Nacho Uriarte

En los últimos años el sector de centros comerciales en España ha registrado un fuerte crecimiento, con una media de aproximadamente 28 aperturas al año en los últimos cinco años, siendo previsible que esta tendencia de crecimiento se mantenga a corto y medio plazo. Se estima que a finales de 2008 se encontrarán en funcionamiento en España unos 550 centros comerciales.
Según el último informe de DBK el total de la Superficie Bruta Alquilable (SBA) alcanzó los 10,5 millones de metros cuadrados, con un aumento del 8,2% con respecto al año pasado, mientras que el número de centros comerciales sólo creció un 5%, lo que indica que la dimensión media de los centros comerciales sigue creciendo situándose próxima a los 20.000 metros cuadrados por centro.
El sector está muy atomizado. Las cinco primeras empresas del sector en términos de SBA en propiedad -Rodamco Europe, ING Real Estate, Klépierre, Metrovacesa y Testa- suman el 13,3% del total del sector, y los diez primeros operadores juntos sólo suman el 20%. Junto a estos grandes operadores existe un gran número de empresas cuya presencia en el sector se limita a la gestión de un único centro comercial.
En los próximos años se espera un incremento de la oferta, con una mayor especialización en los núcleos metropolitanos con formatos diferenciales y un mayor tamaño en los centros comerciales de las áreas periféricas. En esta coyuntura, la gran cuestión para promotores e inversores reside en anticipar si existen ya o se pueden generar en el futuro riesgos de sobreoferta en el mercado de centros comerciales español y, más concretamente, en que zonas se puede producir.
El indicador más utilizado entre los especialistas del sector para medir el equilibrio entre demanda y oferta de superficies comerciales es el de la densidad de Superficie Bruta Alquilable comercial por habitante. La media española se sitúa en 238 metros cuadrados de SBA por cada mil habitantes con Madrid a la cabeza con 398 metros cuadrados. La menor densidad le corresponde a Extremadura con 98 metros cuadrados por cada mil habitantes. España se sitúa ya en cuarto lugar en densidad comercial en Europa por detrás de Reino Unido, Italia y Francia y entre los cinco países con mayor superficie comercial.
No obstante, un análisis más exhaustivo de la medición del riesgo de sobreoferta o saturación requiere conjugar la densidad de SBA comercial con un indicador económico como el PIB per cápita o la renta disponible per cápita de cada Comunidad. Dicho calculo permitiría concluir que las comunidades autónomas con mayor riesgo de sobreoferta o saturación comercial serían en la actualidad Asturias, Canarias, Madrid y La Rioja y las de menor riesgo Baleares, Extremadura, Cataluña y Murcia.
Se hace necesario, en todo caso, llevar a cabo un análisis exhaustivo a nivel local de las mismas magnitudes para llegar a conclusiones más precisas sobre el riesgo de saturación en un área de influencia comercial determinada.
La saturación comercial del Sur de Madrid, por ejemplo, contrasta con la menor oferta existente en las zonas Este y Oeste.
Oficializar indicadores como los analizados constituiría una herramienta muy útil para reglar las intervenciones administrativas que puedan suponer una limitación a la libre competencia y permitiría que las autoridades autonómicas minimizaran los riesgos de sobreoferta o saturación comercial con mayor transparencia y objetividad.