Las perspectivas de repuntes de precios residenciales suben un 2%

Los técnicos del BBVA se muestran gratamente sorprendidos por la evolución del empleo y están convencidos de que los tipos de interés no sufrirán cambios importantes hasta finales de 2006. Estas dos variables les hacen replantearse sus previsiones de hace tres meses y afirmar que el presente ejercicio se cerrará con un crecimiento de los precios de la vivienda del 12%, mientras que el año próximo el repunte será del 8%, en lugar del 5% que habían pronosticado anteriormente.

Uno de los aspectos más destacados del informe es el que hace referencia a la riqueza financiera de las familias, que no deja de aumentar en los últimos años. El mercado recibe con inquietud los avisos de distintas entidades, entre ellas el Banco de España, en los que se advierte sobre el peligro que supone un endeudamiento excesivo de los hogares, sin embargo, el jefe del servicio de estudios de la entidad vasca, José Luis Escrivá, afirma que “su capacidad de compra ha crecido muy por encima de la evolución de precios de la última década”.

Moderación del crecimiento.- La publicación trimestral del BBVA Situación Inmobiliaria refleja que la demanda se mantiene fuerte, a pesar de los pronósticos más pesimistas. No prevé una desaceleración exagerada de precios en el corto plazo y considera que podríamos superar la cifra record de 700.000 viviendas iniciadas en 2004.

La situación descrita por el servicio de estudios del banco que preside Francisco González coincide con las conclusiones de los profesionales del sector. Una encuesta elaborada por el IESE y la Universidad de Navarra entre 267 empresarios en la última edición del Salón Inmobiliario de Madrid descarta un desplome de los precios y fija en el 13,3% el incremento para el presente ejercicio. Los entrevistados son ahora más optimistas que hace un año, puesto que en 2004 un 5,4% de los encuestados estaba convencido de que los precios bajarían a un año vista, y tan sólo el 50,4% creía que subirían más de un 5%.

La última estadística de precios del Ministerio de la Vivienda, la del primer trimestre del año, sitúa el metro cuadrado en España en los 1.685,40 euros, lo que supone un aumento interanual del 15,7%.

Los técnicos del BBVA insisten en que el mercado mantiene su fortaleza y esgrimen como argumento el llamado “efecto frontera”. Con él describen el contagio del dinamismo del mercado de una gran urbe a las zonas limítrofes, cuando la oferta de suelo y el nivel de precios alcanzan cotas máximas. Madrid es quizás el ejemplo más claro, ya que la mejora de las infraestructuras y el atractivo de unos precios relativamente menores han hecho que la demanda se desplace a provincias cercanas, como Toledo, Guadalajara o Segovia.

Plazos más largos.- Los empresarios del sector encuestados por el IESE esperan que la ralentización de precios apuntada por los datos oficiales del primer trimestre continúe durante el resto del ejercicio. Sería la primera ralentización de precios en cuatro años, y la segunda desde 1998. Esperan, además, que en 2006 los precios no crezcan por encima del 11,4%.

Ignacio San Martín, economista jefe del servicio de estudios del BBVA, afirma que, “después de tres años de crecimiento en el entorno del 17%, es normal que se suavicen los precios. Hay menos transacciones y los plazos de venta son mayores en algunas zonas”. Y es que el alargamiento de los plazos de venta actúa como síntoma de la moderación del crecimiento. Un tercio de los profesionales consultados espera una ralentización, mientras que el resto se divide casi a partes iguales entre quienes apuestan porque se mantengan como hasta ahora y los que creen que habrá una aceleración.

El último estudio realizado por Don Piso no es tan optimista. La firma del grupo Ferrovial apunta que el plazo medio para comercializar un inmueble ha crecido un 41% en los últimos dos años. De los 61 días que se establecían en 2003 como periodo medio de venta, hemos pasado a 105 días para las viviendas de obra nueva.

Mayor riqueza.- El sector inmobiliario crece más que la economía nacional. Los riesgos para las compañías son minimizados por los buenos resultados anteriores, combinados con la diversificación geográfica y de productos, pero también los particulares cuentan con elementos que respaldan su economía. El endeudamiento de los hogares supera ya el 100%, según datos del Banco de España, pero, de acuerdo con Ignacio San Martín, del BBVA, “la deuda ha aumentado por la compra de vivienda, un activo real que se ha revalorizado en los últimos años, haciendo que aumente la riqueza neta de las familias”. El buen comportamiento del mercado laboral hace que los ingresos ponderados de los hogares aumenten hasta alcanzar 1,54 salarios de media, y esto incrementa su capacidad de compra, y reduce el riesgo de impago.

La encuesta sobre la situación financiera de las familias del Banco de España señala que sólo el 43,8% de los 14,4 millones de hogares españoles tiene deudas, y de ellos, únicamente el 7,5% tiene problemas reales para llegar a final de mes, ya que su carga financiera supera al 40% de su renta. José Luis Escrivá, del BBVA, señala que “la tasa de ahorro de las familias supera el 10%” y que “el endeudamiento está convergiendo con el registrado en Europa, aunque todavía se mantiene por debajo de la media”.

