El precio del alquiler de las oficinas bajará en Madrid entre un 10% y un 15% este año

Los precios de alquiler de las oficinas han descendido un 3,6% en Madrid y un 4,7% en Barcelona durante el primer trimestre de 2003.

La causa hay que buscarla en el incremento de la oferta disponible, aunque la demanda ha sido muy diferente en ambas ciudades, prefiriendo superficies de entre 1.000 y 3.000 metros cuadrados en la capital y de 500 en la Ciudad Condal. La contratación ha sido de 133.700 metros cuadrados en Madrid y de 65.300 en Barcelona. Las previsiones en la capital son que se alcancen los 525.000 metros cuadrados contratados y una disminución de los precios de entre 10% y 15% para finales de año.

Pablo SolaMadrid
Negocio Inmobiliario

Las dos ciudades españolas donde existe un considerable mercado de oficinas, Madrid y Barcelona, han tenido durante el primer trimestre de 2003 un comportamiento muy diferente.
Los precios de alquiler en Madrid han continuado bajando, pero han moderado su caída tras dos años de importantes descensos. En concreto, se redujeron una media del 3,6%, 1,65 puntos menos que en el mismo periodo de 2002, en el que descendieron un 5,25%, según los informes presentados por la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle.
En el Distrito Central de Negocios (CBD) madrileño, los precios máximos se han situado en 346 euros metro cuadrado al año, contrastando con la periferia lejana, que ha mantenido los mismos niveles de renta máxima que a finales de 2002. "Esta circunstancia, que podría parecer beneficiosa para las zonas menos cercanas al CBD no lo es tanto en la medida en que se reduce el diferencial de precios, lo que hace al centro más competitivo incluso frente a los edificios high-tech que van reduciendo así parte de su atractivo", ha declarado Pedro de Churruca, consejero director general de Jones Lang LaSalle.
De Churruca ha adelantado que la bajada de los precios será este año más moderada que el pasado, entre un 10% y un 15% frente al 18% de 2002.
En Barcelona, los precios de alquiler también han descendido después de varios meses de estabilidad. Así, para las mejores localizaciones de la zona Prime, el precio máximo ha descendido un 4,7%, situándose actualmente en 288 euros por metro cuadrado anual. En el CBD y en el área secundaria las rentas continúan muy similares, el precio mínimo se mantiene en 144 euros por metro cuadrado al año, aunque el precio máximo de ambas ha experimentado un ligero descenso, situándose en 223 y 216 euros por metro cuadrado y año, respectivamente. En la periferia los precios se han mantenido casi invariables entre el margen de los 108 y los 137 euros por metro cuadrado al año.

