"Los réditos de la gestión de suelo pesan cada vez más en las memorias corporativas"

La ralentización del sector residencial es ya un hecho, ¿cómo valora esta situación?
Es la respuesta normal del mercado ante las subidas de los precios de ejercicios pasados, que eran a todas luces excesivas. Se están acomodando los ratios de subidas de precios, producción de viviendas y ritmos de venta, a una situación más estable que no sólo no preocupa a los promotores, sino que nos resulta deseable, porque supone una maduración del mercado.

¿Qué previsiones barajan desde Asprima para el presente ejercicio y los siguientes?
Esperamos que durante 2006 la producción de viviendas alcance las 650.000, un aumento de los precios del 10% y un mantenimiento de los ritmos de venta. En ejercicios posteriores apostamos porque la tendencia se ajuste a lo que consideramos como parámetros propios de un mercado sostenible. Es decir, una producción que ronde las 550.000 viviendas, e incrementos de precios de entre el 5% y el 6%.

Como respuesta a la ralentización, las empresas optan por diversificar, pero ¿cuáles son los principales campos hacia los que orientan su actividad?
Efectivamente, la tendencia hacia la diversificación protagonizada por las inmobiliarias es un hecho innegable. La gestión de suelo empieza a ser ya una parte importante de nuestra cuenta de explotación, y la patrimonialización es un objetivo de todas las compañías, cada una de forma acorde con su volumen. Otra de las opciones que barajan las compañías es la diversificación por tipos de mercado. En este sentido, la segunda residencia tiene un seguimiento muy importante en función de la demanda que mantiene toda su fuerza, pero también se desarrollan otro tipo de negocios ligados al inmobiliario como por ejemplo la actividad hotelera.

La demanda de segunda vivienda sigue siendo uno de los principales pilares del sector, pero ¿ha habido algún cambio respecto a ejercicios anteriores?
Se nota una tendencia hacia la mayor pujanza de las promociones de precios moderados, como es el caso de la costa levantina, la parte oriental de Andalucía y Huelva. Sin embargo, la segunda residencia de primer nivel, como la Costa del Sol encuentra algo de resistencia. Esta situación ligada también a cierto deterioro de la imagen de nuestro país en el extranjero, producida por sucesos recientes, puntuales, pero que afectan a todos, no beneficia precisamente el mantenimiento de la demanda en este segmento. En cualquier caso, no hay ni mucho menos, motivo para la preocupación. España sigue siendo uno de los destinos vacacionales preferidos por los turistas extranjeros.

¿Cómo cuantifica la influencia de la demanda inmigrante en el conjunto del sector?
Aunque todavía su peso en porcentaje no es de especial relevancia, día a día aumenta su importancia. El colectivo de inmigrantes ejerce la compra de una forma muy favorable para el mercado inmobiliario nacional, ya que absorben las viviendas más económicas, permitiendo con ello que el vendedor, a su vez, adquiera otra casa de más nivel. Esta situación tiene como consecuencia indirecta un impulso de la cadena de la demanda que resulta muy positivo.

¿Cómo valora los movimientos corporativos que protagonizan las inmobiliarias españolas?
Es cierto que el mercado está muy animado, pero a mi entender son dos los factores que justifican las últimas operaciones. El primero de ellos es la liquidez que han obtenido las compañías inmobiliarias, gracias a la extraordinaria bonanza registrada durante los últimos ejercicios; y el segundo, es el deseo de crecer a mayor ritmo que el que produce la actividad habitual de cada compañía.

¿Piensa que continuará esta tendencia?, ¿cree que el sector está demasiado atomizado?
Seguro que sí. El sector desde luego está muy dividido, solamente hay que ver que el conjunto de las empresas cotizadas únicamente representa el 5% del mercado nacional. Además, la diversificación en mercados foráneos exige a las empresas españolas contar con mayor tamaño.

Otra de las tendencias recientes es la expansión internacional. ¿Qué mercados ofrecen mejores oportunidades para las empresas?, ¿a dónde se están dirigiendo las compañías españolas?
A grandes rasgos, dos tipos de mercados extranjeros resultan de especial interés para las compañías nacionales. De un lado, los mercados ya consolidados que ofrecen seguridad con rentabilidades directas y fiscales algo superiores a las españolas, como Francia, Alemania e Inglaterra. Del otro, aquellos países con mayor riesgo, pero con un potencial de revalorización evidente y cuyas economías tienen pendiente un despegue global, como ocurre con Centro Europa, Latinoamérica y el norte de Africa.

El Ministerio prepara la Ley estatal de Suelo, ¿qué esperan de esta norma?
Nuestra principal preocupación es que la nueva ley no produzca incertidumbres en el sector y que no suponga incremento de precios de la vivienda. En la actualidad mantenemos conversaciones con el Ministerio de Vivienda con la intención de que se mantenga el porcentaje vigente de cesión obligatoria a los municipios y de resolver el asunto de las valoraciones de suelo rústico a efectos de expropiación.

