Los promotores alejan el fantasma de la saturación en centros comerciales

Las actuales condiciones económicas resultan muy favorables para este sector. El consumo de las familias mantiene niveles muy elevados, a pesar de los últimos repuntes en los tipos de interés, y el crecimiento de la economía nacional sigue estando por encima de la media europea. La densidad comercial en nuestro país se sitúa en los 249 metros cuadrados por cada mil habitantes, siendo Madrid y Asturias las comunidades que más centros acumulan, seguidas por el País Vasco, Navarra y La Rioja. Respecto a Europa, España mantiene tasas similares a las registradas en el ejercicio pasado, y se sitúa en el grupo de cabeza, justo por detrás de Reino Unido y Francia.

En 2005 se han abierto más centros, pero de menor tamaño, de manera que la superficie media está en los 24.300 metros cuadrados, la cota más baja de los últimos años. Desde hace ya un tiempo, el mercado viene percibiendo una nueva tendencia a desarrollar centros en áreas nuevas o poblaciones medias, que tiene una muy buena acogida, debido a la gran demanda de servicios de este tipo existente en estas zonas.

Al calor de las rebajas.- La afluencia media de visitantes a los centros comerciales no deja de incrementarse. En febrero lo hizo en un 1,9% en tasa interanual, según los datos de la empresa de conteo Footfall Ibérica. Sin embargo, la tendencia fue a la baja, si comparamos los datos con los del mes de enero. La temporada de rebajas resultó especialmente productiva para los centros españoles, aunque no alcanzó los niveles de la campaña de Navidad, que volvió a ser la época en la que el consumo familiar registró una mayor intensidad. Por otra parte, los datos de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC) indican que el gasto per capita en el comercio minorista se ha incrementado durante 2005 a un ritmo similar a los países más desarrollados de la Unión Europea (UE). La patronal recurre a datos de Eurostat, la oficina estadística de la UE, para indicar que el gasto de los españoles se situaba al finalizar 2004 en 10.500 euros anuales, lo que supone un incremento del 26%, respecto a los datos alcanzados en 1999, un porcentaje similar al registrado en Reino Unido, y muy superior al 18% de Francia, o al 10% de Alemania.

Perspectivas de futuro.- Luis Iñiguez, director de la división de Retail de Jones Lang Lasalle, asegura que “en 2006 algunas regiones protagonizarán un cambio radical. Así ocurrirá en Murcia, donde está previsto que antes de que llegue diciembre se abran al público tres centros comerciales de dimensiones bastante considerables”. El informe de Jones Lang Lasalle es optimista, ya que afirma que, pese a las restricciones legislativas actuales y al incremento de centros de los últimos años, que podría llevar a pensar en una posible saturación, el crecimiento esperado de la población, la mjora de renta que ha elevado el consumo privado, y la existencia aún de muchos huecos comerciales y de ocio, hace que sean factibles muchos de los proyectos que se han presentado para ser desarrollados en todo el país.

El mercado espera este año la llegada al mercado de casi un millón de metros cuadrados de superficie comercial, la mayor parte perteneciente a centros de pequeñas dimensiones. Actualmente hay 45 proyectos en construcción y 45 con licencia, que suponen 2,9 millones de metros cuadrados, de aquí a 2009, sin tener en cuenta las ampliaciones de centros ya existentes. Las grandes superficies especializadas como Ikea, Fnac o Leroy Merlin han incrementado su rentabilidad, y los cines, a pesar de atravesar un momento de reestructuración, han aportado en 2005 mejores resultados de lo esperado.

No hay motivos para pensar que el futuro traiga consigo un cambio significativo para este mercado. Javier García Renedo, presidente de la AECC, apuesta por la continuidad. “Creo que va a ser un año muy parecido al anterior, si bien mejorará la revalorización de los activos, y se mantendrán las rentabilidades de explotación en niveles similares a los de 2005. El sector de centros comerciales puede constituirse en la estrella del negocio terciario, porque combina muy bien la rentabilidad directa de explotación con la revalorización, y en definitiva, ofrece unas expectativas muy estables de beneficio para los inversores. De hecho, grandes fondos institucionales están apostando por él”.

Desde Jones Lang Lasalle, Luis Iñiguez piensa que “en los próximos cuatro años las estimaciones de crecimiento se mantienen muy elevadas”. El director de Inversión y Consultoría Estratégica de Retail de esta firma, Steven Weaving, indica que “aunque las rentabilidades han bajado un poco, los inversores, en un 73% fondos extranjeros, se muestran muy activos, y España está entre sus prioridades de inversión por delante de otros países europeos como Italia”.