Oferta y demanda.- La causa fundamental de la bajada de los precios de alquiler de oficinas ha sido en ambas ciudades el incremento de la oferta disponible.
En Madrid, la terminación de los proyectos en construcción ha aportado una gran cantidad de metros cuadrados al mercado. En este aspecto, los propietarios presentan productos con precios realistas y concesiones apropiadas a las circunstancias. Un dato a destacar ha sido el hecho de que no se hayan producido operaciones de prealquiler, algo que no ocurría desde 1998 en la capital.
La demanda ha tenido un aceptable grado de interés, especialmente en superficies de entre 1.000 y 3.000 metros cuadrados, siendo muy escasa por encima de los 6.000 metros cuadrados, con aproximadamente un 22%.
En Barcelona, la oferta disponible se ha incrementado en torno al 4,5% durante este trimestre, situándose en 198.700 metros cuadrados, lo que supone una tendencia al alza en la tasa de disponibilidad, que se sitúa en el 4,23%.
La demanda registrada en Barcelona ha tenido un carácter atípico, ya que se ha centrado en superficies superiores a 500 metros cuadrados, que suponen el 30% de las operaciones realizadas en este periodo. El ligero descenso de las rentas, unido a un estricto control presupuestario en las compañías, ha provocado que la demanda sea prudente y conservadora, por lo que los propietarios se muestran más flexibles en las negociaciones.
La situación económica actual, con tipos de interés muy bajos, ha favorecido que algunas empresas locales se hayan decidido por la compra.
La administración pública ha sido la que más ha contratado en Madrid aprovechando este momento, mientras que las empresas de telecomunicaciones han estado ausentes en el mercado. La contratación durante este trimestre en la capital entre oficinas y high-tech ha alcanzado los 133.700 metros cuadrados. De estos, 104.300 metros cuadrados corresponden a edificios con licencia 100% para oficinas, 97.400 metros han sido alquilados, mientras que 6.900 metros corresponden a ventas para usuarios. Los restantes 29.400 metros cuadrados corresponden a edificios high-tech, es decir, oficinas situadas en zonas históricamente industriales, lo que supone un incremento del 71% con respecto al mismo periodo de 2002, que se absorbieron 78.300 metros cuadrados, aunque un 5% menos que en el cuarto trimestre de 2002, cuando se contrataron 141.000 metros cuadrados.
Pedro de Churruca se ha mostrado optimista y cree que si no ocurre ningún acontecimiento internacional de relevancia que afecte al mercado, en alusión al 11 de septiembre y a la Guerra de Irak, la contratación oscilará entre los 525.000 y los 535.000 metros cuadrados, frente a los 511.000 del pasado año.
La contratación en Barcelona se ha mantenido invariable respecto al trimestre anterior, aunque ha supuesto casi un 9% más respecto al primer trimestre de 2002, alcanzando los 65.300 metros cuadrados.
Cabe destacar que ha sido en la periferia donde se han realizado casi la mitad de las transacciones. La zona Prime también se ha caracterizado por un aumento de la contratación, donde el volumen de metros cuadrados contratados se ha duplicado respecto al trimestre anterior.
La inversión.- El primer trimestre de 2003 se ha caracterizado por el elevado volumen de inversión en oficinas alcanzado en Madrid y Barcelona, que supera en un 86% al logrado en el mismo periodo del año anterior y representa el 48% de 2002, y todo ello a pesar de la escasez de oferta, aunque ayudado por la elevada liquidez de los inversores.
Como viene siendo habitual desde hace años, los fondos alemanes siguen representado el interés inversor de los extranjeros en España, a pesar de que los promotores-inversores nacionales hayan estado especialmente activos protagonizando la mayoría de las operaciones, un 80% en Madrid y un 60% en Barcelona.
El perfil de la demanda es más conservador que en años anteriores, concentrándose fundamentalmente en inmuebles arrendados casi en su totalidad y con contratos de larga duración.
En Barcelona existe un creciente interés por las zonas emergentes, como el 22@, que en los trimestres precedentes aún despertaba las dudas de los inversores.
En Madrid, la oferta continúa siendo escasa, y gran parte de la existente consiste en inmuebles de bajo atractivo para los inversores: edificios vacíos, con vencimientos de contrato próximos, con necesidad de reforma y en demasiadas ocasiones a precios poco realistas.
Esta falta de oferta parece deberse, principalmente, a las altas expectativas de precios y plusvalías que desean generar algunos propietarios, además de la falta de alternativas de inversión para los vendedores.
En este sentido, las operaciones de sale & leaseback son más factibles, ya que no sólo responden a razones de plusvalías sino que también consideran otros factores de influencia, como el momento de oportunidad para el propietario, ya que éste generalmente centra su negocio principal en un sector distinto al inmobiliario, y la estrategia de la compañía en su sector.
En Barcelona, la escasez de oferta se extiende a todo tipo de productos, con mayor agudeza en aquellos puramente de inversión con contratos de alquiler y en zonas consolidadas, donde sólo existían dos productos en el mercado al cierre del trimestre. Esta situación está obligando, en la Ciudad Condal, a que los inversores estudien otro tipo de productos llave en mano, siempre que al menos se cumplan dos requisitos, que sea una zona emergente con grandes opciones de revalorizarse y que se ofrezcan a precios claramente más relajados que los de las zonas más seguras.
Las cifras record en el volumen de inversión durante este trimestre, a pesar de la escasez de producto, han sumado 961 millones de euros entre Madrid y Barcelona, incluyendo operaciones llave en mano y excluyendo las adquisiciones de solares, de los que 677 millones de euros corresponden a Madrid y 284 millones a Barcelona.
En estas cantidades no se incluyen las operaciones realizadas en el resto de España, por lo que, además, habría que considerar el valor pagado por algunos inmuebles de los portfolios de Telefónica y Endesa.