Algunas regiones apuestan por destinar el 50% del suelo a promover VPO, ¿comparte esta idea?
Es el punto de la futura Ley de Suelo de la Comunidad de Madrid con el que más discrepamos. Ese porcentaje no responde a un estudio exhaustivo de las necesidades de cada localidad. Al igual que las comunidades pueden elegir su modelo regional, también los ayuntamientos deberían elegir su modelo de ciudad. Proponemos que la reserva de VPO oscile entre el 25% y el 50 %, a decisión de los consistorios.

PLAN AGUIRRE
Una VPO más rentable. El Plan de Vivienda de la Comunidad de Madrid, conocido como Plan Aguirre, cubre en su opinión, la demanda de vivienda protegida con distintas variantes, algo que agrada al presidente de los promotores de la región, si bien “profundizaría en un plan de lucha contra el fraude y dictaría normas para igualar las responsabilidadesde los distintos agentes que intervienen en la promoción de VPO, promotores y gestores de cooperativas, de tal forma que todos actuemos en igualdad de condiciones”. Partidario de incrementar el precio de la VPO para ajustarlo a los costes de producción, asegura que en Madrid es más difícil por el precio del suelo y la carga de infraestructuras.

LEY REGIONAL DE SUELO
Agilidad en la gestión. Considera la ley de Suelo de la Comunidad de Madrid, todavía pendiente de aprobar, como una norma “muy beneficiosa para el sector”. Lo que más destaca de lo que se conoce hasta el momento es la agilización de los procesos de urbanización. “La potenciación del silencio administrativo positivo puede recortar de forma sustancial los plazos de gestión, sobre todo si se aplica no sólo entre administrador y administrado sino también entre distintas dependencias de las propias administraciones”. Sobre la figura del agente urbanizador piensa que es un sistema eficaz para liberar suelo, “aunque habría que ahondar en las garantías al propietario”.

NUEVO CTE
Actualización necesaria. Sobre el Código Técnico de la Edificación, aprobado recientemente por el Gobierno opina que “es un documento que era muy necesario, ya que no se renovaba desde hacía 20 ó 25 años. Las técnicas constructivas han cambiado, las prioridades son otras y las familias cada vez demandan mejores calidades constructivas”. Lo valora positivamente, en términos generales, aunque piensa que influirá de forma desigual en la actividad de los promotores. “Para algunos supondrá un cambio importante, pero a otros no les influirá demasiado, porque ya estaban incorporando muchas de sus especificaciones en el proceso constructivo de sus promociones”.

FUNDACION ASPRIMA
Compromiso social. La Fundación Asprima, orientada a la formación de profesionales del sector, cuenta con un programa de responsabilidad social corporativa. “Queremos demostrar a la sociedad que el promotor inmobiliario tiene tiempo y ganas de pensar en quienes carecen de lo fundamental”. Por el momento, ya ha recaudado fondos de 31 empresas que han sido donados a la Fundación Vicente Ferrer, para construir 500 viviendas en una de las regiones más pobres de la India, Anantapur. “De esta forma hemos conseguido que 500 familias tengan otro horizonte de vida”. La Fundación tiene previsto destinar parte de sus fondos a otros proyectos nacionales, vinculados con la educación.

ASPRIMA EN EL SIMA 2006
"El SIMA es ya la primera feria nacional, y la que más vende"

¿Cuáles son las actividades de Asprima en el SIMA 2006?
La más importante es la organización de las Conferencias. Es la parte del Salón más orientada al segmento profesional. Abordan siempre temas de la máxima actualidad y nos enriquecen a todos por analizarlos desde distintos puntos de vista. El estudio Planner–Asprima es ya un clásico del Salón y este año versará sobre “Posicionamiento estratégico de las empresas inmobiliarias españolas”. Es muy demandado por el sector y es una pieza de trabajo para el resto del año. Asprima otorga además los premios anuales de entre los que destaca el Premio Especial de la Fundación Asprima, premios de cada vez más difícil fallo, por la calidad de los proyectos presentados. Por último, está físicamente presente en su stand en donde se informa a los profesionales y al público en general de lo que es Asprima, sus estudios, sus cursos de formación, su sello de confianza, y demás iniciativas.

Esta es la octava edición del Salón. ¿Cómo valora la feria?
El SIMA es ya el primer Salón nacional, sin que todavía veamos a medio plazo el final del crecimiento. Es también el Salón más vendedor, de vivienda, no en vano la inmensa mayoría de las empresas inmobiliarias están presentes con sus productos y esperamos una afluencia de visitantes que supere en no menos del 10 % a la del año pasado.

¿Qué objetivo se plantean cumplir en esta edición?
Consolidar el Salón en el sector de la vivienda turística. Por primera vez este año la superficie de exposición de este tipo de vivienda supera a la de primera residencia. También buscamos ahondar en la internacionalización que ha experimentado un notable crecimiento con la presencia de numerosos países que se ofrecen como alternativa de inversión.