La concentración empresarial se impone como solución al cambio de ciclo previsto

10/11/2006.- Los movimientos corporativos en curso en el sector inmobiliario parecen ser la muestra de que las empresas siguen buscando soluciones, seguridad y volumen suficiente como para afrontar la anunciada ralentización del crecimiento inmobiliario. Las operaciones en curso cuentan con el apoyo de los inversores en Bolsa, pero también de la financiación de la banca y de las juntas directivas de las empresas implicadas.

Por más que se intente hablar de otro tema en el sector inmobiliario, el de los movimientos corporativos continúa siendo, semana tras semana, el asunto estrella en un sector que está experimentando un proceso de concentración tan rápido como sorprendente por su tamaño y su forma. Por su tamaño, ya que afecta a buena parte de las grandes empresas del sector, generando enormes movimientos en Bolsa. Por su forma, ya que, en muchas ocasiones, están siendo las empresas más pequeñas las que compran a las grandes y, normalmente, contando con la aprobación de los máximos accionistas de las empresas adquiridas.
Varias incógnitas se ciernen sobre este proceso. La mayor parte de los analistas confían en que las decisiones tomadas por las empresas sean fruto de una estrategia meditada y tenga como base un estudio de las posibilidades del mercado. Esta sería la razón por la cual se produce una concentración y una especialización en el sector, para reforzarse ante un cambio de ciclo inminente.
Mientras que las empresas puramente inmobiliarias ganan peso para afrontar tiempos de ralentización del crecimiento, las que no tienen sus cimientos en el mundo de la promoción, se desprenden de las filiales que trabajaban en el sector.
Ha ocurrido con especial intensidad entre las entidades bancarias: tras la venta de Colonial por parte de La Caixa y de Urbis por Banesto, Banco Sabadell ha sido la última entidad financiera en centrarse en su sector y vender su división inmobiliaria, Landscape. Todavía queda Caja Madrid, que, junto con FCC, controla Realia. Sin embargo, su salida a Bolsa, prevista para la primera mitad de 2007 y para la cual se está incrementando el valor de los activos de la empresa, podría ser el preludio de una puesta en venta para su absorción por parte de otra empresa del sector. De suceder esta venta, podría no ser la primera en la que un constructor se desprende de su negocio promotor, ya que hay informaciones sobre un movimiento de este tipo con la rama inmobiliaria de Ferrovial, que tiene un valor en el mercado de unos 1.400 millones de euros.

Confianza inversora.- Otro de los aspectos que resultan llamativos de todo este proceso es la confianza de los inversores, más allá incluso de las cifras marcadas por las operaciones de compra y venta. Astroc, por ejemplo, a pesar de haber acometido dos operaciones por valor de casi 1.450 millones de euros (987 millones por Landscape y 450 por el 60% de Rayet Promociones), con el aumento de la deuda que estas compras suponen, ha registrado subidas importantes en su cotización.
Sorpresas parecidas fueron las ocasionadas por las OPAs de Villar Mir sobre OHL y de San José por Parquesol. En ambos casos, los anuncios de compra han ocasionado subidas de las acciones superiores al precio ofertado, seguramente en espera de nuevas ofertas o, como opinan gran parte de los analistas, por la situación de euforia que envuelve al sector en Bolsa. Todo esto, a pesar de que ningún experto recomienda entrar en estos valores, por considerar que los precios están claramente inflados.
Por ahora, es previsible que las operaciones pendientes lleguen a buen puerto, una vez aceptadas por la CNMV. En situación de espera de la aprobación del regulador están las de Martinsa sobre Fadesa, San José sobre Parquesol y Villar Mir sobre la empresa que preside, OHL. Excluyendo esta última, en la que el propio Villar Mir es el máximo accionista de la empresa, todas las demás cuentan con el compromiso de los inversores mayoritarios de las compañías, por lo que parece verdaderamente difícil que haya sorpresas en los procesos de compra, siempre que la financiación responda. Y esto es algo sobre lo que no debería haber muchas dudas, a pesar de algún que otro susto (la compra de Fadesa por Martinsa estuvo a punto de venirse abajo a causa de problemas en este aspecto).
Las entidades financieras, por más consejos que reciban por parte del Banco de España, siguen poniendo el dinero al servicio del sector inmobiliario, a pesar de un aumento considerable de la deuda en las empresas implicadas en operaciones. Con la confianza de la banca y de los inversores, parece que las compañías afrontarán adecuadamente la ralentización del crecimiento, gracias a un proceso de concentración cuyos últimos movimientos todavía están por descubrir.

