros congelados.
J.L.M: Entonces, ¿por qué crees tú que ya no financian operaciones inmobiliarias? ¿Tanto influye en España la crisis estadounidense?
G.M: La crisis en Estados Unidos ha congelado los mercados internacionales. Hay pánico y los inversores miran a todos los mercados por igual, incluso al español, que es uno de los más sólidos.
El título español es de lo mejor que hay en la actualidad: no tenemos crédito sub prime ni no conforming. Además, el 80% de los títulos están cubiertos con un seguro de crédito y en nuestro sistema hay poca dudosidad.
R.H: Y aun así, no se encuentran inversores.
G.M: Ni aun así. Pero es que además, han salido personalidades en España diciendo barbaridades como que las tasaciones estaban hinchadas. El Gobierno ha hecho incluso una reforma para dar más seguridad. Pero era innecesaria: con seguridad el sistema de tasación español es el mejor del mundo. Todas esas críticas que nos hacemos nosotros mismos las están utilizando otros mercados menos fiables para desprestigiarnos.
J.L.M: No es una buena noticia que la banca tenga dificultades para acceder a fuentes internacionales de aprovisionamiento de fondos.
R.H: ¿Afectará esta situación a las empresas pequeñas?
J.L.M: Las pequeñas empresas necesitan vender para conseguir recursos con los que seguir funcionando. No pueden aguantar doce meses esta situación.
R.H: ¿Por qué dices doce meses?
J.L.M: Es lo que calculo que podría durar la actual situación. La atonía se mantendrá hasta las elecciones de marzo, más luego el parón que impone el verano.
G.M: Sí. Para los mercados financieros el problema también será corto. Las agencias de rating han sufrido mucho y van a ser más rigurosas y duras. Los títulos más fuertes van a salir reforzados. Como nosotros estamos entre esos, saldremos reforzado, siempre y cuando no sigamos tirando piedras sobre nuestro propio tejado.
R.H: Hasta que ese momento llegue, ¿corremos el riesgo de los bancos acaben teniendo una gran cartera de propiedades que no han podido pagarse o venderse?
G.M: Las entidades de crédito llevan un control exhaustivo de las ventas y de momento no perciben ningún problema de paralización.
R.H: ¿Cómo está viviendo esta situación Accenture?
A.B.A: Como empresa del sector servicios, el parón no nos ha llegado, a pesar de que nosotros trabajamos para empresas que podrían verse afectadas por esta situación. Estamos a la espera de ver de cómo se comportar el inmobiliario.
R.H: ¿Qué hay que esperar respecto a los precios de la vivienda?
J.L.M: El precio tiende a la estabilización porque tampoco hay tantas viviendas por vender. En costa quizá sí hay más vivienda por la caída de la demanda.

La vivienda nueva no bajará.
R.H: ¿Podrían bajar su precio?
G.M: Yo especificaría que en ciertos puntos de la costa podría bajar. Alguno que tenga una promoción colgada en algún punto, podría llegar a bajar el precio, pero no pasará en primera residencia.
J.A.M: Exacto. Este asunto depende más de la zona que de tendencias generales.
J.L.M: Algunas zonas están paradas porque la gente está esperando no se sabe qué.
J.A.M: La gente se desayuna todos los días con rumores de burbuja, con la inminencia del desastre, con la caída de la Bolsa... Y claro, prefieren quedarse con su casa. Eso explica que no haya visitas para ninguna categoría, incluso para las que tienen precios próximos a la protegida. Es una situación que no nos podemos creer en el sector.
R.H: ¿Cuáles son las zonas más afectadas por la caída de la demanda?
J.A.M: La costa lleva en esta situación dos años y hay zonas como la Costa del Sol que está paralizada.
J.L.M: Sí, los escándalos y la inseguridad jurídica han hecho estragos.
J.A.M: Recuerdo que el propio presidente dijo que había zonas verdes que preservar y que iba a tirar las casas construidas sobre ellas. Con este mensaje, el inversor extranjero huyó hacia otros destinos.
J.L.M: El inversor maximizó ese mensaje y fue a comprar a Croacia, Italia y a otros mercados emergentes que están compitiendo por el nicho en el que se encuentra España.
G.M: Pero el inversor extranjero no se retira tan fácilmente. Yo creo que hay que buscar una corriente de opinión que viene de atrás. A veces tengo la sensación de que hay alguien detrás, moviendo una campaña contra la compra de España.
J.L.M: Hombre, si la inversión no viene aquí, va a otros sitios...
A.B.A: ¿Os acordáis que alguna vez hemos comentado los artículos que ha publicado The Economist al respecto?
J.A.M: Sí. Y nadie salió en defensa del sector español. Yo no recuerdo que saliese el Ministerio de Economía ni el Banco de España. Y no sólo se guardó silencio, sino que luego los portavoces públicos salían continuamente para advertir del endeudamiento de las familias, de la subida de tipos, de dificultades...