Fomento del alquiler.- Las medidas articuladas por el Gobierno para fomentar el alquiler son valoradas positivamente por los expertos. En su opinión, es necesario aumentar la seguridad y estimular la puesta en el mercado de suelo destinado a la actividad patrimonial. Desde el BBVA se apunta que podrían servir para contener los precios de venta, si se articulan de forma adecuada.

Los economistas de la entidad vasca han analizado la serie histórica de precios de alquiler en Barcelona, y han llegado a la conclusión de que el esfuerzo financiero destinado a este fin supera al de la compra. Los técnicos de Letra2, por su parte, han realizado una encuesta entre demandantes de vivienda en alquiler que refleja que la opinión generalizada es que éste resulta más asequible que la compra.

Distintas instituciones insisten en sus llamadas a la prudencia. Desde el Banco de España, su director general, José Luis Malo de Molina, convencido de que el mercado está sobrevalorado, se ha mostrado confiado en que “esa situación se corrija de forma suave para evitar repercusiones en la capacidad de gasto familiar”.

Bruselas.- Las posibilidades de futuros repuntes de los tipos de interés nos hacen mirar expectantes a Bruselas. Actualmente se mantienen en mínimos históricos del 2%, pero Rodrigo Rato, director gerente del Fondo Monetario Internacional, ha aconsejado no descartar nuevos recortes. En su opinión, serían necesarios para reactivar la economía europea, en caso de que persista la debilidad de la coyuntura en la zona en los sucesivos trimestres de 2005.

Las hipotecas suponen el 40% del crédito nacional de la última década
El crédito hipotecario a los hogares acaparó el 40% del total del mercado crediticio contratado entre 1994 y 2004, según datos de Caixa Catalunya. El último informe de coyuntura de la entidad refleja que la dinámica expansiva del mercado inmobiliario ha restado importancia al crédito a las empresas, que ha caído 10,2 puntos. Las hipotecas, sin embargo, han pasado del 22% al 34%, copando la práctica totalidad del crédito inmobiliario concedido a las familias.

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) estima entre 2.000 y 2.800 euros el encarecimiento máximo anual que podrían sufrir a largo plazo los préstamos contratados en 2002, siempre que el tipo de interés utilizado para su cálculo llegase al 6,39%.

Ese sería el peor escenario posible, de acuerdo con fuentes de la AHE que recuerdan que ese tipo de interés, el más alto registrado en la historia de la Unión Monetaria Europea, no se ha vuelto a alcanzar desde 1999. Las mismas fuentes aseguran que las hipotecas contratadas antes de 1997 no se verían afectadas en la misma medida porque el escenario financiero ha cambiado mucho en este tiempo. Ahora las condiciones de este tipo de productos son mucho más favorables, y las cuotas iniciales han sido revisadas a la baja. Las hipotecas contratadas en los últimos años tienen mayor riesgo porque se han contratado con tasas mínimas históricas.

Los técnicos del BBVA han elaborado un indicador de accesibilidad que relaciona el precio de la vivienda y la capacidad de compra, tratando de unificar criterios con otros países. Los valores de este indicador que superan el uno sugieren que la capacidad de compra de las familias es mayor que los precios de mercado. Extremadura es, por tanto, la región donde los hogares disfrutan de una situación más desahogada, mientras que País Vasco, Baleares y Madrid se sitúan en el extremo opuesto.

La demanda de vivienda turística de los no residentes evoluciona al alza
Cada vez son más los turistas no residentes que compran una casa en nuestro país con la intención de disfrutar aquí de largas temporadas. Tienen un perfil económico alto, y suele tratarse de europeos jubilados, que no suelen pasar más de seis meses fuera de su país para no perder el derecho a los servicios sociales que les ofrecen allí.

Más de la mitad de los empresarios y profesionales consultados por el IESE durante la última edición del Salón Inmobiliario de Madrid esperan que aumente la proporción de vivienda turística en los próximos doce meses. No es una apuesta descabellada, si tenemos en cuenta los supuestos que baraja el BBVA en cuanto a demanda se refiere. Los economistas del servicio de estudios del banco calculan la demanda media anual de compradores nacionales en torno a los 350.000 hogares. Las viviendas demandadas por los inmigrantes suponen, de acuerdo con datos del INE, una constante de entre 150.000 y 170.000 casas al año.

Más de un millón.- Con esta base, BBVA establece distintos supuestos de evolución de demanda, en función del número de no residentes que compraría casa en España. Tras estos cálculos, Ignacio San Martín, economista jefe del servicio de estudios de la entidad, asegura que “en los últimos cinco años este colectivo ha demandado más de un millón de casas, lo que nos hace pensar que nuestros cálculos son conservadores”.

El estudio sobre vivienda vacacional elaborado por Grupo i y Live in Spain afirma que cerca del 30% de la demanda se decanta por la segunda residencia. Manuel Gandarias, presidente de Live in Spain, afirma que “en nuestro país falta apoyo institucional para potenciar este mercado”. Según sus datos, se demandarán 150.000 viviendas en costa en 2010.

Luis Prados, presidente de Oncisa, coincide en la idea de que el negocio residencial en costa sigue teniendo margen para el promotor.