El liderazgo del sector se decidirá entre las empresas recién llegadas a la Bolsa

10/10/2006.- Los analistas financieros tienen muy pocas dudas sobre el hecho de que nos acercamos al final de un ciclo en el sector inmobiliario. Muchas empresas que, hasta hace poco, ni siquiera cotizaban, han alcanzado primas sobre su valor de hasta el 90%, sobrevaloración que podría resultar preocupante. No obstante, también se contempla la posibilidad de que, antes del reajuste del mercado, pueda producirse un movimiento, que una a dos de los gigantes surgido tras las últimas operaciones.

Según los datos de la CNMV, el crecimiento del valor de las inmobiliarias se ha multiplicado por diez en los últimos cinco años. Las empresas del sector han estado, sin duda alguna, entre las protagonistas del año récord de la Bolsa, especialmente debido a los movimientos corporativos que no han parado de producirse. Estas operaciones, han sido responsables de un crecimiento sin precedentes por parte de varias compañías que, hasta hace unos años, apenas tenían peso en el mercado. El ejemplo más significativo, es el de Inmocaral que, en diez meses, ha multiplicado su valor por más de diez, por medio de una ampliación de capital de 2.687 millones de euros y la compra de Colonial, operaciones que hicieron crecer el valor de la compañía de Luis Portillo de forma tan acentuada. Cuando se consuma la unión de ambas empresas, se convertirán en la segunda inmobiliaria, tras Metrovacesa.
La pregunta que cabe hacerse es si los niveles alcanzados se corresponden con el verdadero valor de las empresas. David Cano, socio director de Analistas Financieros Internacionales (AFI), cree que esa es una de las claves del asunto: "ese es el problema, ¿cuánto valen realmente?, ¿cuestan los precios a los que se están vendiendo? Es muy complicado averiguarlo e intuimos que no, que están alcanzando precios muy elevados y esto tendrá que purgarlo después el mercado". Para Alberto Castillo, analista de Capital Bolsa, los niveles alcanzados no son justificables: "nadie tiene una respuesta clara para explicar procesos como el de Inmocaral; los precios que han alcanzado en Bolsa las inmobiliarias no tienen nada que ver con la realidad". Castillo cree que la situación podría llegar a ser comparable con lo ocurrido en el año 2000. "Hay una fiebre por entrar en las inmobiliarias, algo parecido a lo que ocurría en el año 2000 con las tecnológicas; compran los de dentro, los propios Consejos de Administración, así que algo tienen que saber que, a nosotros, por el momento, se nos escapa. Los valores, desde luego, no están justificados".

Aterrizaje brusco. Ante esta situación, cabría esperar un reajuste, tras alcanzar la calma en movimientos corporativos. El enorme crecimiento del valor de las inmobiliarias en Bolsa desde 2001 empieza a preocupar a algunos analistas, que ven el riesgo de "aterrizaje brusco" del sector, con importantes consecuencias para la economía española. David Cano, sin embargo, no opina de la misma forma: "podría darse algo así en el mercado norteamericano, pero no creo que ocurra esto en el español, porque los tipos de interés no están subiendo tanto; sí podría haber un aterrizaje suave, una ralentización del crecimiento, perspectiva que observamos incluso con aumentos de los tipos de hasta el 4%". De lo que no parece haber dudas, es de que el sector experimentará un reajuste, tras este periodo de crecimiento desmesurado. "Tras las últimas operaciones, el margen de mejora será muy reducido, se han alcanzado niveles de precios muy altos; parece que se trata del típico recalentamiento final del sector, que quizás luego pueda pasar factura", afirma Cano. Para Alberto Castillo, la caída del mercado estadounidense sí puede ser un aviso para saber lo que podría ocurrir aquí: "la subida de los tipos debe impactar y ahora se sabe que superarán el 4%. Ha habido una pequeña fiebre compradora que ha creado una burbuja, tal y como ocurrió en el mercado estadounidense". Las empresas tendrán que demostrar ahora que sus estrategias de negocio son las correctas. La concentración en el sector era algo previsible para gran parte de los expertos, lo que no significa que siempre sean operaciones acertadas. "Puede tratarse realmente de estrategias de negocio positivas, ya que los compradores han hecho sus cálculos y a ellos les salen las cuentas, pero habrá que demostrarlo. También en 2000 se pagaban 130 euros por Terra y luego fue un fiasco, aunque quizás no sea una comparación adecuada", afirma el socio director de AFI, que ve un buen momento para los especuladores a corto plazo en el sector, pero no tanto para inversores a medio y largo plazo.
Alberto Castillo, aunque no aconseja la entrada en estos valores, ve una posible solución ante el final del ciclo en la expansión de las empresas. "Tienen mucha experiencia y quieren replicar en otros mercados lo hecho en España". La duda está en saber si el resultado será el mismo. De cualquier forma, al abrigo de las últimas operaciones, se han reforzado empresas que han llegado a ser verdaderos gigantes. Pero el objetivo podría no haberse alcanzado todavía.
Algunos expertos opinan que un último movimiento podría llevar a la unión de dos grandes compañías. Castillo afirma que, entre sus previsiones está la de que siga "el proceso de concentración, quizás entre dos grandes empresas del sector, como podrían ser Metrovacesa y la resultante de la unión entre Inmocaral y Colonial" o, lo que es lo mismo, la fusión entre las dos mayores inmobiliarias por capitalización del país.
Lo único que parece cierto es que estamos ante el final de un ciclo que quizás no haya mostrado, todavía, sus últimos movimientos. El panorama aún tiene que sufrir cambios, una vez que se sepa el resultado de operaciones abiertas como las de San José sobre Parquesol o Reyal sobre Urbis, y cuando finalicen procesos ya seguros como la compra de Fadesa por parte de Martinsa.