Parques de medianas.- Las estimaciones incluidas en el informe anual del mercado de centros comerciales elaborado por esta consultora apuntan que la saturación no existe, sino que hay que adaptarse a nuevas realidades, concentradas en las demandas de las poblaciones medianas. Cita expresamente ejemplos recientes de centros que han optado por ciudades de tamaño medio como Talavera de la Reina, en Toledo, Guadalajara, Vigo, Lérida o La Pobla, en Valencia. Las medianas superficies, que supusieron un 12% de la SBA del sector en 2005, con 1,2 millones de metros cuadrados en todo el país, ofrecen rentas menores, pero tienen menores costes de gestión y mantenimiento, lo que las convierte en un producto especialmente atractivo. La rentabilidad media que ofrecen, según Jones Lang Lasalle, en localizaciones prime entre 18 y 21 euros por metro cuadrado y mes, ha mantenido estable durante el ejercicio 2005. Sin embargo, en provincias estas rentas se han incrementado en torno a un 10%.

Luis Iñiguez apuesta por este segmento a largo plazo, mientras que Javier García Renedo es partidario de opciones más clásicas. “Los parques de medianas tienen un futuro claro y nítido, aunque tienen menos valor añadido que un centro comercial grande”, explica el presidente de la AECC. En su opinión, “el parque de medianas ofrece menos oportunidades para el pequeño comercio que el centro comercial, ya que está enfocado a medianas y grandes superficies. En España existe un déficit de este tipo de instalaciones, aunque en la actual coyuntura del sector, los parques de medianas tienen un recorrido acotado, frente a los centros comerciales de mayor superficie, que siguen ofreciendo grandes posibilidades”.

Esfuerzo por consensuar medidas liberalizadoras
El Gobierno viene prometiendo desde hace tiempo medidas liberalizadoras para los agentes del sector de centros comerciales, para dar respuesta a sus demandas históricas. Sin embargo, resulta difícil llegar a un acuerdo definitivo que comprometa a todas las partes implicadas.

Los últimos enfrentamientos surgidos entre los departamentos de Economía e Industria, impiden que se adopte una decisión definitiva que aporte mayor dinamismo y que elimine las incertidumbres que todavía existen en este sector.

Los profesionales de la distribución reivindican desde hace tiempo la armonización de las normativas autonómicas para bajar los precios, y parece que la tasa de inflación registrada en nuestro país en los últimos meses, ascendió al 4,2% en enero, se ha convertido en un argumento más a su favor. Los ministerios de Industria y Economía se esfuerzan por conseguir un acuerdo que parece no llegar nunca, y que se enfrenta estos días a la diferencia de opinión de sus principales responsables, José Montilla y Pedro Solbes.

La modificación del proyecto de ley sobre horarios comerciales ya puso de manifiesto cuáles eran las posturas de cada uno. Solbes llegó a defender en el Senado la validez de la normativa aprobada por el anterior Ejecutivo, que permitía la apertura de doce domingos al año, como mínimo. Mientras, Montilla apostó por regulaciones más restrictivas en línea con las que se vienen aplicando hace tiempo en Cataluña. Finalmente, ésta última propuesta fue la que salió adelante, pero quedaron de manifiesto las diferencias existentes en el seno de la Administración central, lo que dificulta la posibilidad de alcanzar un acuerdo para conseguir uno de los principales objetivos declarados del Gobierno: suavizar las trabas para autorizar la apertura de centros comerciales y grandes superficies. La Asociación Nacional de Grandes Empresas de Distribución (ANGED) asegura que la productividad del sector se vería reforzada si se eliminan las barreras existentes, como las moratorias que impiden la concesión de licencias de apertura y dificultan la entrada de nuevos operadores en el mercado. Desde la AECC coinciden con esta opinión y aseguran que la inflación descendería un punto porcentual si los proyectos pendientes de aprobación se ejecutasen de forma inmediata.

Ambas organizaciones aseguran que la dispersión normativa es el principal caballo de batalla que obstaculice el pleno desarrollo del sector. Exigen la armonización legislativa como método para combatir la escalada de los precios y dinamizar la libertad del mercado. En la actualidad, 700 reglas afectan a este sector, de las que más de 200 son de aplicación directa para las empresas.

Baleares es la Comunidad Autónoma que cuenta con una normativa más restrictiva. De hecho, lleva once años sin conceder licencias de apertura de grandes superficies. Comparte este dudoso honor con otras regiones como el País Vasco, donde la complejidad normativa dificulta la apertura de nuevos centros a pesar de que no existe una moratoria formal, Asturias y Cataluña.

La dispersión de la normativa vigente es tal que puede llegar a interpretarse de forma distinta en cada población o comarca. Muchos promotores desconocen si pueden abrir o no su establecimiento hasta que no llega el momento de solicitar la licencia.