La diversificació´n geográfica rige el crecimiento de Astroc.- Astroc ha tenido un mes de octubre muy movido, y el precio de sus acciones aumentó un 42,34%, respecto a los 19,72 euros en los que cotizaba al cierre del 2 de octubre. La mayor subida, se produjo a final de mes, cuando se confirmó la compra de Landscape, la promotora de Banco Sabadell, por 987 millones de euros. Al dia siguiente, la empresa levantina se hace también con un 60% del negocio inmobiliario de Rayet.
Dentro del accionariado de la compañíta ha habido cambios: el presidente, Enrique Bañuelos, se deshizo de parte de su capital, en favor de la familia Nozaleda, propietaria de Nozar, que compró el 5% para situarse en una participación total del 10%. Tras la operación, el presidente de Astroc sigue conservando un 64,4% del capital social de su compañía. En principio, todas estas operaciones están dirigidas a diversificar geográficamente el mercado de la compañía, que operaba casi en exclusiva en el arco mediterráneo, con el fin de minimizar riesgos.
A pesar de ser una de las últimas en llegar al mercado de valores, la empresa de Bañuelos ha tenido una evolución formidable, entrando a cotizar en un valor de 6,95 euros a finales de mayo y revalorizándose hasta los 28,18 euros del 1 de noviembre (más de un 300%).

Martinsa confirma su OPA en el último minuto.- Hasta el último momento esperó Martinsa para confirmar la OPA que había anunciado el 28 de septiembre. La empresa de Fernando Martín, junto con Agosuier, de su socio Antonio Martín, tenían hasta el 1 de noviembre para hacer su oferta y esta llego a la CNMV ese mismo día por la tarde.
Finalmente, la oferta de Martinsa y Agosuier sobre el 100% de Fadesa asciende a 35,70 euros por acción, 79 céntimos por encima de lo alcanzado por los títulos de la empresa al cierre de la jornada del 1 de noviembre. Las obligaciones de Fadesa se han revalorizado un 19% desde mayo de 2006 y más de un 26%% en lo que va de año. Entre el 27 y el 28 de septiembre, día en el que se anunció la compra por parte de Martinsa, las acciones subieron un 8,38%. La oferta de Martín supone valorar la empresa en 4.045 millones de euros por el total del capital social de la compañía gallega, del que ya tienen comprometido el 54,61% perteneciente al presidente, Manuel Jove. La compañía presentó resultados trimestrales la pasada semana, entre los que destacaba un crecimiento del 9% en sus beneficios respecto a los nueve primeros meses de 2005.

Reyal compra la inmobiliaria de Banesto por 3.300 millones.- La CNMV aceptó la pasada semana la OPA de Reyal sobre la inmobiliaria Urbis, perteneciente a Banesto. La operación, a 26 euros por acción, supone el pago de más de 3.317 millones de euros, en caso de lograr la adquisición del 100% del capital social de la empresa.
Justo antes de la aprobación por parte del organismo regulador de la Bolsa, Reyal culminó el proceso de fusión por absorción con todos sus socios, con el fin de simplificar su estructura y facilitar su objetivo: realizar una última fusión con Urbis con la intención de salir a Bolsa. El precio de la acción de la filial de Banesto, que aumentó tras producirse la noticia de la oferta de compra, se ha mantenido estable rondando los precios que se pagarán en la adquisición. No obstante, al producirse la noticia, las obligaciones experimentaron una subida del 3,5%. En los últimos cinco meses las acciones han elevado su precio más de un 32%.

Parquesol sube por encima de la oferta de San José.- Como ocurre en todos los casos de operaciones pendientes, esta es otra de las compras que cuentan con la aprobación de los máximos accionistas de la empresa que va a ser adquirida. Los hermanos Fermoselle, dueños del 54,7% de las acciones, ya han mostrado su acuerdo con el precio establecido por Parquesol (23,10 euros por título, en una oferta sobre el 100% del capital social de la empresa). Curiosamente, como parte de la actividad frenética que afecta al sector, las acciones también han subido en este caso por encima del precio fijado por la OPA (más de 25 euros por título).
Con esta operación, la empresa presidida por Jacinto Rey pagará cerca de 920 millones por la compañía de los Fermoselle y conseguirá su objetivo de salir a cotizar en Bolsa.