Luis Corral

La gestión del suelo sigue siendo uno de los temas más importantes del mercado inmobiliario español. El suelo supone, en algunos casos, aproximadamente el 50% del precio final de la vivienda y parece que tiene una solución complicada. Desde el Gobierno central se esfuerzan en modificar leyes con el fin de liberar más suelo de manera ordenada y evitar la especulación. Pero buena parte de esas normativas han pasado sin pena ni gloria y eso cuando no “han chocado” de pleno con las leyes autonómicas. La realidad es que la Ley Estatal de Suelo simplemente es un marco con escasas competencias: expropiaciones y valoraciones, y son las comunidades autónomas las que marcan las pautas finales, aunque el nuevo proyecto quiere cambiar algunas cosas.
Es necesaria una política estatal en materia de vivienda y por lo tanto, se requiere una Ley Estatal. El problema es que, dado que las competencias están transferidas a las comunidades autónomas y ayuntamientos, al final la Ley Estatal resulta ineficaz para afrontar los problemas.
Ahora está en camino la enésima normativa que sustituye a la de 1998 y que, según la Ministra de Vivienda María Antonia Trujillo, pondrá freno a la especulación y terminará con el crecimiento urbanístico desaforado. En principio, todas son buenas intenciones, pero tal vez sería necesario empezar por una ley que regule la financiación de las corporaciones locales, que no les haga depender de los euros procedentes del urbanismo. Mientras las administraciones tengan en el suelo una fuente importante de ingresos es complicado que cualquier ley, por excelente que sea, de resultado.
El texto elaborado por Vivienda pretende cambiar la filosofía del valor y uso del suelo, e introduce medidas encaminadas a fomentar la VPO y a asegurar la sostenibilidad medioambiental. Fija un porcentaje mínimo de reserva del 25% del suelo para vivienda protegida y obliga a los notarios a exigir autorización administrativa, antes de autorizar escrituras de obra nueva en construcción. Con la nueva Ley no se podrá escriturar una declaración de obra nueva mientras no haya una licencia de obra.
Se establece un nuevo régimen de valoración, en función de lo que sea en ese momento y no de revalorizaciones futuras, basadas en expectativas. Desde el punto de vista medioambiental, los desarrollos tendrán que someterse a información pública con los informes pertinentes de aguas, costas y carreteras. La nueva norma, que está ya en el Congreso, da patente de corso para que el agente urbanizador pueda urbanizar cualquier terreno. El objetivo es que los propietarios no atesoren suelo, pero ¿hasta que punto no choca esto con el derecho a la propiedad privada? ¿Se nacionaliza el derecho a urbanizar? ¿Es una ley excesivamente intervencionista? Esperemos que esto no genere recursos que paralicen futuras normas. El agente urbanizador ya está vigente en algunas comunidades como la valenciana y tampoco parece que los resultados hayan sido excelentes. De hecho, el Parlamento Europeo ha censurado expresamente el protagonismo de esta figura en esta Comunidad.
Respecto a los suelos urbanizables, la nueva Ley no especifica cuál será su futuro. En la actualidad aparecen pendientes de tramitación y eso puede generar inseguridad jurídica. Tampoco aclara qué criterio se seguirá para aprobar la incorporación de suelo rural a un PGOU. Además, pretende que los desarrollos urbanísticos que supongan un aumento del 20% de la población se tramiten como una revisión del plan. Muchas cuestiones quedan en el tintero. El debate se augura largo y lo peor es que las leyes aprobadas hasta ahora no han mejorado las cosas.